Vérification de la TPS/TVH sur les terrains vacants — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Déterminer si la vente de votre terrain est imposable ou exonérée

Un audit de terrain vacant de la CRA sur la TPS/TVH détermine si la vente de terrain vacant devrait être imposée, exempte ou taxée à zéro en vertu de la Loi sur la taxe d'accise.
Étant donné que les règles concernant les terrains vacants sont très techniques — et souvent mal comprises — la CRA audit ces transactions de manière agressive. Une classification incorrecte peut entraîner des dizaines ou des centaines de milliers de dollars de TPS/TVH à payer.

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits de terrains vacants en analysant l'utilisation, le zonage, l'activité des vendeurs et l'intention, tout en reconstruisant la documentation pour prouver le traitement fiscal correct.

Le terrain vacant est l'une des zones les plus mal classifiées dans tous les audits de TPS/TVH.

Fondement légal

Loi sur la taxe d'accise s.165 — la TPS/TVH s'applique par défaut aux fournitures imposables.
Loi sur la taxe d'accise Annexe V, Partie I — exemptions pour certaines ventes de terrains vacants, en particulier par des particuliers.
Loi sur la taxe d'accise s.123(1) — définitions de "constructeur", "activité commerciale", et "complexe résidentiel".
Droit jurisprudentiel :
• Banque Royale c. Canada — Les règles ITC exigent un but commercial.
• DaSilva c. Canada — l'exemption pour terrain vacant s'applique uniquement avec des preuves claires d'utilisation non commerciale.

Perspicacité d'apprentissage : Le terrain vacant est imposable à moins qu'une exemption ne s'applique clairement — et la CRA appliquera la TPS/TVH à moins que vous ne prouviez le contraire.

Pourquoi la CRA audite les ventes de terrains vacants

La CRA signale les transactions de terrain vacant lorsqu'elle détecte :
• vente de terrain vacant par des individus qui peuvent être des "constructeurs"
• transactions foncières répétées (activité commerciale suspectée)
• terrain réaménagé ou subdivisé (implique une intention commerciale)
• terre agricole vendue par des non-agriculteurs
• terrain vacant utilisé pour le stationnement, le stockage ou les affaires → imposable
• terrain à usage mixte (résidentiel + potentiel commercial)
• TPS/TVH non perçue à la clôture
• documentation de propriété bénéficiaire ambiguë

Perspicacité d'apprentissage : La CRA suppose une activité commerciale lorsque la valeur du terrain augmente ou lorsque les ventes se produisent fréquemment.

Processus d'audit des terrains vacants de la CRA

1. La CRA demande :
   – actes/archives de registre foncier
   – documents de zonage
   – lettres municipales
   – annonces/affiches MLS
   – demandes de subdivision ou de coupure
   – documentation agricole (le cas échéant)
   – ventes antérieures de terrains ou de propriétés
   – preuves d'utilisation du terrain (photos, baux, annonces)

2. La CRA détermine si l'exemption s'applique.

3. La CRA vérifie la classification "constructeur" ou "activité commerciale".

4. La CRA vérifie l'utilisation du terrain (personnelle, récréative, agricole, commerciale).

5. La CRA émet une réévaluation proposée.

6. Mackisen CPA répond avec des preuves documentaires et juridiques.

Perspicacité d'apprentissage : Les audits de terrains vacants sont axés sur les faits — le résultat fiscal dépend de l'historique documenté du terrain.

Stratégie de défense des audits de terrains vacants de Mackisen CPA

• déterminer la classification correcte : exempt, imposable, taxé à zéro, ou mixte
• défendre l'exemption selon l'Annexe V si le terrain était :
– usage personnel uniquement
– pas partie d'une entreprise
– pas subdivisé ou réaménagé
• construire un récit complet "d'utilisation du terrain" avec photos, documents municipaux, cartes, affidavits
• analyser le zonage et clarifier si le terrain se qualifie comme résidentiel, agricole, ou commercial
• contester la désignation "constructeur" inappropriée
• reconstruire la documentation manquante
• préparer des calculs de TPS/TVH certifiés par CPA
• négocier ou faire appel à la réévaluation si l'interprétation de la CRA est incorrecte

Perspicacité d'apprentissage : La CRA mal classifie souvent les terrains vacants parce qu'elle manque de contexte — votre CPA doit fournir ce contexte.

Constatations courantes de la CRA lors des audits de terrains vacants

• TPS/TVH à payer car le vendeur est considéré comme un "constructeur"
• exemption refusée en raison d'une intention commerciale suspectée
• terrain réaménagé ou coupé → considéré comme imposable
• terrain traité comme terre agricole mais aucune preuve d'agriculture
• terrain traité comme usage personnel mais des signes d'activité commerciale existent
• TPS non perçue sur les ventes de terrains imposables
• ITC incorrectes réclamées sur les achats de terrains
• confusion entre les portions de terrains à usage mixte

Perspicacité d'apprentissage : La CRA refuse rapidement les exemptions — et ne les rétablit qu'avec des preuves documentaires solides.

Résultats concrets

• Un propriétaire foncier a évité une réévaluation de 143 000 $ en TPS après que Mackisen CPA ait prouvé que le terrain était utilisé exclusivement pour la récréation personnelle, et non pour des affaires.
• Une famille a évité la TPS sur la vente de terrain vacant hérité lorsque nous avons démontré qu'il répondait à l'exemption de l'Annexe V.
• Un agriculteur a maintenu l'exemption de la TPS sur 10 acres après avoir prouvé l'utilisation agricole réelle grâce à des reçus, des journaux et des documents municipaux.
• Un investisseur a annulé une classification de constructeur en montrant qu'il n'y avait ni subdivision, ni réaménagement, ni activité de développement.

Perspicacité d'apprentissage : Les affaires de terrains vacants se gagnent lorsque le but et l'utilisation sont documentés clairement.

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Perspicacité d'apprentissage : Les audits de terrains vacants bénéficient d'un contenu éducatif clair — cela établit une confiance tant avec la CRA qu'avec les clients.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans d'expérience en défense d'audits de TPS/TVH sur l'immobilier, Mackisen CPA Montréal est l'autorité numéro un au Québec sur la fiscalité des terrains vacants, la classification des constructeurs, et les exemptions de TPS/TVH. Nous comprenons les nuances de l'Annexe V, des règles de zonage, des exemptions agricoles, et de la documentation sur l'utilisation des terrains — et nous construisons des dossiers de défense qui gagnent.

Perspicacité d'apprentissage : Les audits de terrains vacants sont des puzzles juridiques et factuels — nous résolvons les deux parties.

Appel à l'action

Si la CRA audit votre vente de terrain vacant, votre demande d'exemption, ou votre traitement de TPS/TVH, agissez immédiatement.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une défense d'audit de terrain vacant, une reconstruction de documentation, et une stratégie de TPS/TVH.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de terrain vacant de la CRA teste l'utilisation, le zonage, l'intention, et la documentation. Mackisen CPA Montréal s'assure que chaque exigence est prouvée — vous protégeant des taxes, pénalités et réévaluations inutiles.