Déduire les frais de rénovation et d'entretien

Introduction
Comprendre la déduction des frais de rénovation et d'entretien est essentiel pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers, les opérateurs Airbnb et les propriétaires qui louent une partie de leur propriété. Les rénovations font partie des domaines les plus audités par l'ARC et Revenu Québec parce que les contribuables classifient souvent mal les dépenses ou déduisent des montants qui devraient être capitalisés. La distinction entre réparations courantes (entièrement déductibles maintenant) et améliorations en capital (déductibles dans le temps en utilisant l'AEC) peut changer considérablement votre résultat fiscal. Ce guide explique comment fonctionne la déduction des frais de rénovation et d'entretien, les règles légales, les pièges courants de l'ARC, les exigences spécifiques au Québec et comment vous protéger contre des réévaluations coûteuses.

Cadre Légal et Réglementaire
La déduction des frais de rénovation et d'entretien est régie par :

• la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR)
• Bulletins d'interprétation de l'ARC (IT-128R, IT-128R2)
• Directives sur les propriétés locatives de l'ARC
• Loi sur la taxe d'accise (TPS/TVH sur les biens en capital)
• Revenu Québec Loi sur l'imposition
• exigences de déclaration des loyers TP-80 du Québec
• règles de déduction pour amortissement des coûts en capital (AEC)
• règles concernant la résidence principale pour les propriétés à usage mixte

Le traitement fiscal dépend de :

• la nature des travaux
• l'objectif de la rénovation
• si la dépense améliore la propriété au-delà de son état d'origine
• si cela prolonge la durée de vie utile
• si la propriété est à usage locatif ou personnel

1. Réparations Courantes vs Améliorations en Capital (La Distinction Centrale)

Réparations Courantes = entièrement déductibles

Ces dépenses restaurent la propriété à son état d'origine.

Exemples :

• réparation de cloisons sèches
• peinture des murs
• remplacement d'appareils d'éclairage cassés
• réparation d'une fuite de toit
• réparation de plomberie
• réparation de revêtements de sol endommagés
• remplacement de petits matériels
• nettoyage et entretien de routine

Celles-ci sont déductibles immédiatement dans le cadre des frais de rénovation et d'entretien.

Améliorations en Capital = doivent être amorties (AEC)

Ces dépenses améliorent la propriété au-delà de son état d'origine.

Exemples :

• construction d'une nouvelle salle de bain
• finition d'un sous-sol
• installation de nouveaux meubles de cuisine
• remplacement complet du toit
• ajout d'un nouveau revêtement de sol pour améliorer la qualité
• installation de nouvelles fenêtres
• ajout d'une terrasse ou d'une extension
• mise à niveau du système électrique

Les biens en capital doivent être amortis sur plusieurs années.

2. Tests Clés de l'ARC pour la Classification

L'ARC utilise plusieurs tests pour déterminer si une rénovation est une réparation ou une amélioration.

A. Est-ce que le travail améliore la propriété au-delà de son état d'origine ?

Si oui → capital.

B. Cela fournit-il un avantage durable ?

Améliorations à long terme → capital.

C. L'élément a-t-il été remplacé par un matériau sensiblement meilleur ?

Améliorations de qualité supérieure → capital.

D. Le travail est-il nécessaire pour l'entretien continu ?

Réparations de routine et récurrentes → dépense courante.

E. La rénovation faisait-elle partie d'un projet d'amélioration plus vaste ?

Rénovations groupées → capital.

Ces tests aident à catégoriser correctement les dépenses de rénovation et d'entretien.

3. Dépenses de Réparation Courantes Déductibles (Exemples)

Entièrement déductibles dans l'année où elles sont payées :

• réparations mineures de plomberie
• repeindre
• remplacer de petites parties du bardage
• réparer des armoires
• réparer une fenêtre fissurée
• frais d'extermination
• réparations de chaudière (pas de remplacement)
• entretien de la climatisation
• réparation de l'allée
• remplacer quelques bardeaux
• réparer des dommages d'eau

Tant que l'élément ramène la propriété à son état d'origine, il est généralement courant.

4. Dépenses en Capital Exigeant l'AEC (Exemples)

Les biens en capital doivent être ajoutés au coût de la propriété et amortis :

• remplacement complet du toit
• refonte majeure de plomberie
• installation d'une nouvelle cuisine
• finition de sous-sol
• conversion d'une maison en duplex
• nouvelle chaudière ou unité de climatisation
• installation de parquet
• constructions supplémentaires
• améliorations paysagères significatives
• mises à niveau structurelles des fondations

Classes d'AEC :

• Classe 1 — 4% (bâtiment résidentiel)
• Classe 3 — 5% (bâtiment commercial)
• Classe 8 — 20% (appareils et meubles)

5. Maisons à Usage Mixte (Zone Dangereuse)

Si vous louez une partie de votre maison :

• les frais de réparation doivent être répartis entre l'utilisation personnelle et locative
• les améliorations en capital peuvent affecter l'exemption de résidence principale (ERP)
• la demande d'AEC peut compromettre l'ERP

L'ARC audite agressivement les réparations à usage mixte.

6. Opérateurs Airbnb — Règles Particulières de Rénovation

Les opérateurs de location à court terme font face à des problèmes uniques :

• l'activité Airbnb est considérée comme une entreprise, pas comme une location passive
• davantage de rénovations peuvent être considérées comme des améliorations en capital
• la TPS/TVH peut s'appliquer aux améliorations en capital
• les frais de décoration et de mise en scène peuvent être déductibles
• les ITC/ITR peuvent s'appliquer pour les hôtes enregistrés à la TPS/QST

Les rénovations Airbnb sont un domaine à haut risque pour la déduction des frais de rénovation et d'entretien.

7. Exigences de Documentation

Pour soutenir les déductions de rénovation, conservez :

• factures détaillées (nom du fournisseur, numéros de TPS/QST)
• photos avant/après
• contrats et devis
• preuve de paiement
• descriptions des travaux effectués
• factures séparées pour les matériaux vs la main-d'œuvre
• calculs de répartition pour les propriétés à usage mixte
• calendriers d'AEC pour les biens en capital

Des documents manquants entraînent des déductions refusées.

8. Décisions Clés des Tribunaux

Les tribunaux canadiens ont statué :

• les améliorations qui augmentent considérablement la valeur doivent être capitalisées
• le remplacement de systèmes entiers (toits, plomberie, fenêtres) est capital
• les réparations mineures restent déductibles même si elles sont fréquentes
• les dépenses regroupées avec des projets de capital deviennent capitales
• les réparations non documentées sont refusées
• les propriétés à usage mixte nécessitent une allocation stricte
• les opérations Airbnb nécessitent une documentation de niveau commercial

Ces décisions façonnent la déduction des frais de rénovation et d'entretien à l'échelle nationale.

9. Pourquoi l'ARC et Revenu Québec Audite les Rénovations

L'ARC et l'ARQ se concentrent sur les demandes de rénovation parce que :

• de nombreux contribuables déduisent incorrectement les améliorations en capital
• les rénovations impliquent souvent des montants importants
• les factures de sous-traitance non documentées sont courantes
• les paiements en espèces provoquent des alertes d'audit
• les maisons à usage mixte compliquent la classification
• des rénovations substantielles peuvent déclencher la TPS/TVH
• les opérateurs Airbnb signalent souvent mal les améliorations
• de grandes pertes sans REOP soulèvent des soupçons

Les audits de rénovation sont l'un des audits fiscaux immobiliers les plus courants au Canada.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA offre un soutien complet pour les déductions de rénovation :

• classer correctement les réparations par rapport aux biens en capital
• préparer T776 et TP-80 avec précision
• évaluer les implications fiscales de la TPS/TVH et de la QST
• calculer des répartitions raisonnables pour les maisons à usage mixte
• établir des calendriers d'AEC pour les améliorations en capital
• reconstruire des reçus manquants
• préparer des dossiers de documentation à l'épreuve des audits
• défendre les propriétaires lors des audits de rénovation de l'ARC/ARQ
• guider les hôtes Airbnb sur les règles de rénovation

Nous protégeons nos clients contre les pénalités de mauvaise classification des rénovations coûteuses.

Expérience Réelle des Clients

Exemples des affaires de rénovation de Mackisen :

• Un propriétaire a déduit une rénovation complète de sous-sol comme réparations. L'ARC l'a reclassifiée en capital. Nous avons fait appel et réduit la récupération de l'AEC.
• Un hôte Airbnb a déduit des meubles de luxe comme réparations. L'ARQ a refusé la demande. Nous avons restructuré et récupéré des déductions partielles.
• Un propriétaire de duplex a remplacé l'ensemble du toit. L'ARC a tenté de refuser la déduction immédiate. Nous avons corrigé les déclarations comme capital et optimisé l'AEC.
• Un propriétaire a perdu des reçus pour 18 000 $ de rénovations. Nous avons reconstruit des factures via des sous-traitants et préservé les déductions.
• Un investisseur du Québec a déduit 100 % des rénovations d'une maison à usage mixte. L'ARQ a réévalué. Nous avons recalculé les répartitions et réduit l'impôt.

Questions Fréquentes

• Les rénovations sont-elles entièrement déductibles ?
Non—seulement les réparations. Les biens en capital doivent être amortis.

• Puis-je déduire la peinture ?
Oui—généralement une réparation.

• Un nouveau toit est-il une réparation ou un capital ?
Capital—mise à niveau structurelle majeure.

• Les hôtes Airbnb peuvent-ils déduire les rénovations ?
Oui, mais beaucoup sont en capital et nécessitent une AEC.

• Ai-je besoin de reçus ?
Oui—l'ARC refuse les dépenses non documentées.

• Les rénovations affectent-elles l'exemption de résidence principale ?
Oui—les améliorations en capital peuvent affecter l'ERP pour les maisons à usage mixte.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires, les propriétaires de maison et les opérateurs Airbnb à gérer correctement la déduction des frais de rénovation et d'entretien. Que vous prévoyiez des rénovations, ayez déjà terminé des travaux ou fassiez face à un audit de l'ARC/ARQ, notre équipe d'experts assure la conformité totale, des déductions maximales et une documentation à l'épreuve des audits.