Vérification de la Location de Propriété CRA GST/HST — Cabinet Comptable à Montréal Près de Chez Vous : Défense des Locations à Long Terme, Changement d'Utilisation et Remises de Loyer

Un audit de propriété locative CRA GST/HST se concentre sur la classification correcte de votre propriété locative résidentielle ou commerciale à des fins de GST/HST, sur la nécessité d'une auto-évaluation, et sur la manière dont les rabais locatifs ou les ITC ont été réclamés correctement.
Ces audits impliquent souvent des propriétés locatives à long terme, des Airbnb / locations à court terme, des propriétés à usage mixte, des conversions locatives, et des réclamations pour le rabais de propriété locative résidentielle neuve (NRRPR).

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense d'audits de location en prouvant l'intention de location à long terme, en documentant l'occupation des locataires, en corrigeant les calculs de changement d'usage GST/HST, et en reconstruisant des dossiers de rabais pour satisfaire les normes de révision strictes de l'ARC.

Les propriétés locatives sont parmi les domaines les plus audités car la GST/HST sur l'immobilier est souvent mal comprise.

Fondement légal

Loi sur la taxe d'accise s.191 — règles d'auto-évaluation de la GST/HST sur le changement d'usage (personnel → location ou location → personnel).
Loi sur la taxe d'accise s.256.2 — Rabais de propriété locative résidentielle neuve (NRRPR).
Loi sur la taxe d'accise s.123(1) — définitions de « complexe résidentiel », « constructeur » et « activité commerciale ».
Jurisprudence :
• Cheema c. Canada — la propriété bénéfique détermine la responsabilité GST.
• Tarnowe — l'éligibilité au rabais nécessite une preuve claire d'occupation ou de location.

Insight d'apprentissage : Le traitement de la GST/HST pour la location dépend entièrement de l'intention, de l'utilisation et de la preuve, pas de ce que vous « croyiez ».

Pourquoi l'ARC audite les propriétés locatives

L'ARC initie des audits locatifs lorsqu'elle détecte :
• des rabais locatifs réclamés sans locataires actifs
• des propriétés partiellement utilisées pour Airbnb (location à court terme = imposable)
• des changements rapides de la location à la revente (flipping soupçonné)
• GST/HST non auto-évaluée lors de la conversion en location à long terme
• adresses des propriétaires, locataires, baux, services publics non correspondantes
• absence de preuve de l'intention de location à long terme
• loyer payé en espèces ou location non documentée
• incohérences entre résidence principale et location
• réclamation d'ITC pour des propriétés résidentielles exonérées (non autorisé)

Insight d'apprentissage : L'ARC suppose qu'un rabais locatif est invalide à moins que vous ne prouviez que la location était authentique et à long terme.

Processus d'audit de propriété locative de l'ARC

1. L'ARC demande :
   – baux, annonces locatives, dépôts bancaires, reçus de virement interac
   – identifiants + coordonnées des locataires
   – consommation d'hydro/utilités
   – polices d'assurance
   – relevés hypothécaires
   – journaux de transactions Airbnb/VRBO (le cas échéant)
   – factures de taxes foncières et classification municipale

2. L'ARC reconstruit votre chronologie d'intention : quand loué, à qui, et pour combien de temps.

3. L'ARC évalue la responsabilité GST/HST (imposable contre exonéré).

4. L'ARC vérifie si une auto-évaluation selon la s.191 était requise.

5. L'ARC évalue l'éligibilité pour le NRRPR (Rabais de propriété locative résidentielle neuve).

6. L'ARC émet une évaluation proposée ; Mackisen CPA répond avec des preuves.

Insight d'apprentissage : La décision de l'ARC est basée sur votre preuve, pas sur votre explication.

Stratégie de défense d'audit de propriété locative de Mackisen CPA

• prouver l'intention de location à long terme avec des annonces, des baux, de la correspondance et des demandes de location
• documenter l'occupation réelle avec des utilitaires, des assurances, des preuves de locataires
• séparer l'activité locative imposable à court terme (Airbnb) de la location exemptée à long terme
• reconstruire des dépôts de location en espèces et la réconciliation bancaire
• calculer la bonne auto-évaluation de la GST/HST lors de la conversion (le cas échéant)
• défendre ou reconstruire les réclamations pour le rabais de propriété locative résidentielle neuve (NRRPR)
• contester une classification incorrecte de constructeur
• préparer des dossiers d'audit locatif complets certifiés par un CPA
• contester les hypothèses de l'ARC avec un récit juridique basé sur des faits

Insight d'apprentissage : Les reclassifications de location de l'ARC sont souvent incorrectes — votre CPA doit corriger le récit avec des preuves.

Résultats courants de l'ARC dans les audits locatifs

• rabais refusé en raison de baux manquants ou de preuves d'occupation des locataires
• GST/HST non auto-évaluée lors de la conversion d'une nouvelle construction en location
• l'ARC traite la location comme un « flipping » d'entreprise → grande facture de GST/HST
• l'activité Airbnb entraîne un refus de rabais
• ITC refusée en raison d'une utilisation résidentielle exonérée
• utilisation personnelle mélangée avec utilisation locative → récupération du rabais
• bail signé mais aucune preuve que la propriété a été occupée
• traitement GST incorrect sur des bâtiments à usage mixte

Insight d'apprentissage : La plupart des résultats négatifs se produisent parce que les documents n'ont pas été conservés, pas parce que la location n'était pas légitime.

Résultats concrets

• Un propriétaire a conservé un rabais locatif de 32 000 $ après que nous avons prouvé l'intention légitime de location à long terme avec des annonces archivées, des courriels et des preuves de locataires.
• Un investisseur a évité un réajustement GST de 76 000 $ lorsqu'il a été prouvé que l'activité Airbnb était temporaire et des dossiers de changement d'usage ont été corrigés.
• Un propriétaire de nouvelle construction a inversé une évaluation de 110 000 $ après que nous avons documenté l'occupation précoce des locataires et l'intention de location à long terme.
• Un propriétaire d'une propriété à usage mixte a effacé les constatations de l'ARC en allouant correctement les composants commerciaux et résidentiels.

Insight d'apprentissage : La documentation basée sur des faits battre toujours les hypothèses de l'ARC.

Optimisation SEO et valeur éducative

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Insight d'apprentissage : Une documentation locative claire protège à la fois les résultats d'audit et la visibilité en ligne.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans dans la défense de l'immobilier GST/HST, Mackisen CPA Montréal est l'expert leader du Québec pour les audits de propriété locative. Nos CPA bilingues comprennent les règles de l'ARC concernant les exemptions résidentielles, les locations à court terme, les classements de constructeur, et l'éligibilité aux rabais, et nous construisons des dossiers d'audit qui résistent à l'examen.

Insight d'apprentissage : Les audits locatifs GST/HST nécessitent la preuve d'utilisation, la preuve d'intention, et la preuve de conformité — nous fournissons les trois.

Appel à l'action

Si l'ARC audite votre propriété locative, rabais locatif, ou classification Airbnb, agissez immédiatement.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une défense complète d'audit locatif et la reconstruction de la documentation.
Téléphone : 514-276-0808 | Courriel : info@mackisen.com | Site Web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de propriété locative CRA GST/HST teste si votre location était authentique, à long terme et correctement documentée. Mackisen CPA Montréal s'assure que vos preuves sont complètes, cohérentes et pleinement défendables — protégeant votre rabais et votre position fiscale.