Audit des commissions d'assignation de la TPS/TVH sur l'immobilier — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Défense des frais d'assignation, des commissions partagées, des répartitions d'équipe et des transactions de constructeur.

Un audit de commission de cession immobilière de la TPS/TVH de l'ARC se concentre sur les commissions de courtage et les honoraires d'agent gagnés sur les ventes de cession — un domaine à haut risque car les transactions de cession impliquent plusieurs parties, des structures complexes et un traitement incohérent de la TPS/TVH.

L'ARC audite agressivement les commissions liées à la cession car :
• les transactions de cession impliquent souvent non-occupation,
• les règles de la TPS/TVH diffèrent pour cessionnaire vs cédant,
• certains agents appliquent incorrectement la TPS/TVH sur les honoraires de cession,
• les partages d'équipe et les frais de référence créent des couches supplémentaires de TPS/TVH,
• la documentation des constructeurs est souvent incomplète,
• de nombreuses commissions de cession passent par plusieurs courtiers,
• et l'ARC suspecte souvent une sous-déclaration ou une mauvaise classification.

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits de commissions de cession immobilière en reconstruisant le flux complet de commissions, en validant le traitement de la TPS/TVH, en examinant les structures d'équipe/de référence et en préparant des classeurs d'audit certifiés par un CPA qui empêchent les réévaluations.

Fondement légal

Loi sur la taxe d'accise

• art.165 — La TPS/TVH s'applique aux services taxables (les services d'agence immobilière sont TOUJOURS taxables).

• art.221 — obligation de percevoir/verser la taxe sur les commissions.

• art.169 — Les CTI nécessitent une documentation stricte.

• Annexe IX — règles provinciales de lieu de fourniture pour les commissions de cession.

• art.123(1) — définit le "service d'agence", "contrepartie", "constructeur".

Jurisprudence

• Affaire Century 21 — les commissions immobilières sont taxables indépendamment de l'état du bien.

• Bretton Realty — les frais de référence sont également soumis à la TPS/TVH.

• Cheema — les règles de cession dépendent de la propriété bénéfique.

• McEachern — des cessions multiples peuvent déclencher une classification de "constructeur" pour les clients.

Point d'apprentissage : L'ARC se préoccupe du traitement fiscal des commissions, et non de savoir si le bien est taxable ou exempt.

Pourquoi l'ARC audite les commissions de cession

L'ARC signale les dossiers de commissions de cession lorsqu'elle détecte :
• la TPS/TVH non facturée sur les commissions liées à la cession
• les commissions d'équipe passant sans traitement correct de la TPS/TVH
• les frais de référence (nationaux ou internationaux) non taxés
• les commissions payées par les constructeurs mal reportées
• des cessions impliquant des sociétés ou des entreprises numérotées
• des agents gagnant des commissions dans une autre province
• des situations de double commission (cessionnaire + cédant)
• des rapports incohérents entre les états financiers des courtiers et les déclarations de TPS
• des CTI manquantes pour les frais de marketing et de transaction
• des frais de cession déguisés en "frais d'administration" ou "primes de référence"

Situations à haut risque :

• cessions de condos pré-construction

• programmes de cession des constructeurs

• transactions de cession sans occupation

• équipes de cession travaillant à travers les provinces

• commissions reparties entre plusieurs agents/courtiers

Point d'apprentissage : L'ARC suppose la mauvaise classification des commissions sauf preuve du contraire.

Processus d'audit des commissions de cession de l'ARC

1. L'ARC demande :
   – états financiers des courtiers
   – contrats de cession
   – APS (contrats d'achat originaux)
   – accords de partage d'équipe et de frais de référence
   – ventilations des commissions (cessionnaire vs cédant)
   – factures pour le marketing et la génération de prospects
   – états bancaires
   – documentation des CTI
   – états des frais de franchise (le cas échéant)

2. L'ARC teste :
   • si la TPS/TVH a été facturée sur TOUTES les commissions
   • le bon taux d'imposition provincial (localisation du bien vs adresse du client)
   • si les frais de cession étaient imposables
   • si les frais de référence étaient correctement imposés
   • si les accords de répartition d'équipe ou de courtage étaient correctement structurés
   • les CTI soutenues par une documentation complète

3. L'ARC émet un ajustement d'audit proposé.

4. Mackisen CPA prépare une défense complète et détaillée.

Point d'apprentissage : L'ARC utilise le correspondance—paiements des courtiers vs TPS reportée—pour trouver des écarts.

Stratégie de défense d'audit de commission de cession de Mackisen CPA

• reconstruire le flux de commissions complet : constructeur → courtier → agent → équipe
• classifier les commissions, les frais de référence, les frais administratifs et les primes
• corriger le taux de TPS/TVH pour les commissions de cession
• valider les numéros de TPS/TVH des membres d'équipe sous-traités
• reconstruire la preuve des CTI pour :
– marketing
– signalisation
– mise en scène
– photographie
– génération de prospects
– dîners/transport clients
– frais de location de bureau et de bureau
• préparer un classeur d'audit certifié par un CPA avec une logique de transaction complète
• négocier une réduction/renonciation des pénalités et des intérêts
• corriger les déclarations de TPS/TVH historiques si nécessaire

Point d'apprentissage : Les audits de commissions de cession nécessitent une alignement des contrats, des commissions et de la logique de TPS.

Conclusions courantes de l'ARC dans les audits de commissions de cession

• TPS/TVH non facturée sur les commissions de cession
• frais de référence incorrectement considérés comme exonérés
• double commissions mal reportées
• mauvais taux de TPS/TVH (erreur hors province)
• CTI refusées en raison de factures manquantes
• remises de comissions des constructeurs traitées de manière incorrecte
• partages d'équipe manquant de TPS/TVH correcte
• les commissions entre parties liées traitées à une FMV incorrecte
• acheteurs de cession d'entreprise mal classés

Point d'apprentissage : La plupart des réévaluations de l'ARC proviennent de lacunes documentaires, pas d'erreurs de revenus.

Résultats concrets

• Une équipe immobilière a évité une réévaluation de la TPS de 243 000 $ après que Mackisen CPA a reconstruit les flux de frais de cession et corrigé le traitement fiscal inadéquat.
• Un courtier en cession de condos a inversé un refus de CTI de 118 000 $ lorsque nous avons validé les factures de marketing et de mise en scène.
• Un courtier de franchise a éliminé les pénalités après que nous avons démontré le traitement correct de la TPS sur les partages d'équipe et les frais de référence.
• Un agent gérant plusieurs cessions pré-construction a clarifié les résultats de l'audit de l'ARC lorsque nous avons concilié les états financiers des courtiers avec les déclarations de TPS.

Point d'apprentissage : L'ARC recule lorsque le dossier de commission est propre, logique et défendu par un CPA.

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Point d'apprentissage : Les commissions de cession sont l'un des domaines de TPS les plus mal interprétés — idéales pour le référencement et le positionnement d'autorité.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans de défense des agents immobiliers, des courtiers de cession et des équipes immobilières, Mackisen CPA Montréal est l'autorité numéro 1 du Québec en matière d'audits de commission de cession TPS/TVH.
Nous comprenons mieux que quiconque les accords de constructeur, les structures d'équipe, la fiscalité des cessions, les CTI et la méthodologie d'audit de l'ARC.

Point d'apprentissage : Les audits de cession réussissent lorsque contrats, commissions et logique de TPS s'alignent — notre spécialité.

Appel à l'action

Si l'ARC audite vos commissions de cession, frais de référence, partages d'équipe ou déclarations de TPS, contactez immédiatement Mackisen CPA Montréal :

📞 514-276-0808
📧 info@mackisen.com
🌐 mackisen.com

Conclusion d'apprentissage :

Un audit de commission de cession immobilière de la TPS/TVH de l'ARC teste la fiscalité des commissions, le traitement des frais de cession, les règles provinciales TPS et la documentation des CTI.
Mackisen CPA Montréal s'assure que vos commissions sont pleinement défendues et que l'issue de votre audit est pleinement protégée.