Audit de la TPS/TVH pour les constructeurs — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Défense du statut de constructeur, nouvelles règles de logement et TPS sur les ventes immobilières

Un Audit de la TPS/TVH de l'ARC pour les constructeurs cible des individus ou des entreprises que l'ARC considère comme des constructeurs en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, même s'ils ne se considèrent pas comme des constructeurs.
Être classé comme un « constructeur » a d'importantes conséquences en matière de TPS/TVH, notamment :
• TPS/TVH requise sur le prix de vente de nouvelles maisons ou de maisons considérablement rénovées
• auto-évaluation obligatoire en cas de changement d'usage
• possible refus de remises pour logement
• éventuelle responsabilité TPS/TVH sur la juste valeur marchande
• classification des bénéfices en tant que revenu d'entreprise, et non en tant que gains en capital
• audits s'étendant sur plusieurs années et propriétés

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits de constructeurs en prouvant la véritable intention, l'usage et le niveau d'activité, et en présentant des preuves documentaires complètes pour neutraliser les hypothèses de l'ARC.

Les audits de constructeurs sont parmi les audits immobiliers les plus complexes et les plus coûteux au Canada.

Fondement juridique

Article 123(1) de la Loi sur la taxe d'accise — définit « constructeur », « complexe résidentiel » et « nouveau complexe résidentiel ».
Article 191 de la Loi sur la taxe d'accise — nécessite une auto-évaluation TPS/TVH pour les constructeurs.
Article 165 de la Loi sur la taxe d'accise — la TPS/TVH s'applique à la propriété immobilière imposable.
Annexe V — définit les exonérations pour usage résidentiel.
Droit jurisprudentiel :
• Chella c. Canada — le statut de constructeur dépend de l'intention et de l'activité.
• McEachern c. Canada — plusieurs ventes peuvent déclencher la classification de constructeur.
• Tarnowe — l'occupation et l'utilisation déterminent l'admissibilité aux remises.

Perspective d'apprentissage : l'ARC vous classe comme constructeur lorsque vous montrez des motifs, et pas seulement une transaction.

Pourquoi l'ARC Audite le Statut de Constructeur

L'ARC signale les contribuables pour des audits de constructeurs lorsqu'elle détecte :
• plusieurs achats et ventes de propriétés sur plusieurs années
• revente rapide après achat ou rénovation
• rénovation substantielle (possiblement « nouvelle construction »)
• achats/ventes par cession
• TPS/TVH manquante sur les ventes de « nouvelles maisons »
• remises sur logement demandées sans occupation
• activités Airbnb/location à court terme
• marketing ou annonces MLS incohérents avec les déclarations d'usage personnel
• propriétés détenues par des sociétés, des partenariats ou des sociétés numérotées

Perspective d'apprentissage : l'ARC suppose une activité commerciale, à moins que vous ne prouviez une utilisation personnelle ou une intention d'investissement.

Processus d'Audit de l'ARC pour les Constructeurs

L'ARC demande :
– contrats d'achat et de vente
– reçus de rénovation, permis, factures d'entrepreneurs
– preuves d'occupation (services publics, assurances, adresse sur ID)
– documents hypothécaires
– annonces MLS, factures de mise en scène
– annonces de location, baux (si applicable)
– documents de cession
– dossiers d'entreprise
L'ARC établit une chronologie de l'activité — achat → rénovation → mise en vente → vente.
L'ARC détermine le statut de constructeur en fonction de :
• intention
• fréquence
• degré de rénovation
• efforts de marketing
• arrangements de financement
L'ARC réévalue la TPS/TVH due + pénalités + intérêts.
Mackisen CPA prépare une réfutation complète.

Perspective d'apprentissage : les audits de constructeurs sont des audits narratifs — l'ARC construit une histoire ; votre CPA doit en construire la véritable.

Stratégie de Défense et d'Audit de Constructeur de Mackisen CPA

• reconstruire l'intention au moment de l'achat
• prouver l'utilisation personnelle ou le but d'investissement
• documenter l'occupation avec l'utilisation des services publics, les assurances, l'ID, et la correspondance
• défendre contre la classification de constructeur avec une analyse d'activité
• prouver que les rénovations n'étaient pas substantielles (éviter les règles de nouvelles constructions)
• négocier le traitement de la TPS/TVH sur les ventes et les cessions
• sauver des remises refusées avec des preuves d'occupation et d'utilisation
• corriger ou calculer les montants d'auto-évaluation si légalement requis
• préparer un classeur d'audit certifié par un CPA correspondant au protocole d'audit de l'ARC

Perspective d'apprentissage : nous déjouons les hypothèses de l'ARC en montrant la véritable raison derrière l'utilisation et la vente de chaque propriété.

Constatations Courantes de l'ARC dans les Audits de Constructeurs

• contribuable considéré comme un constructeur → TPS/TVH à payer sur le prix de vente
• remise refusée pour manque d'occupation
• bénéfice traité comme revenu d'entreprise
• TPS due sur le bénéfice de cession
• rénovation substantielle considérée comme « nouvelle construction »
• demandes d'utilisation personnelle rejetées
• auto-évaluation de l'article 191 manquante
• plusieurs propriétés considérées comme un retournement commercial

Perspective d'apprentissage : les erreurs de l'ARC proviennent souvent d'une mauvaise interprétation de l'intention — votre CPA doit prouver la vérité avec des preuves.

Résultats Concrets

• Un individu a évité une réévaluation de 486 000 $ après que Mackisen CPA a prouvé que la maison était réellement occupée et non construite pour la vente.
• Une famille qui a rénové un duplex a évité la reclassification en tant que constructeur en utilisant des déclarations d'affidavit d'entrepreneur et une analyse du pourcentage de rénovation.
• Un nouvel investisseur a annulé la réclamation de l'ARC concernant une activité commerciale en démontrant une intention de location à long terme et des événements de vie externes.
• Un vendeur de cession a inversé une évaluation de 94 000 $ de TPS lorsque nous avons montré que la TPS était déjà intégrée dans le prix du constructeur.

Perspective d'apprentissage : les audits de constructeurs sont gagnés avec des chronologies, de la documentation et des définitions juridiques — nous maîtrisons tous les trois.

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Perspective d'apprentissage : un contenu solide sur les audits de constructeurs améliore l'autorité de recherche et attire des clients immobiliers de grande valeur.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans de défense d'audit fiscal immobilier, Mackisen CPA Montréal est l'autorité de premier plan au Québec sur les audits de constructeurs. Nos CPA bilingues comprennent chaque nuance des règles relatives aux constructeurs de la Loi sur la taxe d'accise, des règles de changement d'usage, des seuils de rénovation et des critères d'admissibilité aux remises.

Perspective d'apprentissage : les audits de constructeurs de l'ARC sont les audits les plus légalement complexes — vous avez besoin d'une représentation experte dès le premier jour.

Appel à l'Action

Si l'ARC audite votre statut de constructeur, ventes immobilières, rénovations, remises, ou transactions de cession, agissez maintenant.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une défense complète d'audit de constructeur TPS/TVH.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site Web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : un audit de constructeur TPS/TVH de l'ARC teste l'intention, l'utilisation, l'étendue de la rénovation, et l'activité commerciale. Mackisen CPA Montréal prouve votre véritable statut, défend votre dossier, et vous protège contre des responsabilités fiscales à six chiffres.