CRA GST/HST Airbnb et Audit de Location à Court Terme — Cabinet CPA de Montréal Près de Chez Vous : Défense de l'Utilisation Taxable vs Exempt, ITCs, et Règles de Changement d'Utilisation

Un audit CRA GST/HST Airbnb & Location à Court Terme examine si votre propriété — maison, condo, duplex, triplex, chalet ou unité d'investissement — a été correctement déclarée à des fins de GST/HST lorsqu'elle est utilisée pour Airbnb, VRBO, Booking.com, ou toute plateforme offrant des séjours de courte durée (moins de 30 jours).

Les locations à court terme sont imposables, contrairement aux locations résidentielles longue durée (exemptes). Comme les contribuables mélangent souvent les deux usages, l'ARC audite agressivement les opérateurs Airbnb pour vérifier :
• si la GST/HST aurait dû être facturée
• si les ITC ont été demandées correctement
• si une auto-évaluation était requise en vertu de l'art.191
• si la propriété a perdu son exemption de complexe résidentiel
• si les réclamations de résidence principale ou de remboursement étaient invalides
• si le contribuable devait être classé comme opérateur commercial

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits Airbnb en reconstruisant les journaux d'utilisation, les modèles d'occupation, l'admissibilité des ITC et la responsabilité en matière de GST/HST — s'assurant que chaque partie de votre dossier est défendable.

Fondement Juridique

Loi sur les impôts d'accise art.165 — GST/HST sur les locations à court terme imposables.
Loi sur les impôts d'accise art.123(1) — définit « complexe résidentiel », « hébergement à court terme », « activité commerciale ».
Loi sur les impôts d'accise art.191 — auto-évaluation requise lors de la conversion d'un complexe résidentiel à l'usage commercial.
Loi sur les impôts d'accise art.256.2 — règles d'admissibilité au remboursement locatif (souvent refusées dans les cas Airbnb).
Droit jurisprudentiel :
• Tarnowe — la preuve d’occupation est essentielle.
• Chella — l'intention et l'utilisation réelle déterminent le résultat de la GST/HST.
• HMQ c. Rankin — l'activité de location commerciale à court terme déclenche la GST/HST.

Insight d'apprentissage : Airbnb est automatiquement imposable à moins que vous prouviez un usage exclusif en location longue durée — et l'ARC le sait.

Pourquoi l'ARC Audite les Opérateurs Airbnb & de Location à Court Terme

L'ARC signale des fichiers lorsqu'elle détecte :
• des locations à court terme annoncées en ligne
• des revenus déclarés sur les plateformes Airbnb/VRBO
• des séjours fréquents de moins de 30 jours
• des remboursements locatifs (NRRPR) demandés mais l'utilisation réelle était Airbnb
• bureau à domicile + utilisation mixte d'Airbnb drapeaux rouges
• factures de services publics ou preuves d'occupation inconsistantes
• enregistrement GST/HST manquant lorsque les revenus dépassent 30 000 $
• propriétés à usage mixte sans répartition appropriée
• réclamations de résidence principale en conflit avec l'activité Airbnb
• dépôts bancaires de clients ou plateformes ne correspondant pas aux déclarations fiscales

Insight d'apprentissage : l'ARC suppose qu'Airbnb = entreprise imposable à moins de prouver le contraire.

Processus d'Audit Airbnb de l'ARC

L'ARC demande :
– journaux d'occupation Airbnb/VRBO/Booking.com
– calendrier des séjours
– reçus invités & résumés de paiements
– relevés bancaires
– factures de services publics & assurance
– contrats de location (si une location à long terme est également demandée)
– formulaires NRRPR/NHR
– captures d'écran de publicités
L'ARC détermine :
• % de nuits à court terme vs à long terme
• responsabilité en matière de GST/HST sur les revenus locatifs
• si l'auto-évaluation de l'art.191 doit être appliquée
• si l'admissibilité au remboursement est perdue
• si les ITC ont été correctement demandées
L'ARC émet une réévaluation proposée.
Mackisen CPA prépare une défense factuelle et chronologique.

Insight d'apprentissage : les audits Airbnb sont des audits de mathématiques + documentation + chronologie — pas des audits d'opinion.

Stratégie de Défense pour Locations à Court Terme de Mackisen CPA

• calculer le pourcentage précis d'utilisation imposable vs exemptée
• reconstruire la chronologie d'occupation en utilisant les données Airbnb + les communications
• défendre contre la perte injustifiée du statut de complexe résidentiel
• calculer la bonne GST/HST due et éliminer le dépassement de l'ARC
• défendre ou reconstruire l'admissibilité au remboursement locatif
• préparer des calendriers de répartition d'ITC pour les rénovations, le nettoyage, les réparations, le mobilier
• séparer l'utilisation personnelle, l'utilisation de location à long terme et l'utilisation Airbnb
• préparer des classeurs d'audit certifiés CPA alignés sur les attentes de l'ARC
• négocier un allégement total ou partiel de la pénalité

Insight d'apprentissage : Lorsque votre chronologie d'utilisation est précise, les suppositions de l'ARC s'effondrent.

Constats Communs de l'ARC dans les Audits de Locations à Court Terme

• GST/HST non facturée sur les revenus Airbnb
• NRRPR ou nouveau remboursement de logement refusé
• auto-évaluation en vertu de l'art.191 non effectuée
• ITC refusés pour des portions d'utilisation personnelle ou exonérées
• propriété considérée comme commerciale → GST/HST déclenchée sur FVM
• exemption de résidence principale refusée
• rénovation substantielle traitée comme nouvelle construction
• l'activité Airbnb requalifie l'ensemble de la propriété comme imposable

Insight d'apprentissage : la plus grande arme de l'ARC est le manque de documentation — nous éliminons cette faiblesse.

Résultats concrets

• Un propriétaire de condo a évité une réévaluation GST de 68 000 $ après que Mackisen CPA a prouvé qu'Airbnb ne représentait que 14 % de l'utilisation annuelle et n'a pas déclenché de classification commerciale.
• Un investisseur dans un triplex a conservé un remboursement de location de 31 000 $ lorsque nous avons isolé l'activité de location à long terme de l'utilisation occasionnelle d'Airbnb.
• Un propriétaire a renversé la classification de constructeur de l'ARC après avoir prouvé que l'occupation personnelle était soutenue par des documents de hydro, d'assurance et de transition de locataire.
• Un propriétaire de chalet a annulé une réévaluation s.191 de 92 000 $ grâce à des journaux d'occupation reconstruits et des allocations de GST/HST corrigées.

Insight d'apprentissage : les audits Airbnb se gagnent avec des pourcentages précis et une documentation indiscutable.

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Insight d'apprentissage : les audits de location à court terme sont parmi les sujets les plus recherchés par l'ARC — un contenu éducatif solide construit la confiance et la visibilité.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans de défense d'audit immobilier GST/HST, Mackisen CPA Montréal est l'autorité principale du Québec sur les règles fiscales d'Airbnb et de location à court terme. Nous comprenons la classification GST/HST, les remboursements locatifs, les attributions d'usage mixte et les déclencheurs d'audit de l'ARC — et nous construisons des dossiers de défense à toute épreuve que l'ARC accepte.

Insight d'apprentissage : les audits Airbnb se gagnent par les chiffres, la loi et la documentation — notre spécialité.

Appel à l'Action

Si l'ARC audite votre Airbnb, votre location à court terme ou votre remboursement locatif, obtenez immédiatement une représentation.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une défense complète d'audit et une reconstruction de documentation.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site Web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : un audit GST/HST d'Airbnb teste l'utilisation, l'intention, l'attribution et la conformité. Mackisen CPA Montréal s'assure que chaque exigence est prouvée — protégeant votre remboursement, votre remboursement et votre position fiscale immobilière.