Audit de flip de condo CRA GST/HST — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Défense du statut de constructeur, de l'intention et de la TPS sur l'attribution ou la revente.

Un audit de condo flip GST/HST de l'ARC cible les particuliers et les investisseurs qui achètent des condos en préconstruction et les cèdent ou les revendent peu après la clôture.
L'ARC audite agressivement les flips de condos car ces transactions impliquent souvent :
• bénéfices de cession
• revente rapide
• demandes de remboursement sans occupation
• rénovations substantielles après la clôture
• problèmes de changement d'usage
• indicateurs d'activité commerciale

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits de condo flip en prouvant l'intention réelle, en reconstruisant l'occupation et l'usage, en documentant le traitement fiscal de la cession, et en empêchant l'ARC de vous traiter indûment comme un constructeur ou un flipper à temps plein.

Les flips de condos sont l'une des principales priorités d'audit immobilier de l'ARC.

Fondement juridique

Loi sur la taxe d'accise s.123(1) — définit « constructeur », « complexe résidentiel » et « nouveau complexe résidentiel ».
Loi sur la taxe d'accise s.165 — la TPS/TVH s'applique aux biens immobiliers imposables, y compris certains flips de condos.
Loi sur la taxe d'accise s.191 — règles d'auto-évaluation pour les nouveaux complexes résidentiels.
Droit jurisprudentiel :
• Cheema c. Canada — la propriété bénéficiaire dirige les résultats fiscaux.
• McEachern c. Canada — revente fréquente = activité commerciale.
• Tarnowe — preuve d'occupation obligatoire pour l'admissibilité au remboursement.
• Chella — l'intention à l'achat contrôle les conséquences fiscales de la TPS/TVH.

Insight d'apprentissage : Les audits de flips de condos sont des audits d'intention — pas des audits de contrat.

Pourquoi l'ARC audite les flips de condos

L'ARC signale les flips de condos lorsqu'il détecte :
• des propriétés cédées avant la clôture
• des unités revendues immédiatement après l'occupation
• plusieurs achats et ventes en préconstruction
• TPS/TVH manquante sur le bénéfice de cession
• des remboursements de logement (NHR/NRRPR) demandés sans occupation de l'unité
• ventes traitées comme des gains en capital alors qu'il semble s'agir de revenus d'entreprise
• signes de flipping : mise en scène, activité MLS, rénovations avant revente
• hypothèques d'investissement ou financements spéculatifs
• utilisation de sociétés ou de compagnies numérotées

Insight d'apprentissage : L'ARC suppose que le flipping = entreprise commerciale à moins que vous ne prouviez le contraire.

Processus d'audit de condo flip de l'ARC

L'ARC demande :
– Accord d'achat et de vente (APS)
– Accord de cession
– recettes de dépôt
– documents de clôture
– dossiers hypothécaires
– permis d'occupation
– factures de services publics et d'assurance
– courriels avec le constructeur et les agents
– annonces MLS ou marketing
L'ARC reconstruit :
• l'intention à l'achat
• s'il y avait occupation
• si la TPS/TVH s'applique au bénéfice de cession
• si l'unité respecte les règles des « nouveaux complexes résidentiels »
L'ARC émet une réévaluation proposée.
Mackisen CPA répond par une défense documentaire et juridique complète.

Insight d'apprentissage : L'ARC construit une histoire de « vous avez acheté pour revendre ». Votre CPA doit élaborer la vraie histoire.

Stratégie de défense de condo flip de Mackisen CPA

• prouver l'intention non commerciale à l'achat (usage personnel, circonstances imprévues, relocalisation professionnelle, raisons familiales)
• documenter l'occupation avec la consommation d'hydro, l'assurance, les mises à jour d'ID, les reçus de meubles
• défendre contre la classification de constructeur
• calculer la bonne TPS/TVH sur le bénéfice de cession (souvent déjà intégré)
• défendre l'admissibilité au remboursement de logement ou les conseils corrects
• séparer l'activité d'investissement véritable des allégations de flipping
• préparer des dossiers d'audit certifiés par un CPA avec un flux chronologique et des références juridiques
• négocier des réductions de pénalités et d'intérêts

Insight d'apprentissage : L'ARC doit être informée pourquoi le condo a été cédé ou revendu — pas seulement qu'il l'a été.

Constatations courantes de l'ARC dans les audits de flips de condos

• vendeur considéré comme un constructeur → TPS/TVH due sur le prix de revente complet
• bénéfice de cession traité comme une fourniture imposable → TPS/TVH due
• remboursement (NHR/NRRPR) refusé pour manque d'occupation
• bénéfice reclassé comme revenu d'entreprise
• rénovations substantielles traitées comme « nouvelle construction »
• s.191 auto-évaluation appliquée
• TPS/TVH considérée intégrée incorrectement
• aucune documentation montrant une intention d'utilisation personnelle véritable

Insight d'apprentissage : L'ARC va trop loin lorsque les lacunes de documentation rendent la transaction commerciale.

Résultats réels

• Un investisseur en condo a annulé une évaluation TPS de 98 000 $ lorsque Mackisen CPA a prouvé que la TPS était déjà intégrée dans le prix du constructeur et qu'aucune taxe supplémentaire n'était requise.
• Un jeune couple qui a cédé en raison de problèmes médicaux familiaux a conservé leur remboursement après que nous ayons documenté l'intention d'utilisation personnelle et les préparations d'occupation.
• Un investisseur a évité la classification de constructeur lorsque nous avons prouvé qu'il n'y avait pas de modèle de flipping et aucune activité commerciale.
• Un client soupçonné de flipping a vaincu l'audit après que nous avons reconstruit une preuve d'intention d'occuper qui avait été perturbée par une relocalisation professionnelle inattendue.

Insight d'apprentissage : Les audits de flips de condos sont gagnés avec le contexte de vie + preuves, pas avec des hypothèses.

Optimisation SEO & Valeur éducative

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Mots-clés secondaires : classification de constructeur de l'ARC, audit de remboursement NHR, audit fiscal de flipping de condos, réévaluation immobilière de l'ARC

Insight d'apprentissage : Les règles fiscales sur le flipping de condos sont largement mal comprises — un contenu solide génère une forte confiance en SEO.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans de défense d'audit immobilier de l'ARC, Mackisen CPA Montréal est l'autorité de premier plan au Québec sur les audits de flips de condos. Nos CPA bilingues comprennent les règles des constructeurs, la fiscalité des cessions, l'admissibilité aux remboursements et la documentation d'occupation — et nous préparons des dossiers suffisamment solides pour que l'ARC doive les accepter.

Insight d'apprentissage : Les audits de flips de condos testent l'intention, l'utilisation et la documentation — nous défendons les trois.

Appel à l'action

Si l'ARC audite votre flip de condo, vente de cession, ou remboursement, contactez immédiatement Mackisen CPA Montréal.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de condo flip GST/HST de l'ARC teste pourquoi vous avez acheté, pourquoi vous avez vendu, et si la TPS/TVH est due. Mackisen CPA Montréal prouve la vérité — protégeant votre remboursement, votre bénéfice, et votre position fiscale.