Audit de cession GST/HST — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Défense des cessions avant construction, GST sur les bénéfices et classification des constructeurs

Un audit de vente par cession de TPS/TVH de l'ARC se concentre sur les cessions de condos pré-construction, où l'acheteur original (« cédant ») vend ses droits d'achat à un autre acheteur (« cessionnaire ») avant la clôture.
Étant donné que les profits de cession peuvent être entièrement imposables, partiellement imposables ou non imposables selon l'intention, l'ARC effectue des audits de manière agressive sur ces transactions pour déterminer :
• si la TPS/TVH s'applique au profit de la cession
• si le cédant doit être traité comme un constructeur
• si la TPS/TVH était déjà intégrée dans le prix du constructeur
• si l'opération était réellement un flip ou faisait partie d'une entreprise générant des bénéfices
• si le remboursement a été indûment demandé ou refusé

Mackisen CPA Montréal est spécialisé dans la défense des audits de vente par cession en reconstruisant des chronologies, en prouvant l'intention du contribuable, en analysant la logique des factures/TPS, et en préparant des dossiers d'audit certifiés par un CPA qui empêchent de réévaluations à six chiffres.

Fondement légal

Loi sur la taxe d'accise, art. 165 — La TPS/TVH s'applique aux fournitures imposables, y compris les intérêts de cession.
Loi sur la taxe d'accise, art. 123(1) — définit « constructeur », « complexe résidentiel », et « cession d'intérêt ».
Loi sur la taxe d'accise, art. 254 & art. 256.2 — règles d'admissibilité au remboursement affectées par les cessions.
Droit jurisprudentiel :
• Cheema c. Canada — la véritable propriété bénéficiaire détermine la responsabilité en matière de TPS/TVH.
• R. c. DeGuzman — les profits de cession sont considérés comme des revenus d'entreprise lorsque l'intention est la revente.

Insight d'apprentissage : L'ARC se soucie de l'intention, pas des mots du contrat. Votre CPA doit prouver que l'intention était d'investissement, et non un flip commercial.

Pourquoi l'ARC audite les ventes par cession

L'ARC audite les transactions de cession lorsqu'elle détecte :
• plusieurs achats pré-construction et ventes par cession
• profits de cession non déclarés comme revenus
• TPS/TVH non facturée sur le profit de cession
• résidence principale déclarée mais jamais occupée
• remboursement demandé sur une unité qui a été cédée
• contrat de cession sans clauses de TPS/TVH
• cession rapide après la signature de l'APS
• grand profit suggérant une intention commerciale
• confusion entre « remboursement » des dépôts et profit imposable

Insight d'apprentissage : L'ARC suppose que la cession = entreprise à moins que vous prouviez une intention d'usage personnel ou d'investissement.

Processus d'audit de cession de l'ARC

L'ARC demande :
– Accord d'achat et de vente (APS)
– Accord de cession
– Reçus de dépôt et trace de paiement
– Documents hypothécaires
– Registres fiduciaires d'avocat
– Emails avec le constructeur et les agents
– Marketing ou publicités (le cas échéant)
L'ARC détermine :
– Le profit de cession était-il imposable ?
– Le cédant était-il un constructeur ?
– La TPS/TVH était-elle déjà incluse ?
– L'admissibilité au remboursement a-t-elle été affectée ?
L'ARC émet un ajustement proposé.
Mackisen CPA répond avec un récit d'audit entièrement documenté.

Insight d'apprentissage : Les audits de cession se gagnent avec chronologie + intention + traçage des dépôts, pas seulement avec des explications.

Stratégie de défense des ventes par cession de Mackisen CPA

• prouver l'intention au moment de l'achat (investissement vs entreprise vs usage personnel)
• reconstruire la trace de paiement des dépôts (brefs bancaires, registres fiduciaires, reçus)
• démontrer l'absence d'activité commerciale (pas de marketing, pas d'historique de flip)
• analyser l'accord de cession pour déterminer si la TPS était incluse, exclue, ou déjà payée au constructeur
• défendre contre une classification de constructeur incorrecte
• calculer la bonne TPS/TVH sur le profit, le cas échéant
• défendre l'admissibilité au remboursement ou les déclarations de remboursement correctes
• créer un « Dossier d'Audit de Cession » certifié par un CPA pour l'ARC

Insight d'apprentissage : L'ARC doit non seulement se voir montrer ce qui s'est passé — mais pourquoi cela s'est passé.

Constatations courantes de l'ARC dans les audits de vente par cession

• TPS due sur le profit de cession (le plus courant)
• vendeur de cession considéré comme un constructeur → TPS sur le prix total
• remboursement refusé parce que la propriété a été cédée, pas occupée
• remboursements de dépôts mal interprétés comme profit imposable
• demande d'utilisation personnelle rejetée en raison de la cession rapide
• cession considérée comme inventaire d'entreprise
• divulgation incorrecte de la TPS/TVH dans l'accord de cession
• documents manquants pour dépôt, occupation, ou financement

Insight d'apprentissage : La plupart des erreurs de l'ARC proviennent de la mauvaise compréhension du flux de fonds et de l'intention — votre CPA clarifie les deux.

Résultats dans le monde réel

• Un client a évité un réévaluation de TPS de 94 000 $ après que Mackisen CPA a prouvé que la cession était non commerciale et que la TPS était déjà intégrée dans le prix du constructeur.
• Un couple a conservé leur remboursement de logement après que nous avons démontré que leur intention était d'occuper jusqu'à ce que des circonstances imprévues forcent la cession.
• Un investisseur a évité une classification de constructeur lorsque nous avons documenté qu'il possédait seulement une propriété en pré-construction et n'avait aucune activité de flip.
• Un client avec une évaluation de TPS proposée de 52 000 $ a vu celle-ci réduite à 0 $ après que nous avons reconstruit la trace des dépôts et corrigé la mauvaise interprétation de l'ARC.

Insight d'apprentissage : Les audits de cession réussissent lorsque l'intention est prouvée et que les hypothèses de l'ARC sont déconstruites.

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Insight d'apprentissage : Un contenu éducatif clair renforce la confiance tant chez les auditeurs que chez les futurs clients à la recherche d'aide pour un audit.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans d'expérience en immobilier TPS/TVH, Mackisen CPA Montréal est le meilleur cabinet du Québec pour les audits de vente par cession. Nous comprenons les critères de l'ARC pour l'intention, la propriété bénéficiaire, la classification de constructeur, et l'impact des remboursements, et nous construisons des dossiers de défense solides que l'ARC accepte.

Insight d'apprentissage : Les transactions de cession semblent suspectes à l'ARC — à moins qu'un CPA ne prouve la véritable intention.

Appel à l'action

Si l'ARC audite votre vente par cession, remboursement, ou classification de constructeur, contactez immédiatement Mackisen CPA Montréal pour une représentation complète.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de vente par cession de TPS/TVH de l'ARC teste la nature de la transaction, l'intention, et le traitement fiscal. Mackisen CPA Montréal s'assure que tout est soutenu, documenté, et défendu — protégeant votre profit et votre remboursement.