Vérification des propriétés à usage mixte de la TPS/TVH — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Défendre les allocations commerciales-résidentielles et les demandes de crédits de taxe sur les intrants.

Un audit de propriété mixtes GST/HST de l'ARC examine les propriétés utilisées en partie pour l'activité commerciale (taxable) et en partie pour des fins résidentielles (exempt). L'ARC audite ces situations de manière agressive car le traitement GST/HST dépend entièrement de l'allocation précise, de la documentation appropriée et de la logique fiscale correcte en vertu de la Loi sur la taxe d'accise.

Les audits de propriété mixtes s'appliquent couramment à :
• les bâtiments avec des rez-de-chaussée commerciaux + des unités résidentielles au-dessus
• les entreprises à domicile
• les combinaisons Airbnb + location à long terme
• les terres agricoles à usage résidentiel
• les unités commerciales converties en résidentielles (ou vice versa)
• les logements multifamiliaux avec des opérations commerciales partielles

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits mixtes en reconstruisant les pourcentages d'allocation, en examinant les motifs de zonage et d'utilisation, en corrigeant les déclarations GST/HST et en construisant des classeurs d'audit certifiés par CPA pour neutraliser les réévaluations de l'ARC.

Fondement légal

Loi sur la taxe d'accise s.165 — GST/HST s'applique aux portions commerciales imposables.
Loi sur la taxe d'accise s.169 — ITC restreints pour usage résidentiel exempt.
Loi sur la taxe d'accise s.191 — obligations d'auto-évaluation pour changement d'usage.
Loi sur la taxe d'accise s.123(1) — définit « activité commerciale », « complexe résidentiel » et « utilisation exonérée ».
Droit jurisprudentiel : Royal Bank v. Canada — les ITC nécessitent un but commercial clair et une traçabilité.

Perspicacité d'apprentissage : Les audits de propriété mixtes sont des audits d'allocation — la précision et la documentation déterminent tout.

Pourquoi l'ARC audite les propriétés mixtes

Les déclarations mixtes sont signalées par l'ARC lorsqu'elle détecte :
• des ITC réclamés sur des zones d'utilisation résidentielle (non autorisé)
• la GST/HST non facturée sur les baux commerciaux
• des déductions de bureaux à domicile non justifiées
• des activités Airbnb au sein de propriétés principalement résidentielles
• un rabais locatif réclamé sur une propriété avec usage commercial
• une allocation incorrecte des coûts de rénovation ou de réparation
• changement d'usage non auto-évalué
• des écarts entre le zonage, les baux et les déclarations fiscales
• manque de preuves d'utilisation commerciale

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC suppose que les ITC ont été trop réclamés à moins que l'utilisation commerciale ne soit prouvée avec précision.

Processus d'audit des propriétés mixtes de l'ARC

1. L'ARC demande :
   – baux, états de loyer, plans d'étage, documents de zonage
   – factures d'utilité
   – factures de rénovation
   – dossiers publicitaires
   – documents hypothécaires/d'assurance
   – journaux Airbnb/location à court terme

2. L'ARC reconstruit l'utilisation de la propriété et détermine les pourcentages commercial vs résidentiel.

3. L'ARC teste les montants ITC pour l'éligibilité et la proportionnalité.

4. L'ARC évalue les règles de changement d'usage et les obligations d'auto-évaluation.

5. L'ARC émet une réévaluation proposée.

6. Mackisen CPA prépare une défense d'allocation détaillée.

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC n'acceptera que les allocations soutenues par des données mesurables — superficie, journaux d'utilisation, états de loyer.

Stratégie de défense de la propriété mixte de Mackisen CPA

• créer des horaires d'allocation de superficie défendables
• reconstruire les preuves d'utilisation commerciale (publicités, contrats, factures, journaux clients)
• défendre les demandes d'ITC avec factures + preuves de paiement
• préparer la réconciliation des revenus locatifs et commerciaux
• analyser le zonage et les classifications municipales
• corriger la GST/HST sur les baux commerciaux
• calculer les obligations d'auto-évaluation (le cas échéant)
• préparer des classeurs de reporting certifiés par CPA adaptés aux attentes de l'ARC

Perspicacité d'apprentissage : Les allocations doivent être mathématiquement précises et soutenues par la documentation.

Constatations courantes de l'ARC dans les audits mixtes

• ITC refusées pour la portion d'utilisation résidentielle
• bureau à domicile trop grand ou non documenté
• baux commerciaux manquant de frais GST/HST
• activité Airbnb reclassifiant l'ensemble de la propriété
• factures de rénovation appliquées à 100% aux ITC lorsque seule une utilisation commerciale partielle existait
• classification incorrecte du bâtiment comme entièrement commercial ou entièrement résidentiel
• manque de preuve d'activité commerciale
• erreurs d'auto-évaluation du changement d'usage

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC suppose presque toujours que les ITC ont été trop réclamés — votre CPA doit prouver l'allocation correcte.

Résultats concrets

• Un propriétaire de triplex a évité un refus d'ITC de 240 000 $ lorsque Mackisen CPA a prouvé une allocation commerciale défendable de 33 % en utilisant le zonage, les états de loyer et les plans d'étage.
• Une entreprise à domicile a annulé une réévaluation de 28 000 $ après que nous avons reconstruit les journaux d'utilisation commerciale et corrigé les entrées d'auto-évaluation.
• Un bâtiment commercial à usage mixte a évité une facture de GST de 380 000 $ lorsque nous avons documenté le traitement fiscal correct des rénovations commerciales et résidentielles.
• Une propriété Airbnb a conservé son rabais locatif lorsque nous avons isolé l'activité de location à long terme et neutralisé l'hypothèse d'usage mixte de l'ARC.

Perspicacité d'apprentissage : Les allocations nécessitent précision + récit + preuves. Nous construisons les trois.

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Perspicacité d'apprentissage : Une solide éducation fiscale sur les propriétés mixtes crée de la crédibilité — pour l'ARC et les chercheurs en ligne.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans dans la défense d'audits immobiliers, Mackisen CPA Montréal est l'autorité du Québec sur les audits GST/HST mixtes. Nos CPA bilingues comprennent parfaitement les règles d'allocation, les normes de documentation et la méthodologie d'audit de l'ARC.

Perspicacité d'apprentissage : Les audits mixtes se gagnent par les mathématiques — et par une documentation parfaite.

Appel à l'action

Si l'ARC audite votre propriété mixte, bureau à domicile ou allocation commerciale, contactez immédiatement Mackisen CPA Montréal.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site Web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de propriété mixte de l'ARC teste l'utilisation commerciale vs résidentielle, la qualité de la documentation et l'exactitude des ITC. Mackisen CPA Montréal s'assure que vos allocations sont précises, défendables et pleinement conformes — protégeant vos crédits et votre position fiscale.