Vérification de la TPS/TVH pour les propriétés résidentielles utilisées — Cabinet comptable à Montréal près de chez vous : Défense du statut d'exemption, des changements d'utilisation et des implications des remises.

Un Audit de propriété résidentielle usagée de la CRA GST/HST examine si la vente ou l'utilisation d'une propriété résidentielle précédemment occupée a été correctement classée comme exempte de GST/HST.
En vertu de la Loi sur la taxe d'accise, la plupart des propriétés résidentielles usagées sont exemptes de GST/HST — mais la CRA audite agressivement ces cas car la mauvaise classification, les rénovations, les locations à court terme et les problèmes de changement d'utilisation créent souvent des obligations fiscales cachées.

Si la CRA estime que la maison n'est pas véritablement une « propriété résidentielle usagée », elle peut la reclassifier comme un nouveau complexe résidentiel, déclenchant la GST/HST sur la juste valeur marchande, le refus de remises et des pénalités substantielles.

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits de propriétés résidentielles usagées en prouvant l'occupation antérieure, le statut de non-promoteur, et la bonne exemption en utilisant une documentation complète certifiée par un CPA.

Fondement juridique

Loi sur la taxe d'accise s.123(1) — définit « propriété résidentielle usagée », « complexe résidentiel » et « promoteur ».
Annexe V, Partie I — exemptions pour les propriétés résidentielles usagées.
Loi sur la taxe d'accise s.165 — la GST/HST ne s'applique qu'aux fournitures imposables ; les maisons usagées sont généralement exemptes.
Loi sur la taxe d'accise s.191 — règles de changement d'utilisation pour les nouveaux complexes résidentiels contre les usagés.
Jurisprudence :
• Chella c. Canada — l'intention et l'utilisation déterminent le résultat de la GST.
• Tarnowe — l'occupation doit être prouvée.
• Cherniawsky — des rénovations substantielles peuvent créer une propriété « nouvelle ».

Renseignement : la CRA applique l'exemption de propriété usagée strictement — la charge de la preuve repose sur le contribuable.

Pourquoi la CRA audite les propriétés résidentielles usagées

La CRA sélectionne les dossiers de propriétés résidentielles usagées lorsqu'elle détecte :
• maison vendue peu de temps après l'achat → soupçons de retournement
• rénovations importantes → possible « nouveau complexe résidentiel »
• activité Airbnb ou location à court terme
• remises locatives demandées mais aucune occupation par un locataire
• « résidence principale » revendiquée mais les services/utilisation d'identité ne correspondent pas
• propriété détenue par une société ou une société numérotée
• manque de preuve d'occupation antérieure par le vendeur
• efforts de marketing suggérant un « promoteur » ou une activité commerciale

Renseignement : la CRA part de l'hypothèse que la vente est imposable à moins que vous ne prouviez le contraire.

Processus d'audit de propriété résidentielle usagée de la CRA

1. La CRA demande :
   – preuve de l'occupation de l'ancien propriétaire
   – factures de services publics et d'assurance pour les résidents précédents
   – contrats de vente et d'achat
   – annonces MLS (avant et après)
   – factures de rénovation
   – baux de locataires (si location)
   – documents de zonage et municipaux
   – relevés de taxes foncières

2. La CRA reconstruit l'historique d'utilisation de la propriété.

3. La CRA teste si la maison se qualifie comme propriété résidentielle usagée :
   • A-t-elle été précédemment occupée ?
   • La rénovation était-elle substantielle ?
   • Était-elle utilisée pour une location résidentielle exonérée ?
   • Y avait-il une utilisation commerciale à court terme ?

4. La CRA peut tenter de classer la propriété comme :
   • nouveau complexe résidentiel (GST due), ou
   • inventaire d'un promoteur (GST due).

5. La CRA émet une réévaluation proposée.

6. Mackisen CPA prépare une réfutation légale détaillée.

Renseignement : Une seule rénovation ou période Airbnb peut amener la CRA à mal classifier la propriété — à moins que vous ne présentiez la vérité complète.

Stratégie de défense de propriété résidentielle usagée de Mackisen CPA

• prouver l'occupation préalable par le biais de services publics, d'assurances, de dossiers fiscaux et de fichiers municipaux
• démontrer que la propriété n'a pas été substantiellement rénovée (en dessous du seuil de 90%)
• défendre contre une classification de promoteur inappropriée
• isoler les périodes de location à court terme de l'utilisation exonérée à long terme
• documenter l'utilisation résidentielle avec des preuves de locataires, des annonces, des baux
• corriger l'auto-évaluation uniquement si nécessaire (et minimiser les montants)
• préparer des dossiers d'audit certifiés par un CPA avec des preuves chronologiques complètes
• déposer des objections formelles et négocier des réductions où la CRA dépasse ses limites

Renseignement : Les audits de propriétés usagées sont gagnés grâce à la preuve d'occupation et à l'analyse de l'étendue des rénovations.

Constats courants de la CRA

• vente traitée comme imposable car la CRA prétend qu'il s'agit d'un « nouveau complexe résidentiel »
• remise refusée en raison du manque d'occupation
• activité Airbnb → propriété reclassifiée comme commerciale
• rénovation substantielle supposée à tort
• vendeur traité comme promoteur en raison d'une revente rapide
• ITC refusés ou annulés
• aucune documentation prouvant l'utilisation réelle antérieure
• frais de changement d'utilisation appliqués de manière incorrecte

Renseignement : Les conclusions de la CRA reposent souvent sur des hypothèses, pas sur des faits — votre CPA doit remplacer les hypothèses par des preuves.

Résultats du monde réel

• Un propriétaire montréalais a évité une réévaluation de GST de 142 000 $ après que Mackisen CPA a prouvé que la maison était une propriété résidentielle usagée, et non un nouveau bâtiment.
• Un vendeur de triplex a renversé la réclamation de « rénovation substantielle » de la CRA en fournissant des matrices de pourcentage de rénovation et des déclarations d'affidavit de l'entrepreneur.
• Un investisseur a évité la GST sur la vente après que nous avons documenté l'occupation antérieure d'un locataire durant trois ans.
• Une propriété avec de courtes périodes d'utilisation Airbnb a maintenu son statut exonéré en isolant l'utilisation commerciale et en démontrant un but résidentiel prédominant.

Renseignement : Lorsque l'historique de la propriété est correctement documenté, la CRA doit accepter l'exemption.

Optimisation SEO & Valeur éducative

Mots clés principaux : audit de propriété résidentielle usagée GST/HST, audit immobilier CRA Montréal, exemption de GST sur maison usagée, Mackisen CPA
Mots clés secondaires : audit de nouveau complexe résidentiel, rénovation substantielle CRA, audit de classification de promoteur, vente de maison exonérée de GST

Renseignement : Un contenu clair et autoritaire renforce à la fois la défense de l'audit et la visibilité en ligne.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans d'expertise en défense d'audit immobilier GST/HST, Mackisen CPA Montréal est le cabinet le plus solide du Québec pour les audits de propriétés usagées. Nos CPA bilingues comprennent chaque nuance des tests d'exemption de la CRA, des seuils de rénovation, des règles de promoteur et des exigences d'occupation — et nous préparons des dossiers qui gagnent.

Renseignement : Les audits de propriétés usagées sont des batailles de classification — et nous sommes spécialisés pour les gagner.

Appel à l'action

Si la CRA audite votre propriété résidentielle usagée, votre remise, ou votre classification de rénovation, obtenez immédiatement une défense experte.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une représentation d'audit complète.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de propriété résidentielle usagée de la CRA teste l'occupation, l'étendue des rénovations, et la classification. Mackisen CPA Montréal prouve que la propriété se qualifie comme exempte, vous protégeant contre des taxes et des pénalités inutiles.