Guide complet sur les revenus locatifs pour les propriétaires du Québec (T776 + Rl-31 expliqué) — Un cabinet comptable de Montréal près de chez vous explique

Cadre légal et réglementaire
Les propriétaires au Québec doivent déclarer avec précision les revenus locatifs conformément à la fois à la Loi de l'impôt sur le revenu et à la Loi sur la taxation (Québec). Cela inclut le dépôt de la déclaration fédérale T776 des revenus immobiliers et le remplissage du feuillet RL-31 pour Revenu Québec lorsque cela est requis. Les revenus locatifs comprennent les montants reçus des locataires à long terme, des invités Airbnb, des sous-locataires, des colocataires et des arrangements de location partagée. Tout revenu généré par l'utilisation d'un bien immobilier doit être déclaré, qu'il soit gagné par l'intermédiaire d'une société, d'un partenariat ou personnellement. Les propriétaires québécois doivent également respecter les règles de la TPS/TVQ pour les locations à court terme, maintenir une documentation appropriée, enregistrer toutes les dépenses, répartir correctement les dépenses pour les plex ou les propriétés à usage partagé, et se conformer aux règlements sur les propriétaires et les locataires qui se chevauchent avec les obligations fiscales. Le défaut de déclarer les revenus locatifs avec précision peut entraîner des réévaluations, des pénalités, des intérêts et une perte de déductions.

Décisions judiciaires clés
Bédard c. RQ a établi que les propriétaires doivent maintenir des dossiers complets et vérifiables des revenus et des dépenses locatifs. Une documentation insuffisante conduit à un refus de déductions. Dans Dussault c. Canada, la Cour canadienne de l'impôt a statué que les dépenses doivent être directement liées à la génération de revenus. Les dépenses d'usage personnel ne peuvent pas être déduites. Dans Nguyen c. RQ, l'absence de feuillets RL-31 a entraîné des pénalités parce que le propriétaire avait l'obligation légale de fournir aux locataires un feuillet pour le calcul du crédit de solidarité. Dans Taverner c. Canada, l'ARC a refusé l'allègement pour amortissement (AA) parce que le contribuable n'avait pas documenté la répartition du coût d'acquisition entre le terrain et le bâtiment. Dans Hébert c. RQ, les pertes locatives ont été refusées lorsque le contribuable n'a pas pu prouver une attente raisonnable de profit. Les cours montrent systématiquement que la tenue de dossiers, la classification, la répartition et l'exactitude déterminent le résultat fiscal.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec audite-t-il les revenus locatifs
Les propriétés locatives restent un domaine à haut risque d'audit parce que de nombreux propriétaires échouent à déclarer les revenus correctement, en particulier lors de la location d'une partie de leur maison, de l'exploitation de locations à court terme ou de la possession de plex. L'ARC et RQ audite les revenus locatifs parce que les déductions locatives réduisent l'impôt global à payer, et les contribuables reclassifient souvent les dépenses personnelles en tant que dépenses locatives. Les autorités croisent les informations à l'aide de bases de données de registre foncier, de dépôts RL-31, de modèles de consommation d'Hydro-Québec, de données de la plateforme Airbnb, de permis d'occupation municipaux et de dépôts bancaires liés aux paiements de loyer. Le défaut de fournir un feuillet RL-31 déclenche automatiquement un signal d'alerte pour les revenus locatifs sous-déclarés. La conformité à la TPS/TVQ est également une préoccupation lorsque les locations Airbnb dépassent 30 jours ou lorsque les locations à court terme deviennent une activité commerciale.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA Montréal guide les propriétaires à travers une conformité totale en révisant la structure de location, en préparant les dépôts T776 et RL-31, en allouant correctement les dépenses, en identifiant les dépenses déductibles et non déductibles, en appliquant l'AA de manière stratégique, en évaluant les obligations de la TPS/TVQ et en créant une documentation à l'épreuve des audits. Nous classons les dépenses comme courantes ou d'immobilisation, révisons les contrats de location, réconcilions les rapports de paiement de plateforme, analysons les allocations de propriété à usage partagé, préparons des tableaux d'amortissement et évaluons les implications fiscales pour les plex. Nous concevons également des systèmes de tenue de dossiers appropriés, y compris le stockage numérique conforme aux normes d'audit numérique de l'ARC de 2024. Notre objectif est d'optimiser les déductions tout en prévenant les réévaluations.

Quels montants sont considérés comme des revenus locatifs
Les propriétaires doivent déclarer tous les montants reçus des locataires ou des invités, y compris le loyer mensuel, le loyer impayé, les dépôts convertis en loyer, les frais pour animaux de compagnie, les frais de nettoyage pour les invités Airbnb, les frais de stationnement, les revenus de lessive et les récupérations de services publics facturées aux locataires. Pour les hôtes Airbnb, les revenus locatifs comprennent les frais de nuitée, les frais de nettoyage et les bonus de plateforme. Pour les arrangements en colocation, les contributions aux coûts de logement comptent également comme un revenu locatif à moins d'être entièrement remboursées. Les revenus de sous-location doivent être déclarés si le locataire reçoit plus que ce qu'il paie au propriétaire. Les dépôts de garantie ne sont pas des revenus à moins d'être conservés de manière permanente.

T776 — Exigences fédérales de déclaration
La déclaration T776 des revenus immobiliers est utilisée pour calculer les revenus locatifs, les dépenses déductibles, l'allègement pour amortissement et le revenu locatif net. Les dépenses sont déduites des revenus locatifs bruts. Les catégories incluent la publicité, l'assurance, les intérêts, les frais juridiques pour des questions locatives, les frais comptables professionnels, les réparations et l'entretien, les taxes foncières, les services publics, les salaires ou les frais de gestion, les voyages pour des raisons locatives, les frais de condo et l'aménagement paysager ou le déneigement. Le T776 distingue également entre les dépenses courantes et les améliorations en capital. Les dépenses courantes peuvent être déduites immédiatement. Les améliorations en capital sont ajoutées à l'ACB et amorties à l'aide de l'AA.

RL-31 — Exigences de déclaration du Québec
Les propriétaires qui louent une unité d'habitation au 31 décembre doivent délivrer un feuillet RL-31 aux locataires. Le RL-31 fournit les informations nécessaires pour le crédit d'impôt pour solidarité. Les propriétaires doivent déposer le RL-31 auprès de Revenu Québec et en fournir une copie aux locataires d'ici le 28 février. Des pénalités s'appliquent en cas de non-dépôt ou de dépôt tardif. Le RL-31 est requis pour chaque unité locative, y compris les multiplex, les condos, les appartements en sous-sol et les chambres qui qualifient comme unité locative. Les exceptions incluent les hôtels, les locations à court terme, les maisons de chambres où des repas sont fournis et les propriétés où le locataire n'est pas considéré comme un occupant qualifié. Les erreurs RL-31 entraînent des drapeaux de conformité et des audits possibles.

Dépenses déductibles pour les propriétaires
Les propriétaires peuvent déduire les dépenses qui sont raisonnables, documentées et engagées pour gagner un revenu. Les dépenses déductibles comprennent les intérêts hypothécaires (pas le principal), les taxes foncières, l'assurance, les services publics payés par le propriétaire, les réparations et l'entretien, la publicité, les frais de gestion, les frais de condo, la comptabilité, les frais juridiques pour des litiges locatifs, les frais bancaires pour les comptes de location, les frais de véhicule pour la gestion locative et l'aménagement paysager. Les réparations maintiennent la propriété en bon état; les améliorations augmentent la valeur et doivent être capitalisées. Les réparations déductibles incluent les bouchages, les petites réparations de plomberie, la peinture et le remplacement de petits appareils. Les améliorations en capital incluent les rénovations de cuisine ou de salle de bain, le remplacement majeur de planchers, le remplacement de fenêtres, le nouveau toit, l'installation de CVC et les modifications structurelles.

AA (Amortissement) pour les propriétés locatives
L'AA permet aux propriétaires de déduire le coût du bâtiment (pas du terrain) au fil du temps. L'AA réduit le revenu locatif imposable mais déclenche une récupération lors de la vente de la propriété. La récupération se produit lorsque le prix de vente dépasse le coût en capital non amorti (CCNA). Les propriétaires de plex doivent répartir la propriété entre les unités pour déterminer l'admissibilité à l'AA. Les propriétaires qui vivent dans une unité ne peuvent pas revendiquer l'AA sur leur portion personnelle. Revendiquer l'AA peut réduire l'admissibilité à l'exemption de résidence principale pour cette portion à la vente. Mackisen évalue si revendiquer l'AA est bénéfique ou nuisible en fonction des circonstances du client.

Répartition des dépenses pour les plex
Pour les duplex, triplex et bâtiments multi-unités, les propriétaires doivent répartir toutes les dépenses entre les unités personnelles et locatives. La répartition peut être basée sur la superficie, la valeur locative marchande équitable ou le nombre d'unités. Les espaces communs doivent être proratisés. Seule la portion locative est déductible. La mauvaise répartition est l'une des principales raisons pour lesquelles l'ARC et RQ réévaluent les propriétaires de plex. Mackisen prépare des tableaux de répartition légalement défendables pour prévenir les litiges.

Locations à court terme (Airbnb)
Les locations à court terme ont des règles fiscales supplémentaires. Si les périodes de location sont de moins de 30 jours et comprennent des services tels que le nettoyage, la TPS/TVQ peut s'appliquer. Les hôtes Airbnb doivent suivre tous les paiements de plateforme et les frais de dépenses. Revenu Québec reçoit des informations de la plateforme par le biais de programmes de partage de données, et le non-respect entraîne fréquemment des audits. Les revenus Airbnb déclarés sur le T776 doivent également correspondre aux dépôts RL-31 et aux dépôts de TPS/TVQ le cas échéant.

Suivi et preuve de revenus locatifs
Les propriétaires doivent conserver des contrats de location, des reçus de loyer, des relevés de dépôts bancaires, des relevés de paiement de la plateforme, des communications avec les locataires, des journaux d'entretien, des factures de réparation, des relevés de services publics et des reçus de dépenses. L'ARC exige désormais des copies numériques avec des métadonnées, ce qui signifie que des captures d'écran ou des PDF modifiés peuvent ne pas suffire. L'absence de documentation entraîne un refus de déductions, une réduction de l'ACB et des réévaluations.

Considérations pour les vendeurs
Lors de la vente d'une propriété locative ou d'un plex, les propriétaires doivent se préparer à des gains en capital, des récupérations, des implications TPS/TVQ pour les bâtiments substantiellement rénovés et à la répartition de l'espace personnel par rapport à l'espace locatif. Les dossiers locatifs jouent un rôle important pour déterminer l'admissibilité à l'exemption de résidence principale. Un feuillet RL-31 manquant ou un rapport de revenus locatifs incohérent peut invalider les demandes d'exemption pour les unités locatives.

Expérience réelle de client
Un propriétaire de duplex à Montréal n'a pas correctement réparti les dépenses. L'ARC a refusé la moitié de ses déductions. Mackisen a reconstruit les tableaux de répartition et a renversé la réévaluation. Un hôte Airbnb a sous-évalué ses revenus en raison de paiements manquants sur la plateforme. L'ARC a fait correspondre les données de la plateforme et a réévalué. Mackisen a corrigé les dépôts et minimisé les pénalités. Un propriétaire de triplex n'a pas émis de feuillets RL-31. Revenu Québec a infligé des amendes. Mackisen a fourni des conseils et mis à jour les dépôts. Un propriétaire qui a revendiqué l'AA a sans le savoir réduit son admissibilité à l'exemption de résidence principale. Mackisen a restructuré le reporting pour réduire l'exposition fiscale future.

Questions courantes
Ai-je besoin d'un RL-31 si les locataires déménagent avant la fin de l'année? Seulement si un locataire a occupé l'unité au 31 décembre.
Puis-je revendiquer le capital hypothécaire? Non, seul l'intérêt est déductible.
Les revenus Airbnb sont-ils des revenus locatifs ou des revenus d'entreprise? Dépend des services fournis.
Les réparations sont-elles toujours déductibles? Seulement si elles n'améliorent pas la propriété au-delà de son état d'origine.
Devrais-je revendiquer l'AA? Cela dépend des plans de vente futurs.
Le défaut de déposer un RL-31 déclenche-t-il des audits? Souvent oui.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité agréée, Mackisen CPA Montréal s'assure que les propriétaires se conforment à toutes les exigences fiscales relatives aux revenus locatifs. Nous préparons les dépôts T776 et RL-31, optimisons les déductions, gérons la TPS/TVQ pour les locations à court terme, protégeons contre les réévaluations et construisons une documentation prête pour l'audit pour les plex, les hôtes Airbnb et les propriétaires de biens locatifs à long terme.