Les locations AIRBNB sont-elles imposables ? Les règles de la CAQ et de Revenu Québec que chaque hôte doit connaître — Un cabinet comptable de Montréal près de chez vous explique.

Cadre légal et réglementaire
Les revenus de la location à court terme d'Airbnb au Québec sont entièrement imposables en vertu de la Loi sur l'impôt sur le revenu et de la Loi sur la taxation (Québec). Que vous louiez une chambre, un appartement au sous-sol, une maison entière, un condo ou une unité dans un duplex ou un triplex, tous les montants reçus doivent être déclarés comme revenus de location ou d'entreprise. L'ARC et Revenu Québec considèrent l'hébergement Airbnb comme une activité commerciale lorsque les séjours sont à court terme (moins de 30 jours) et lorsque des services tels que le nettoyage, les repas ou le support de conciergerie sont fournis. Au Québec, la Loi sur l'hébergement touristique exige également des numéros d'enregistrement pour les unités Airbnb, et Revenu Québec reçoit des données d'hébergement directement des plateformes. De nombreux hôtes Airbnb croient à tort que leurs revenus locatifs sont occasionnels ou exonérés, ce qui entraîne des réévaluations, des pénalités et des intérêts. L'activité Airbnb affecte le statut de la TPS/TVQ, la déductibilité des dépenses locatives, l'allocation pour amortissement (APA), l'admissibilité à l'exemption de résidence principale et les gains en capital lorsque la propriété est finalement vendue. Comprendre ces règles fiscales est essentiel pour éviter une exposition à un audit.

Décisions judiciaires clés
Dans l'affaire Nguyen c. RQ, le Tribunal a statué que les contribuables doivent déclarer les revenus Airbnb même s'ils sont reçus de manière occasionnelle. Le défaut de déclaration constituait une négligence grave. Dans l'affaire Rioux c. Canada, un contribuable a prétendu que l'activité Airbnb était un usage personnel. La Cour a statué qu'une fois que les invités paient pour le séjour, le revenu est imposable et les dépenses doivent être réparties. Dans l'affaire Gale c. La Reine, un hôte Airbnb a tenté de revendiquer l'exemption de résidence principale après plusieurs années de locations à court terme. La Cour a réduit l'admissibilité à l'ERPP proportionnellement en raison de l'utilisation commerciale. Dans l'affaire Giguère c. Canada, l'activité Airbnb a contribué à la caractérisation commerciale des ventes de propriétés. Dans l'affaire Bouchard c. RQ, le défaut de conserver des reçus pour les dépenses liées à Airbnb a entraîné des déductions refusées et une augmentation des revenus locatifs imposables. Ces affaires montrent que les hôtes d'Airbnb doivent conserver des enregistrements détaillés, répartir les dépenses, déclarer tous les revenus de la plateforme et préserver la documentation pour soutenir leurs revendications.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec audite-t-il les hôtes Airbnb ?
L'ARC et RQ audite agressivement les hôtes Airbnb parce que beaucoup sous-déclarent leurs revenus et ne comprennent pas les règles. Les autorités reçoivent des données directement des plateformes de location à court terme, des registres municipaux et des bases de données touristiques provinciales. Ils croisent les paiements des plateformes avec les déclarations fiscales et les dépôts bancaires. Les locations à court terme produisent des traces numériques qui sont faciles à auditer. Les hôtes Airbnb classifient souvent à tort leurs revenus locatifs, ne collectent pas la TPS/TVQ, déduisent incorrectement des dépenses personnelles, ne répartissent pas correctement les dépenses des plex ou appliquent mal l'exemption de résidence principale. Ces défauts entraînent des réévaluations, des récupérations imposables, des pénalités de TPS/TVQ et la perte de déductions.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA Montréal fournit un support complet de conformité pour Airbnb. Nous conciliions l'historique des paiements des plateformes, préparons les états de location T776, déterminons si le contribuable exploite une activité commerciale ou locative, calculons les obligations de TPS/TVQ, préparons des élections pour les règles d'auto-approvisionnement, répartissons les dépenses des plex et analysons les implications de résidence principale. Nous concevons également des systèmes de tenue de dossiers prêts pour les audits, y compris le stockage numérique, la préservation des métadonnées, la classification des factures et la réconciliation avec les relevés bancaires, et préparons des feuillets RL-31 pour les locataires lorsque requis. Pour les propriétaires Airbnb qui vivent dans la même propriété, nous répartissons les dépenses entre les portions personnelles et locatives en utilisant des méthodes acceptées par l'ARC. Mackisen protège les hôtes d'une classification erronée, de pénalités et de déductions refusées.

Les locations Airbnb sont-elles imposables ?
Oui. Les revenus d'Airbnb sont toujours imposables. Le type de traitement fiscal dépend du niveau d'activité. Si Airbnb est occasionnel et limité à la location d'une chambre sans services, cela est généralement déclaré comme revenu locatif. Si l'hôte fournit des services similaires à ceux d'un hôtel tels que le nettoyage quotidien, des repas ou un soutien aux invités, l'ARC peut le considérer comme un revenu d'entreprise. Les revenus comprennent les frais de nuitée, les frais de nettoyage, les paiements de la plateforme et tous les frais supplémentaires pour les invités. Les paiements des plateformes Airbnb doivent correspondre aux revenus déclarés des déclarants fiscaux. L'ARC vérifie cela de près.

TPS/TVQ sur les locations à court terme
La TPS/TVQ s'applique aux logements à court terme (moins de 30 jours). Les hôtes Airbnb doivent charger et collecter la TPS/TVQ s'ils dépassent le seuil de petit fournisseur de 30 000 $. Airbnb peut percevoir la TPS/TVQ au nom des hôtes, mais ces derniers restent responsables de leurs déclarations. De nombreux hôtes québécois comprennent mal cette règle et supposent que la plateforme gère tout. Même si Airbnb collecte la TPS/TVQ pour les séjours de nuit, l'hôte doit toujours s'enregistrer s'il dépasse le seuil. La TPS/TVQ s'applique aux frais de nuitée, aux frais de nettoyage et aux frais de service aux invités. Les entreprises qui exploitent des activités Airbnb doivent s'enregistrer immédiatement, indépendamment des seuils dans la plupart des cas.

Classification des revenus : locatif ou d'entreprise ?
Les revenus Airbnb peuvent être considérés comme des revenus d'entreprise si les services dépassent l'activité locative de base. Cette classification influence les règles de déduction, les calculs d'APA, les obligations de TPS/TVQ, les contributions au RPC/RRQ et la catégorisation des dépenses. La classification des revenus d'entreprise peut également augmenter les risques d'audit associés aux réclamations de résidence principale.

Dépenses déductibles Airbnb
Les hôtes peuvent déduire les dépenses engagées pour gagner des revenus. Celles-ci incluent la publicité, les frais de la plateforme Airbnb, les frais de nettoyage, la lessive, les taxes foncières, l'assurance, les intérêts hypothécaires, les réparations, les services publics payés par l'hôte, le service Internet, l'aménagement paysager et les fournitures pour les invités. Les hôtes doivent répartir les dépenses dans les propriétés à usage mixte. Les propriétaires de plex doivent diviser les dépenses entre les unités personnelles et locatives. Les améliorations en capital telles que de nouveaux meubles, des rénovations majeures ou des changements structurels doivent être capitalisées.

APA pour les unités Airbnb
La déclaration d'APA peut être faite pour la portion locative de la propriété, mais ce faisant, cela peut réduire ou éliminer l'exemption de résidence principale sur cette portion lors de la vente de la propriété. Les hôtes Airbnb doivent décider avec soin si la déclaration de l'APA est avantageuse. Mackisen évalue les implications à long terme avant de recommander une stratégie d'APA.

RL-31 pour les hôtes Airbnb du Québec
Le feuillet RL-31 doit être émis si une unité est louée comme résidence à long terme au 31 décembre. Pour Airbnb, cela ne s'applique que si un invité occupe la propriété en tant que locataire à long terme. Les hôtes de locations exclusivement à court terme n'émettent généralement pas de feuillets RL-31. Cependant, une mauvaise classification peut se produire lorsque les hôtes mélangent des locations à long terme et à court terme au cours de la même année.

Airbnb et exemption de résidence principale (ERP)
La location Airbnb affecte l'admissibilité à l'ERP. Si un contribuable loue fréquemment ou exclusivement une partie de sa maison, il perd l'admissibilité à l'ERP pour cette portion. Si l'utilisation de location dépasse l'utilisation accessoire ou occasionnelle, l'ARC peut restreindre l'exemption. Si l'APA est réclamé, l'ERP est réduite. Si les revenus d'Airbnb sont substantiels, l'ARC peut classer l'activité comme une utilisation commerciale, éliminant totalement l'ERP pour cette zone de la propriété. Le défaut de suivi des périodes d'utilisation d'Airbnb entraîne des revendications incorrectes d'ERP et des réévaluations.

Obligations de tenue de dossiers
Les hôtes Airbnb doivent conserver des rapports sur les paiements des plateformes, des reçus de nettoyage et d'entretien, des messages des invités, des calendriers de réservations, des services publics, des relevés de taxe foncière, des dossiers d'assurance et des factures de rénovation. L'ARC exige des copies numériques avec les métadonnées d'origine. L'absence d'enregistrements entraîne des déductions refusées et des revenus imposables plus élevés.

Expérience client réelle
Un hôte de Montréal n'a pas déclaré ses revenus Airbnb pendant deux ans. L'ARC a obtenu des données de la plateforme et a procédé à une réévaluation. Mackisen a corrigé les déclarations et a négocié des pénalités réduites. Un propriétaire de plex a utilisé Airbnb dans une unité sans répartir les dépenses. RQ a réévalué les gains en capital et les déductions locatives. Mackisen a élaboré des calendriers de répartition et a inversé une partie de la réévaluation. Un hôte a mal interprété la collecte de la TPS d'Airbnb. RQ a imposé une pénalité pour des déclarations de TPS/TVQ non produites. Mackisen a déposé des déclarations tardives et a demandé un allègement. Un propriétaire de condo qui a utilisé Airbnb de manière extensive a perdu l'admissibilité à l'ERP lors de la vente. Mackisen a préparé une reconstruction et a réduit les gains imposables.

Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus Airbnb ? Oui. Tous.
Dois-je m'inscrire à la TPS/TVQ ? Oui, une fois que vous dépassez 30 000 $ ou que vous opérez commercialement.
Puis-je revendiquer l'ERP si j'utilise Airbnb ? Seulement avec des limitations strictes.
Les services Airbnb en font-ils des revenus d'entreprise ? Souvent oui.
Ai-je besoin d'un RL-31 ? Seulement pour les locataires à long terme.
L'ARC va-t-elle voir l'activité d'Airbnb ? Oui, grâce au partage de données de la plateforme.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience CPA combinée, Mackisen CPA Montréal garantit une conformité totale avec Airbnb en préparant des états T776, en gérant les inscriptions à la TPS/TVQ, en répartissant les dépenses des propriétés à usage mixte, en protégeant l'admissibilité à l'ERP, en construisant une documentation à l'épreuve des audits et en défendant les contribuables lors des audits de l'ARC et de Revenu Québec. Les hôtes Airbnb comptent sur Mackisen pour éviter des erreurs coûteuses et maximiser les déductions légales.