Taxe sur les logements sous-utilisés du Canada (UHT)

Introduction
Comprendre la taxe sur les logements sous-utilisés du Canada est essentiel pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers, les sociétés, les fiduciaires et les non-résidents qui possèdent des biens résidentiels au Canada. La TLS est une taxe annuelle fédérale ciblant les maisons vacantes ou sous-utilisées, en particulier celles détenues par des non-résidents. Cependant, la loi s'applique beaucoup plus largement que la plupart des Canadiens ne le réalisent. De nombreux citoyens canadiens et entreprises canadiennes doivent tout de même produire une déclaration de TLS même s'il n'y a pas d'impôt à payer. Les pénalités pour le non-dépôt commencent à 5 000 $ pour les particuliers et 10 000 $ pour les sociétés—par an, par propriété. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur la taxe sur les logements sous-utilisés du Canada, y compris les règles de dépôt, les exemptions, les pénalités, la documentation et les risques d'audit de l'ARC.

Cadre juridique et réglementaire
La taxe sur les logements sous-utilisés du Canada est régie par :

• la loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (LTSU)
• les exigences de dépôt de l'ARC en matière de TLS
• le formulaire de l'ARC UHT-2900 – Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés
• les définitions en vertu de la loi de l'impôt sur le revenu
• les règles de partenariat et de fiducie
• les règles de propriété bénéficiaire et d'enregistrement des titres

La TLS n'est pas la même que :

• la taxe sur les maisons vides de Vancouver
• la taxe sur les maisons vacantes de Toronto
• la taxe sur la spéculation et la vacance (CB)

La TLS est une taxe fédérale avec ses propres règles et pénalités.

1. Qui doit produire une déclaration de TLS ? (C'est là que la plupart se trompent)

Le plus grand malentendu concernant la taxe sur les logements sous-utilisés du Canada est que seuls les étrangers doivent déclarer.
FAUX.

Les suivants doivent produire des déclarations de TLS chaque année à moins d'être des « propriétaires exclus » :

Vous devez produire une déclaration de TLS si vous possédez un bien par :

• une société canadienne (même si entièrement détenue par des Canadiens)
• une fiducie familiale
• un fiducie simple ou un accord de nommer
• un partenariat
• une société privée (CCPC)
• une structure de copropriété avec une société
• une société numérotée
• une société de gestion immobilière

Vous devez également produire une déclaration si vous êtes :

• un non-résident
• un non-citoyen canadien
• un résident permanent non canadien
• une société étrangère
• une fiducie détenue par des étrangers

Propriétaires exclus (aucun dépôt requis) :

• Citoyens canadiens
• Résidents permanents canadiens
• Sociétés cotées en bourse
• Municipalités et bandas autochtones
• Organismes de bienfaisance enregistrés
• Certaines entités gouvernementales

MAIS :
Si votre maison est détenue par une société, une fiducie ou un partenariat, vous DEVEZ produire une déclaration—même si vous êtes canadien.

2. Quels biens sont soumis à la TLS ?

La taxe sur les logements sous-utilisés du Canada s'applique aux biens résidentiels, y compris :

• des condos
• des maisons
• des maisons jumelées
• des maisons en rangée
• des duplex / triplex / fourplex
• des maisons de ruelle
• des chalets
• des cabanes
• des unités Airbnb
• des unités nouvellement achetées en préconstructions (après délivrance d'un certificat d'occupation)

La TLS ne s'applique pas à :

• des grands immeubles d'appartements
• des hôtels et motels
• des résidences étudiantes
• des maisons de soins infirmiers
• des biens commerciaux

3. Délais de dépôt de la TLS

La déclaration de la TLS doit être déposée avant :

30 avril de chaque année

La taxe s'applique pour l'année civile précédente.

Des pénalités s'appliquent même s'il n'y a pas d'impôt dû.

4. Taux de la TLS

Taux d'imposition = 1 % de la valeur de la propriété
Calculé en utilisant :

• la valeur assesse (municipale) OU
• le prix de vente le plus récent OU
• une évaluation approuvée par l'ARC

La méthode qui donne la plus basse taxe peut être choisie.

5. Exemptions à la TLS (Déposer d'abord, demander l'exemption ensuite)

Bien que vous soyez tenu de produire une déclaration de TLS, vous pouvez être exempté de la taxe de 1 %.

Les exemptions courantes de la TLS incluent :

A. Exemption de résidence principale

Si la maison est habitée par :
• vous
• votre conjoint
• votre enfant (pour une école au Canada)

B. Exemption d'occupation éligible

Propriété occupée pendant au moins 180 jours par an par :
• des locataires à des conditions équitables
• des membres de la famille (dans certains cas)
• des locations à long terme (PAS Airbnb)

C. Propriété nouvellement achetée

Si vous l'avez achetée durant l'année et que vous n'avez pas encore été tenue de l'occuper.

D. Propriété nouvellement construite

S'il est encore en construction ou inhabitable.

E. Décès du propriétaire

L'exemption s'applique pour l'année du décès et l'année suivante.

F. Catastrophe ou risque

Inondations, incendies, dommages majeurs.

G. Mise en vente

En cours d'efforts raisonnables de vente.

H. Inaccessibilité saisonnière

Chalets éloignés inaccessibles pendant une grande partie de l'année.

Si vous qualifiez pour une exemption, vous devez tout de même produire à moins d'être un propriétaire exclu.

6. Pénalités pour non-dépôt des déclarations de TLS

Les pénalités sont extrêmement sévères :

Particuliers :

• Minimum 5 000 $ par an par propriété

Sociétés, fiducies, partenariats :

• Minimum 10 000 $ par an par propriété

ET :

• Les intérêts s'accumulent
• L'ARC peut refuser des exemptions
• L'ARC peut évaluer automatiquement la pleine taxe de 1 %
• L'ARC peut émettre des pénalités de négligence grossière
• L'ARC peut auditer les structures de propriété bénéficiaire

Le non dépôt pendant 2 ans peut entraîner des amendes de 20 000 $+ pour une seule propriété.

7. Documentation requise pour la conformité à la TLS

Conservez :

• titres de propriété
• contrats de partenariat
• actes de fiducie
• structures d'actionnariat
• fichiers d'évaluation municipale
• baux de location
• preuves d'occupation
• factures de services publics
• contrats de mise en vente (si la propriété était à vendre)
• rapports de dommages/catastrophes
• délais de construction

La documentation doit être conservée pendant au moins six ans.

8. Déclencheurs d'audit pour la TLS

L'ARC signale les propriétaires pour audit lorsque :

• la propriété est détenue par une société ou une fiducie
• des déclarations de TLS manquantes
• dépôt de revenus locatifs incohérents
• indicateurs de propriété étrangère
• maisons vides avec une faible utilisation des services publics
• propriétés louées uniquement à court terme (Airbnb)
• transferts de propriété entre membres de la famille
• arrangements de fiducie nominale/simple

Les propriétaires du Québec font face à une plus grande surveillance en raison des règles strictes de conformité résidentielle.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA fournit un soutien complet à la conformité à la TLS :

• déterminer si vous devez produire
• préparer les déclarations UHT-2900
• demander toutes les exemptions disponibles
• documenter l'occupation et l'activité locative
• déposer des déclarations UHT tardives avec atténuation des pénalités
• représenter les clients lors des audits de la TLS de l'ARC
• reconstruire les structures de propriété bénéficiaire
• conseiller sur la restructuration de la propriété sociale pour réduire le risque de TLS

Nous vous assurons de rester conforme tout en minimisant l'exposition fiscale.

Expérience client réelle

Exemples des affaires de TLS de Mackisen :

• Un citoyen canadien détenait un condo dans une société. L'ARC a infligé une amende de 10 000 $. Mackisen a produit des déclarations de TLS tardives et a supprimé les pénalités.
• Une fiducie familiale possédait un bien locatif sans produire de TLS. Nous avons reconstruit les déclarations et éliminé la taxe de 1 %.
• Un propriétaire non-résident croyait à tort qu'Airbnb comptait comme occupation. L'ARC a réévalué. Mackisen a fourni la documentation d'exemption juridique.
• Une famille immigrante du Québec détenait une maison en copropriété. L'ARC a interrogé la résidence. Mackisen a défendu les exemptions PRE et TLS.
• Un investisseur possédait six condos par l'intermédiaire d'un partenariat. Nous avons produit toutes les déclarations de TLS et sécurisé les exemptions d'occupation éligible.

Questions courantes

• Les citoyens canadiens doivent-ils produire une déclaration de TLS ?
Pas s'ils possèdent une propriété personnellement. Mais s'ils utilisent une société, une fiducie ou un partenariat—OUI.

• Ma maison est-elle exemptée si j'y vis ?
Oui—mais vous devrez peut-être tout de même produire si vous n'êtes pas un propriétaire exclu.

• Airbnb est-il considéré comme une occupation ?
D'ordinaire NON—les locations à court terme ne répondent pas aux exigences d'exemption d'occupation.

• Que se passe-t-il si j'oublie de déposer ?
Les pénalités commencent à 5 000 $–10 000 $ par propriété par an.

• L'ARC peut-elle renoncer à des pénalités de TLS ?
Possible avec un recours pour les contribuables—mais nécessite une documentation solide.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires, les investisseurs immobiliers et les sociétés à rester conformes à la taxe sur les logements sous-utilisés du Canada. Que vous ayez besoin de dépôt de TLS, d'analyse d'exemption, d'atténuation des pénalités ou de défense d'audit, notre équipe d'experts assure une conformité totale, de l'exactitude et une protection contre les erreurs coûteuses.