Audits immobiliers de l'ARC : Gains en capital contre revenus d'entreprise, retournement de maisons, réévaluations de location, problèmes de TPS/TVQ et application — Un guide d'un cabinet comptable de Montréal

L'immobilier est l'une des plus hautes priorités d'audit de l'ARC au Canada.
Que vous ayez vendu une propriété, retourné une maison, cédé un contrat de prévente, refinancé plusieurs fois, ou gagné des revenus locatifs, l'ARC peut procéder à un audit pour déterminer si :
• votre gain est un gain en capital (imposé à 50 pour cent)
• votre gain est un revenu d'entreprise (imposé à 100 pour cent)
• la TPS/TVQ s'applique
• vous avez indûment revendiqué des dépenses locatives
• vous avez incorrectement réclamé l'exemption pour résidence principale
• vous devez déclarer des revenus provenant du retournement de maison
• vous avez participé à une "aventure de nature commerciale"

Ces audits peuvent entraîner des réévaluations massives, des pénalités et des intérêts, en particulier sur le marché immobilier actif du Québec.
Ce guide explique comment l'ARC effectue des audits immobiliers, pourquoi certains contribuables sont ciblés, et comment Mackisen se défend contre les réévaluations immobilières et l'exécution.

Cadre Juridique et Réglementaire

L'autorité de l'ARC d'auditer les transactions immobilières provient de :
• la Loi de l'impôt sur le revenu
• la Loi sur la taxe d'accise
• la Loi sur la taxe de vente du Québec
• le Règlement sur les remises de logement
• les exigences de déclaration de transactions immobilières

L'ARC peut :
• reclasser une vente comme revenu d'entreprise
• refuser l'exemption pour résidence principale
• refuser les dépenses locatives
• imposer la TPS/TVQ sur les ventes ou les cessions
• réévaluer plusieurs années
• appliquer des pénalités pour négligence grave
• renvoyer des dossiers à l'enquête
• envoyer des dossiers aux Collectes pour exécution

Les audits immobiliers sont complexes et dépendent fortement des faits.

Décisions Judiciaires Clés

Les tribunaux affirment systématiquement l'autorité de l'ARC en matière de reclassement immobilier. Les principes importants incluent :
• l'achat et la vente fréquents peuvent être considérés comme une activité commerciale
• l'intention lors de l'achat est cruciale
• une propriété utilisée pour des retournements n'est pas une résidence principale
• la TPS/TVQ s'applique aux maisons neuves ou considérablement rénovées
• les cessions peuvent déclencher la TPS/TVH
• les rénovations pour revente indiquent un revenu d'entreprise
• revendiquer des gains en capital sans preuves affaiblit le dossier du contribuable
• les dépenses locatives non documentées sont refusées
• les écarts de mode de vie par rapport aux revenus suscitent des soupçons

L'ARC gagne souvent les affaires d'audit immobilier à moins que la documentation ne soit solide.

Pourquoi l'ARC Cible l'Immobilier

L'ARC sélectionne des dossiers immobiliers lorsque certains indicateurs apparaissent :
• plusieurs transactions dans de courtes périodes
• acheter, rénover et revendre des maisons
• ventes par cession
• réclamer plusieurs fois l'exemption pour résidence principale
• refinancer utilisé comme revenu déguisé
• pertes locatives pendant de nombreuses années
• dépenses de bureau à domicile non documentées
• locations à court terme (Airbnb)
• l'immobilier utilisé comme inventaire commercial
• TPS/TVQ non déclarée sur les ventes
• dépôts bancaires incohérents avec les revenus locatifs déclarés

Le Québec a l'intensité d'audit la plus élevée pour l'immobilier en raison du partage des données entre les registres fonciers, les notaires et Revenu Québec.

Comment l'ARC Audit l'Immobilier (Expansion Approfondie)

1. Reclassement de la Vente de Propriété

L'ARC peut reclasser votre gain comme :
• revenu d'entreprise (imposable à 100 pour cent)
au lieu de
• gain en capital (imposable à 50 pour cent)

L'ARC examine :
• l'intention lors de l'achat
• la structure de financement
• la fréquence des transactions
• les modèles de rénovation
• la durée de possession
• le comportement de marketing
• l'utilisation d'agents immobiliers
• les discussions avec des entrepreneurs
• les retournements déguisés en résidences

2. Refus de l'Exemption pour Résidence Principale

L'ARC peut refuser l'EP lorsque :
• la propriété n'a pas été normalement habitée
• la propriété a été utilisée pour des retournements
• plusieurs réclamations d'EP ont eu lieu
• la documentation est inadéquate
• des dossiers d'adresse incohérents apparaissent
• des colocataires ou des locataires ont occupé une partie de la propriété

3. Audit du Revenu Locatif & des Dépenses

L'ARC examine :
• le loyer perçu
• les dépôts bancaires
• les allocations d'intérêts hypothécaires
• l'amortissement (CCA)
• les réparations contre les améliorations
• les dépenses non documentées
• les propriétés à usage mixte
• le revenu Airbnb

Les dépenses non autorisées entraînent des réévaluations.

4. Audits Immobilier de la TPS/TVQ

La TPS/TVQ peut s'appliquer à :
• des maisons neuves
• des maisons considérablement rénovées
• les ventes par cession
• les conversions commerciales
• les locations à court terme
• la classification des "constructeurs"

L'ARC peut réévaluer la TPS/TVQ même si vous pensez qu'elle n'est pas applicable.

5. Méthode de Valeur Nette Immobilier

L'ARC peut utiliser des méthodes indirectes telles que :
• l'analyse de la valeur nette
• les audits de mode de vie
• l'analyse des dépôts bancaires

Ceci est courant lorsque les dossiers sont incomplets.

6. Exécution Après Réévaluation

L'ARC peut rapidement escalader vers :
• saisie de remboursement
• gel bancaire
• saisies sur salaire
• certificats de la Cour fédérale
• hypothèques sur propriété
• saisies de créances

Les réévaluations immobilières sont souvent suffisamment importantes pour déclencher une exécution immédiate.

Risques Financiers Immédiats

Les réévaluations immobilières entraînent souvent :
• des dizaines ou des centaines de milliers en impôts inattendus
• refus de l'EP
• réévaluations de la TPS/TVQ
• pénalités allant jusqu'à 50 pour cent
• intérêts quotidiens composés
• collectes et exécutions
• difficultés de refinancement
• disputes juridiques avec des partenaires
• retards dans les ventes de propriété
• hypothèques enregistrées sur le titre
• financements bloqués

De nombreux investisseurs immobiliers font face à un effondrement financier après des réévaluations de l'ARC.

Stratégie de Mackisen

Les audits immobiliers nécessitent une approche de défense spécialisée. Mackisen CPA utilise une stratégie multicouche impliquant reconstruction financière, argumentation juridique, et négociation avec l'ARC.

Étape 1 — Examen des Transactions

Nous analysons :
• accords d'achat
• accords de vente
• factures de rénovation
• dossiers hypothécaires
• communications avec des entrepreneurs
• annonces immobilières
• indicateurs d'intention
• usage de la propriété
• modèles de résidence
• registres de loyer
• déclarations TPS/TVQ

Cela détermine la base de l'ARC pour la réévaluation.

Étape 2 — Reconstruction de Preuves

Nous compilons :
• documentation de résidence
• dossiers bancaires
• chronologies de rénovation
• baux
• preuve d'utilisation à long terme
• photos et factures de services publics
• dossiers fiscaux de propriété
• détails de financement
• contrats et factures

Cela soutient le statut de résidence principale ou de gain en capital.

Étape 3 — Défense TPS/TVQ

Nous préparons des arguments pour :
• si vous êtes un "constructeur"
• si la maison est "considérablement rénovée"
• si une cession est imposable
• si la vente est exemptée
• si les calculs de TPS/TVQ étaient incorrects

De petites erreurs de classification peuvent avoir de grands impacts fiscaux.

Étape 4 — Dépôt d'Objections

Nous préparons des objections détaillées incluant :
• précédents juridiques
• Défis de politiques de l'ARC
• analyse basée sur des faits
• traitement fiscal alternatif
• calculs corrigés

La plupart des réévaluations immobilières peuvent être réduites de manière significative.

Étape 5 — Arrêter l'Exécution

Nous négocions pour :
• suspendre les collectes
• lever les gels bancaires
• prévenir les hypothèques
• sécuriser des prolongements de temps
• créer des plans de paiement

Cela protège les contribuables des dommages financiers.

Étape 6 — Planification Fiscale Immobilière à Long Terme

Nous aidons à structurer les transactions futures :
• structure de retournement
• planification de portefeuille locatif
• conformité TPS/TVQ
• structures de société de portefeuille
• stratégie de traitement des capitaux contre les affaires

Cela prévient les audits futurs.

Expérience Client Réelle

Un investisseur de Montréal a acheté, rénové et vendu un duplex. L'ARC a reclassé le gain comme revenu d'entreprise et a évalué la TPS/TVQ. Mackisen a reconstruit la chronologie, prouvé l'intention à long terme, et a inversé la classification de revenu d'entreprise et l'évaluation de la TPS.

Un autre client, un premier acheteur, a vu son exemption de résidence principale refusée parce que l'ARC croyait qu'il avait retourné la propriété. Mackisen a fourni une preuve d'occupation — factures de services publics, enregistrements scolaires, dossiers de locataires — et l'ARC a retiré la réévaluation.

Questions Fréquemment Posées

• L'ARC peut-elle traiter la vente de ma maison comme un revenu d'entreprise ? Oui.
• L'ARC peut-elle refuser mon exemption de résidence principale ? Oui.
• Dois-je de la TPS/TVQ sur un retournement ? Peut-être.
• Les pertes locatives sont-elles toujours auditées ? Fréquemment.
• L'ARC peut-elle auditer l'immobilier datant de 5 à 10 ans ? Oui.
• L'ARC peut-elle hypothéquer ma maison ? Oui, après réévaluation.
• L'ARC peut-elle saisir les remboursements futurs d'une réévaluation immobilière ? Oui.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience cumulée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous déposiez votre première déclaration de TPS/TVQ ou que vous optimisiez des remboursements sur plusieurs années, notre équipe d'experts garantit précision, transparence, et protection contre le risque d'audit.