Auditeur de biens immobiliers CRA GST/HST — Cabinet de CPA à Montréal près de chez vous : Défense des nouvelles constructions, des cessions, des flips, des locations et des remises.

Un Audit de biens immobiliers GST/HST de l'ARC est l'un des audits les plus complexes et à haut risque au Canada. L'ARC audite agressivement les nouvelles constructions, les reventes de condos, les ventes par cession, les transformations en location, le statut de constructeur, les achats de terres, et les demandes de remboursement (Remise résidentielle nouvelle, Remise de location).
Ces audits peuvent entraîner des réévaluations à six chiffres si la TPS/TVH n'a pas été facturée, auto-évaluée ou remboursée correctement.

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits immobiliers en examinant les contrats, en analysant le statut de constructeur par rapport à celui d'investisseur, en reconstruisant la logique de la TPS/TVH pour l'utilisation des biens, et en préparant une documentation complète certifiée par un CPA afin de prévenir les réévaluations et les pénalités.

Base juridique

Loi sur la taxe d'accise s.165 — responsabilité de la TPS/TVH sur les biens immobiliers imposables.
Loi sur la taxe d'accise s.191 — règles d'auto-évaluation pour les nouveaux biens résidentiels.
Loi sur la taxe d'accise s.193 — règles d'éligibilité aux remboursements.
Loi sur la taxe d'accise s.123(1) — définit “constructeur”, “rénovation substantielle” et “complexe résidentiel”.
Droit jurisprudentiel : Cheema c. Canada — les contrats de cession et la véritable propriété bénéficiaire déterminent la responsabilité de la TPS/TVH.

Perspicacité d'apprentissage : La TPS/TVH sur les biens immobiliers dépend de l'utilisation prévue + statut de constructeur + propriété bénéficiaire + documentation.

Pourquoi l'ARC audite les transactions immobilières

L'ARC cible les biens immobiliers parce que les règles de la TPS/TVH sont compliquées et souvent mal comprises. Ils effectuent des audits lorsqu'ils détectent :
• des reventes de condos répétées (activité commerciale suspectée)
• des ventes par cession SANS TPS/TVH facturée
• une résidence principale revendiquée alors que la propriété a en fait été retournée ou louée
• de grands remboursements demandés par des individus sans preuve d'occupation
• des maisons “construites pour y vivre” mais rapidement vendues (reclassification de constructeur)
• des propriétés locatives traitées à tort comme exonérées
• des rénovations substantielles traitées à tort comme non imposables
• une auto-évaluation manquante sur un changement d'utilisation (location → personnelle ou vice versa)
• un désaccord entre le registre foncier, les déclarations à l'ARC, et les demandes de remboursement

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC part du principe de non-conformité à moins que la documentation prouve l'intention et l'utilisation.

Processus d'Audit Immobilier de l'ARC

1. L'ARC demande : contrats d'achat, contrats de vente, contrats de cession, factures, permis de construire, preuve d'occupation, annonces de location, baux, documents hypothécaires, relevés bancaires et états de clôture.

2. L'ARC détermine si vous êtes un constructeur en fonction de la fréquence, de l'intention, du marketing et des rénovations.

3. L'ARC analyse l'utilisation de la propriété (personnelle, location, revente, cession).

4. L'ARC teste la responsabilité de la TPS/TVH : en amont, intégrée, auto-évaluée ou exonérée.

5. L'ARC audite les remboursements pour vérifier l'éligibilité et les exigences d'occupation.

6. L'ARC émet une réévaluation proposée ; Mackisen CPA répond par une défense complète.

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC interprète souvent mal les intentions — votre CPA doit corriger le récit avec des faits.

Stratégie de Défense d'Audit Immobilier GST/HST de Mackisen CPA

• prouver l'intention : résidence principale vs. investissement vs. activité commerciale
• reconstruire la chronologie de l'achat, de la rénovation, du marketing et de la vente
• analyser si vous vous qualifiez légalement en tant que constructeur ou non-constructeur
• effectuer des calculs de responsabilité TPS/TVH pour :
– nouvelles constructions
– rénovations substantielles
– cessions
– locations
– locations à court terme (Airbnb)
• défendre les remboursements pour nouvelles maisons avec preuve d'occupation
• défendre les remboursements de location avec des contrats de bail et preuve d'intention de location à long terme
• corriger les transactions mal classifiées et déposer des déclarations de TPS/TVH modifiées
• préparer des classeurs d'audit certifiés par un CPA qui répondent aux exigences techniques de l'ARC

Perspicacité d'apprentissage : La plupart des problèmes de TPS/TVH liés à l'immobilier proviennent de classifications incorrectes, et non de fraudes.

Constats Courants de l'ARC dans les Audits Immobiliers

• les revendeurs de condos jugés “constructeurs” → obligés de facturer la TPS sur la vente
• remboursements refusés en raison de l'absence d'occupation (factures de services publiques manquantes)
• vendeurs de cessions échouant à facturer la TPS/TVH
• rénovations substantielles reclassées en nouvelles constructions imposables
• conversions de location nécessitant une auto-évaluation qui n'a jamais été faite
• “résidence principale” revendiquée mais les preuves indiquent une activité commerciale
• TPS/TVH mal appliquée sur les ventes de terrains
• propriétés à usage mixte mal déclarées

Perspicacité d'apprentissage : Chaque dossier immobilier doit raconter une histoire claire d'intention, d'utilisation et de logique de TPS/TVH.

Résultats Concrets

• Un investisseur de Montréal a évité une réévaluation de 228 000 $ lorsque Mackisen CPA a prouvé que le condo était une véritable résidence principale, et non un inventaire.
• Un constructeur a inversé une rectification de 410 000 $ en TPS/TVH après que nous ayons reconstruit les calculs d'auto-évaluation et démontré un traitement approprié de la conversion en location.
• Un vendeur de cession a effacé un audit de 94 000 $ lorsque nous avons montré que la TPS était déjà intégrée dans le prix du constructeur.
• Un propriétaire a conservé un remboursement de 32 000 $ après que nous ayons documenté l'intention de location à long terme avec des contrats de location, des annonces et des relevés bancaires.

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC recule lorsque votre documentation est mieux organisée que la leur.

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Perspicacité d'apprentissage : L'immobilier est le secteur le plus audité en TPS/TVH — une documentation solide est votre seule protection.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans d'expérience dans la défense contre les audits immobiliers, Mackisen CPA Montréal est l'autorité de pointe du Québec en matière d'audits immobiliers TPS/TVH. Nos CPA bilingues se spécialisent dans les audits impliquant nouvelles maisons, cessions, activités de revente, locations, remboursements, et classification des constructeurs. Nous défendons vos transactions immobilières avec précision.

Perspicacité d'apprentissage : La TPS/TVH sur les biens immobiliers est impitoyable — mais entièrement défendable avec une représentation CPA appropriée.

Appel à l'Action

Si l'ARC audite votre transaction immobilière, votre remboursement, ou votre statut de constructeur, agissez immédiatement.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une défense experte de l'audit immobilier de la TPS.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site Web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un Audit de biens immobiliers GST/HST de l'ARC teste l'intention, l'utilisation, la documentation, et la classification légale. Mackisen CPA Montréal veille à ce que chaque élément de votre dossier soit défendable — protégeant vos remboursements, vos crédits, et votre avenir financier.