Règles fiscales sur les locations à court terme et Airbnb

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Introduction
Comprendre Airbnb et les règles fiscales relatives aux locations à court terme est essentiel pour les propriétaires, les investisseurs, les propriétaires de condos et les propriétaires de maison au Canada, et particulièrement au Québec. Les locations à court terme—Airbnb, Vrbo, Booking.com, locations meublées de moins de 30 jours—sont traitées très différemment des locations à long terme. L'ARC et Revenu Québec classifient la plupart des activités de location à court terme comme un commerce, et non comme des revenus locatifs passifs. Cela entraîne des conséquences fiscales majeures concernant la TPS/TVH, la TVQ, les déductions de dépenses, la DPA, les règles de la résidence principale et un risque élevé d'audit. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur les règles fiscales relatives à Airbnb et aux locations à court terme pour rester en conformité et éviter les pénalités.

Cadre légal et réglementaire
Les règles fiscales d'Airbnb et les règles fiscales concernant les locations à court terme sont régies par :

• la Loi de l'impôt sur le revenu
• la Loi sur la taxe d'accise (TPS/TVH)
• Loi sur la taxation du Québec (TVQ)
• les règlements municipaux (varie d'une ville à l'autre)
• Formulaire T776 de l'ARC
• Formulaire TP-80 du Québec
• règles de l'ARC/ARQ pour l'activité commerciale
• conseils de l'ARC pour les revenus de l'économie de plateforme
• politiques d'audit de la TPS/TVH et de la TVQ

Les locations à court terme impliquent deux domaines principaux de conformité :

1. Déclaration de l'impôt sur le revenu

2. Déclaration de la taxe de vente (TPS/TVH & TVQ)

Un manquement dans l'un ou l'autre domaine entraîne des réévaluations.

1. Règles fiscales sur le revenu pour Airbnb et les locations à court terme

A. Les revenus locatifs doivent être déclarés intégralement

Vous devez déclarer :

• revenus de location nocturne
• frais de nettoyage
• frais pour animaux de compagnie
• revenus de stationnement
• frais de service payés par les invités
• paiements Airbnb (avant leurs frais de service)
• tout paiement en espèces
• ajouts de location à long terme

L'ARC reçoit les données d'Airbnb directement des plateformes tierces. Le non-rapport est très risqué.

B. Airbnb est souvent une entreprise, pas un revenu locatif

Les locations à court terme de moins de 30 jours impliquent souvent :

• nettoyage
• approvisionnement en marchandises
• marketing
• rotations
• services aux invités

L'ARC classe cela comme un revenu d'entreprise, et non comme de simples revenus locatifs.

Cela signifie :

• la TPS/TVH s'applique
• la TVQ s'applique automatiquement au Québec
• le revenu net est imposable en tant que revenu d'entreprise
• d'autres déductions peuvent s'appliquer
• les pertes doivent respecter les tests REOP (attente raisonnable de profit)

Comprendre les règles fiscales d'Airbnb et de la location à court terme est crucial avant de lister votre propriété.

C. Déductions de dépenses autorisées

Vous pouvez déduire :

• intérêts hypothécaires
• taxes foncières
• frais de condo
• assurance
• frais de nettoyage
• fournitures (toiletries, linges, meubles)
• services publics
• réparations et entretien
• commissions et frais de plateforme d'Airbnb
• publicité
• internet

Les dépenses en capital (meubles, rénovations, appareils) doivent être amorties en utilisant la DPA.

D. Les propriétés à usage mixte doivent être réparties

Si vous louez une partie de votre maison :

• allouez les dépenses entre l'usage personnel et la location
• documentez la superficie et l'utilisation

L'ARC examine de près les propriétés à usage mixte.

2. Règles de la TPS/TVH pour les locations à court terme

C'est ici que la plupart des hôtes Airbnb font des erreurs.

A. La TPS/TVH s'applique aux locations de moins de 30 jours

Les locations à court terme sont des fournitures imposables en vertu de la Loi sur la taxe d'accise.

Vous devez charger la TPS/TVH si :

• vous gagnez plus de 30 000 $ en revenus imposables mondiaux (y compris d'autres entreprises) au cours de 4 trimestres consécutifs, ou
• vous vous attendez à dépasser 30 000 $ en un seul trimestre, ou
• votre Airbnb est considéré comme une activité commerciale imposable

Si vous dépassez le seuil :

• vous devez vous enregistrer
• vous devez facturer la TPS/TVH
• vous devez remettre la TPS/TVH
• vous pouvez réclamer des crédits de taxe sur les intrants (CTI) sur les dépenses

Le non-facturation de la TPS/TVH crée une exposition à une réévaluation massive.

B. Répartition provinciale

• Ontario → TVH 13 %
• Nouvelle-Écosse → TVH 15 %
• Alberta → TPS 5 %
• Colombie-Britannique → TPS 5 % (plus des taxes municipales de PST/hôtel dans certaines villes)
• Manitoba/Saskatchewan → TPS 5 %
• Terre-Neuve → TVH 15 %

La TPS/TVH dépend de l'emplacement de la propriété, pas de votre lieu de résidence.

C. Airbnb ne collecte PAS toujours la TPS/TVH pour vous

Les plateformes peuvent :

• ajouter la TPS/TVH à la facture de l'invité (varie selon la province)
MAIS
• VOUS êtes toujours responsable de l'enregistrement et de la remise de la TPS/TVH

Le terme “remis en votre nom” d'Airbnb n'élimine pas la responsabilité légale.

3. Règles de la TVQ pour les locations à court terme (Québec uniquement)

C'est ici que les hôtes d'Airbnb au Québec font face au plus grand risque.

A. La TVQ s'applique à toutes les locations à court terme

Les règles fiscales d'Airbnb et les règles fiscales relatives aux locations à court terme au Québec exigent :

• que la TVQ soit facturée indépendamment du seuil de 30 000 $
• l'enregistrement obligatoire sous le système général de la TVQ (PAS le système simplifié)
• dépôt mensuel, trimestriel ou annuel des déclarations de la TVQ
• remise de toute la TVQ collectée

Even une seule réservation Airbnb peut déclencher l'enregistrement.

B. Le Québec exige :

• enregistrement à la TPS (si plus de 30 000 $)
• enregistrement à la TVQ (toujours pour les locations à court terme)
• numéro d'établissement hôtelier (certification CITQ)
• conformité municipale (zonage, permis)

ARQ audite agressivement les hôtes d'Airbnb pour les TVQ manquantes.

C. CTI & RIT

Une fois enregistré :

• crédits de taxe d'entrée de la TPS (CTI)
• remboursements de la taxe d'entrée de la TVQ (RIT)

sont disponibles sur le nettoyage, les meubles, les fournitures, l'entretien et les rénovations.

4. Pertes, DPA & Risques de résidence principale

A. Revendiquer la DPA sur Airbnb peut vous faire perdre l'exemption de résidence principale

Si vous réclamez la DPA sur la partie d'Airbnb de votre maison :

• vous pourriez perdre l'exemption de résidence principale sur cette partie
• les gains en capital futurs pourraient être imposables

Les propriétaires d'Airbnb doivent planifier soigneusement.

B. Problèmes d'usage commercial de la maison

Si vous louez une chambre ou une partie de votre maison :

• les tests REOP s'appliquent
• allocation personnelle vs locative requise
• les heures de nettoyage d'Airbnb prouvent l'opération commerciale

L'ARC examine ces revendications de près.

5. Exigences de tenue de dossiers pour Airbnb

Les hôtes d'Airbnb doivent conserver :

• factures pour nettoyage
• reçus pour fournitures
• relevés hypothécaires
• règles du conseil de condo
• déclarations de paiement d'Airbnb
• journaux de location
• documentation de permis municipal
• factures de TPS/TVH et de TVQ
• reçus de rénovation
• frais juridiques
• factures de publicité
• contrats de service

Conservez les dossiers pendant six ans, ou plus longtemps pour les biens d'investissement.

Décisions judiciaires clés

Les tribunaux ont statué :

• Airbnb = activité commerciale, pas location passive
• La TPS/TVH s'applique à la plupart des locations à court terme
• La DPA peut déclencher des gains en capital lors de la vente de la maison
• Les dépenses non documentées sont refusées
• Les locations à court terme nécessitent une facturation appropriée
• Les hôtes du Québec doivent se conformer aux règles de la TVQ même si Airbnb collecte la TPS

Ces affaires confirment que les règles fiscales d'Airbnb et de la location à court terme sont strictement appliquées.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec ciblent Airbnb

Les déclencheurs d'audit incluent :

• revenus Airbnb non déclarés
• frais de nettoyage ou de fournitures élevés
• usage mixte personnel/location
• permis CITQ manquant au Québec
• échec à s'enregistrer pour la TVQ
• réclamer la DPA de manière inappropriée
• décalage entre les paiements Airbnb et les dépôts bancaires
• pertes excessives sans REOP

Les deux agences reçoivent des données d'Airbnb à travers le rapport des plateformes.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA fournit un soutien complet en matière de fiscalité pour Airbnb et les locations à court terme :

• préparation du T776 et du TP-80
• calculation des déductions de dépenses spécifiques à Airbnb
• détermination de l'éventuelle nécessité d'enregistrement à la TPS/TVH
• enregistrement à la TPS/TVH et à la TVQ
• dépôt des déclarations de la TVQ
• obtention des CTI et RIT
• organisation de la documentation d'Airbnb à l'épreuve des audits
• analyse des risques de résidence principale
• optimisation des allocations à usage mixte
• défense des hôtes lors d'audits locatifs par l'ARC et l'ARQ

Nous protégeons les hôtes contre les réévaluations coûteuses.

Expérience réelle des clients

Exemples de clients Airbnb que Mackisen a aidés :

• Un propriétaire de condo montréalaise a omis de s'enregistrer pour la TVQ. L'ARQ a émis une importante réévaluation. Nous avons corrigé les déclarations et négocié un plan de paiement.
• Un investisseur opérant 3 unités Airbnb a omis de facturer la TPS/TVH. L'ARC a réévalué pour deux ans. Mackisen a déposé des déclarations rétroactives et minimisé les pénalités.
• Un propriétaire de chalet a réclamé la DPA à son insu et a déclenché des gains en capital lors de la vente. Nous avons restructuré les déclarations et fait appel pour réduire l'impôt.
• Un propriétaire en centre-ville a perdu des reçus pour le nettoyage et les fournitures. Nous avons reconstruit les preuves et économisé la plupart des déductions.
• Un hôte utilisant Airbnb à temps partiel a mal alloué les dépenses personnelles par rapport aux dépenses locatives. Mackisen a recalculé les allocations correctement.

Questions fréquentes

• Dois-je déclarer les revenus d'Airbnb ?
Oui—100 %. L'ARC reçoit des données de plateforme.

• Dois-je facturer la TPS/TVH ?
Oui—si vous dépassez 30 000 $ ou opérez commercialement.

• Dois-je facturer la TVQ au Québec ?
Oui—les locations à court terme nécessitent toujours un enregistrement à la TVQ.

• Airbnb peut-il collecter la TPS/TVQ pour moi ?
Pas complètement—l'enregistrement demeure votre responsabilité.

• Puis-je réclamer l'exemption de résidence principale ?
Oui, mais les réclamations de DPA sur les portions d'Airbnb peuvent l'affecter.

• Les pertes d'Airbnb sont-elles déductibles ?
Oui—si REOP est démontré.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience cumulée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les hôtes Airbnb et les opérateurs de locations à court terme à se conformer aux lois fiscales tout en maximisant les déductions légitimes. Que vous déclariez les règles fiscales relatives à Airbnb et à la location à court terme, d'inscrire pour la TPS/TVH et la TVQ, ou de naviguer un audit ARC/ARQ, notre équipe d'experts assure une précision, conformité et protection totales contre les pénalités.