Résidence Principale – Ce Que Vous Devez Savoir

Lorsque vous vendez votre maison, vous pouvez réaliser un bénéfice en capital. Que ce bénéfice soit imposable ou non dépend de l'utilisation du bien pendant que vous en étiez propriétaire.

Conséquences Fiscales de la Vente

• Si le bien a été utilisé uniquement comme votre résidence principale pendant chaque année où vous en avez été propriétaire, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le bénéfice en capital.

• Si à un moment donné, il n'a pas été utilisé uniquement comme votre résidence principale, vous pourriez avoir à payer des impôts sur tout ou une partie du bénéfice en capital.

• Si vous avez vendu un bien en 2022 qui était, à un moment donné, votre résidence principale, vous devez déclarer la vente sur l'Annexe 3 de votre déclaration de revenus.

Qu'est-ce qui Qualifie comme Résidence Principale ?

Votre résidence principale peut être :

• Une maison

• Un chalet

• Un condominium

• Un appartement (dans un immeuble, un duplex, un triplex, etc.)

• Une maison mobile, une remorque ou un bateau-maison

Un bien est qualifié comme votre résidence principale pour une année si toutes les conditions suivantes sont remplies :

1. Il s'agit d'une unité de logement, d'un intérêt locatif ou d'une part de coopérative vous donnant le droit d'habiter l'unité.

2. Vous possédez le bien (seul ou conjointement).

3. Vous, votre conjoint/partenaire de fait (actuel ou ancien), ou vos enfants y avez habité à un moment donné durant l'année.

4. Vous décidez de désigner le bien comme votre résidence principale.

Terrain Inclus dans une Résidence Principale

• Normalement, seuls jusqu'à 0,5 hectare (1,24 acre) de terrain sont considérés comme faisant partie de votre résidence principale.

• Vous pouvez inclure plus de terrain si vous pouvez démontrer qu'il était nécessaire pour profiter et utiliser votre maison (par exemple, les exigences minimales de taille de terrain municipal au moment de l'achat).

Désignation d'une Résidence Principale

• Vous désignez votre maison comme votre résidence principale lorsque vous vendez ou êtes réputé l'avoir vendu.

• Vous pouvez la désigner pour chaque année où elle a été utilisée comme votre résidence principale, mais vous pouvez choisir de ne pas la désigner pour certaines années.

Limite du Nombre de Désignations

• Avant 1982 : Plus d'une résidence par famille pouvait être désignée. Par exemple, les conjoints pouvaient chacun désigner une maison différente.

• 1982 et après : Une seule résidence par famille et par an peut être désignée.

• La famille inclut :

  • Vous

  • Votre conjoint/partenaire de fait

  • Vos enfants (sauf s'ils sont mariés ou âgés de 18 ans ou plus)

• Après 2000 : Les partenaires de fait sont entièrement inclus dans la même unité familiale pour les fins de désignation.

📄 Pour plus de détails, référez-vous à :
Folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2 : Résidence principale

Déclaration de la Vente

• Si vous avez vendu votre résidence principale en 2022, vous devez déclarer la vente et la désigner sur :

  • Annexe 3 – Gains (ou Pertes) en Capital

• Le CRA exige cette désignation pour appliquer l'exemption de résidence principale.

• Si vous oubliez de désigner, demandez une modification à votre déclaration. Le CRA peut l'accepter avec une pénalité possible.

Changement d'Utilisation du Bien

Vous pourriez être considéré comme ayant vendu votre bien (une disposition réputée) même si vous ne l'avez pas vendu dans ces cas :

• Vous changez tout ou partie de votre résidence principale en propriété locative

• Vous changez une propriété locative en votre résidence principale

• Vous cessé d'utiliser un bien pour gagner des revenus

juste valeur marchande (JVM). Vous êtes considéré comme ayant réacquis le bien immédiatement à la même JVM. Tout bénéfice ou perte en capital doit être déclaré.

Vous ne payez pas d'impôt sur les gains pour les années où il était votre résidence principale.

Changer Votre Résidence Principale en Propriété Locative

Vous pouvez faire un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu pour ne pas être réputé avoir vendu votre maison lorsque vous la convertissez en location. Conditions :

• Vous ne réclamez pas de DCA (Amortissement du Coût en Capital).

• Vous pouvez toujours la désigner comme votre résidence principale pour jusqu'à quatre ans, même si vous n'y vivez pas.

• Vous ne devez pas désigner un autre bien comme votre résidence principale durant cette période.

Vous pouvez prolonger la limite de 4 ans indéfiniment si :

1. Vous ou votre conjoint/partenaire de fait changez de lieu de travail.

2. Vous n'êtes pas lié à l'employeur.

3. Vous retournez à votre maison d'origine avant la fin de l'emploi ou d'ici la fin de l'année suivante.

4. Votre maison d'origine est à 40 km ou plus de votre nouveau travail que votre résidence temporaire.

Comment Élire

• Envoyez une lettre signée avec votre déclaration de revenus (ou envoyez-la à votre centre fiscal si vous déposez en ligne).

• Incluez :

  • Description du bien

  • Déclaration selon laquelle vous faites un choix en vertu du paragraphe 45(2)

Changer une Propriété Locative en Résidence Principale

Vous pouvez faire un choix en vertu du paragraphe 45(3) pour reporter la déclaration de tout bénéfice en capital jusqu'à la vente de la propriété.

Conditions :

• Vous ne devez pas avoir réclamé de DCA sur la propriété après 1984 et avant le changement d'utilisation.

Règles de Choix :

• Faites le choix au plus tôt de :

  • 90 jours après que le CRA le demande

  • La date limite de votre déclaration de revenus pour l'année de vente

Comment Élire

• Envoyez une lettre signée décrivant la propriété.

• Indiquez que vous faites un choix en vertu du paragraphe 45(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Vous pouvez désigner la propriété comme votre résidence principale pour jusqu'à quatre ans avant que vous y ayez réellement vécu.

Changement Partiel d'Utilisation (Location ↔ Résidence Principale)

Avant le 19 mars 2019, vous ne pouviez pas élire d'éviter une disposition réputée sur des changements partiels.

Depuis le 19 mars 2019, vous pouvez élire (en vertu du paragraphe 45(2) ou 45(3)) pour éviter la disposition réputée sur des changements partiels.

Aucun Changement Réputé si Tous Cela S'applique :

• L' utilisation locative ou commerciale est mineure.

• Vous n'avez fait aucun changement structurel pour accommoder une utilisation locative/commerciale.

• Vous n'avez pas déduit de DCA pour la portion locative/commerciale.

Si ces conditions ne sont pas remplies, vous devez :

1. Calculer la JVM de la portion utilisée en location/commerce au moment du changement.

2. Déclarer le bénéfice en capital sur cette portion lors de la vente.

3. Utiliser des mètres carrés ou un compte de pièces pour diviser la valeur entre l'utilisation personnelle et locative/commerciale.

4. Désigner la portion à usage personnel comme résidence principale sur l'Annexe 3 et le Formulaire T2091(IND).

📚 En Savoir Plus

Visitez le guide officiel de l'ARC sur la résidence principale et la propriété locative :
👉 Revenu Locatif – Guide T4036