Revenus locatifs étrangers et crédits d'impôt

Introduction
Comprendre les revenus locatifs étrangers et les crédits d'impôt est essentiel pour les Canadiens qui possèdent des biens immobiliers hors du Canada, y compris des propriétés aux États-Unis, en Europe, en Asie, en Amérique latine, dans les Caraïbes et dans le monde entier. Le Canada impose tous les revenus mondiaux, ce qui signifie que les revenus locatifs provenant de n'importe quel pays doivent être déclarés à l'ARC et, si vous vivez au Québec, à Revenu Québec. En même temps, les pays étrangers imposent souvent des revenus locatifs localement, créant un risque de double imposition à moins que les crédits d'impôt étrangers ne soient correctement appliqués. Des déclarations incorrectes peuvent entraîner des redressements par l'ARC, le refus de dépenses, des pénalités, des intérêts et des audits fiscaux étrangers. Ce guide explique exactement comment fonctionnent les revenus locatifs étrangers et les crédits d'impôt pour les Canadiens et comment rester entièrement conforme aux deux pays.

Cadre juridique et réglementaire
Les revenus locatifs étrangers et les crédits d'impôt relèvent de la Loi de l'impôt sur le revenu, des règles de l'annexe T776 de l'ARC, des calculs de crédits d'impôt étrangers du formulaire T2209, de la déclaration de propriétés étrangères du formulaire T1135, de divers traités fiscaux internationaux, de la Loi sur l'imposition du Québec, des règles de crédits d'impôt étrangers TP-1 et TP-1017, et des lois spécifiques aux revenus locatifs (telles que le formulaire IRS 1040NR ou les règles d'auto-évaluation du Royaume-Uni). L'ARC applique des règles strictes de déclaration mondiale soutenues par le FATCA, le CRS et les accords d'échange d'informations fiscales étrangères.

Le Canada impose les revenus locatifs étrangers
En tant que résident canadien, vous devez déclarer tous les revenus gagnés dans le monde entier, y compris les revenus locatifs étrangers, qu'ils aient été ou non imposés à l'étranger. L'ARC exige que vous déclariez :
les revenus locatifs bruts
les montants convertis en devises étrangères
les loyers reçus en espèces, par transferts en ligne ou en nature
les revenus d'Airbnb ou de locations à court terme
les revenus locatifs à long terme
les revenus de gestion immobilière étrangère
Tous les revenus locatifs étrangers doivent être convertis en dollars canadiens en utilisant le taux de change de la Banque du Canada.

Dépenses liées aux propriétés locatives étrangères
Le Canada autorise les déductions pour des dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu locatif à l'étranger. Les dépenses déductibles comprennent :
les intérêts hypothécaires
les taxes foncières
l'assurance
l'entretien et les réparations
les frais de gestion immobilière
les services publics (si payés par le propriétaire)
les frais de déplacement pour inspecter la propriété
les frais juridiques et comptables
Cependant, les dépenses doivent correspondre aux sources de revenus et être correctement documentées. L'ARC procède souvent à des audits des déductions pour location étrangère en raison de reçus insuffisants ou de mauvaises classifications des améliorations en capital.

Amortissement (CCA) sur les propriétés étrangères
Le CCA peut être réclamé sur les immeubles locatifs étrangers, les meubles, les appareils et les améliorations. Cependant, réclamer le CCA réduit le coût de base rajusté de la propriété et peut déclencher un recouvrement lors de la vente — en particulier lors de la vente d'une propriété locative aux États-Unis. Dans les juridictions étrangères, les règles d'amortissement diffèrent des règles de l'ARC. Vous devez conserver des horaires d'amortissement distincts pour chaque pays.

Les crédits d'impôt étrangers empêchent la double imposition
Pour éviter d'être imposé deux fois sur le même revenu, l'ARC permet des crédits d'impôt étrangers (formulaire T2209). Le crédit est égal à :
le moindre de
l'impôt étranger payé sur les revenus locatifs, et
l'impôt canadien payable sur ce même revenu
Pour les résidents du Québec, le crédit d'impôt provincial étranger doit également être calculé séparément. Ne pas calculer correctement les crédits conduit souvent à un paiement excessif de l'impôt canadien.

Déclaration des revenus locatifs aux États-Unis
Les règles des revenus locatifs aux États-Unis sont particulièrement importantes pour les Canadiens. Si vous possédez une propriété locative aux États-Unis, vous devez soumettre :
le formulaire IRS 1040NR
l'annexe E pour le revenu locatif net
le formulaire W-8ECI pour choisir l'imposition sur le revenu net
Le non-respect des déclarations IRS peut déclencher un impôt de retenue automatique de 30 pour cent sur les loyers bruts, ce qui est généralement plus élevé que l'impôt sur le revenu net.

FIRPTA et vente de propriétés locatives étrangères
Lorsque des Canadiens vendent une propriété locative aux États-Unis, le FIRPTA exige une retenue de 15 pour cent sur le prix de vente, et non sur le profit. Les Canadiens doivent déposer le formulaire IRS 1040NR pour récupérer la retenue excessive, puis déclarer le gain au Canada et réclamer des crédits d'impôt étrangers. D'autres pays ont leurs propres règles de vente de biens, mais l'ARC exige un rapport canadien indépendamment des lois locales.

Règles de conversion de devises étrangères
L'ARC exige que tous les revenus locatifs et les dépenses soient convertis en dollars canadiens en utilisant soit :
le taux de change quotidien, ou
le taux moyen annuel pour l'année
Les gains en capital issus de la vente de propriétés étrangères doivent utiliser le taux de change à la date d'achat et de vente. Les fluctuations des devises peuvent à elles seules créer des gains en capital même lorsque la valeur de la propriété n'augmente pas en monnaie locale.

Pertes locatives étrangères
Les pertes locatives étrangères peuvent compenser d'autres revenus canadiens uniquement s'il y a une attente raisonnable de profit. L'ARC refuse les pertes lorsque :
la propriété est rarement louée
les dépenses élevées suggèrent une utilisation personnelle
les opérations de location à court terme manquent de documentation
la propriété est utilisée comme maison de vacances
Les pertes doivent être soutenues par une intention de location claire, de la publicité et un historique de location.

Déclaration de propriété étrangère T1135
Si le coût de toutes les propriétés locatives étrangères plus d'autres actifs étrangers dépasse 100 000 CAD, vous devez soumettre le formulaire T1135. Pour une propriété locative étrangère, l'ARC exige :
l'adresse de la propriété
le montant du coût
le revenu
la valeur maximale
l'impôt étranger payé
Le non-dépôt du T1135 entraîne des pénalités même si le revenu a été correctement déclaré.

Règles spécifiques au Québec
Le Québec exige une déclaration des revenus locatifs étrangers sur les déclarations TP-1 et TP-80. Les crédits d'impôt étrangers du Québec doivent être calculés séparément de ceux de l'ARC. Les règles de résidence du RAMQ exigent que les résidents du Québec démontrent leur résidence fiscale même en possédant une propriété étrangère. Revenu Québec audit souvent des opérations locatives étrangères pour des revenus non déclarés ou des conversions FX incorrectes.

Erreurs courantes dans la déclaration des revenus locatifs étrangers
Les erreurs courantes comprennent l'utilisation de mauvais taux de change, la déclaration de dépenses personnelles comme locatives, le non-dépôt des formulaires IRS 1040NR, l'ignorance de la retenue FIRPTA, le non-respect des crédits d'impôt étrangers, la déclaration incorrecte du CCA, le non-dépôt du T1135, une mauvaise utilisation des revenus d'Airbnb, ou le non-suivi des dates de location. Ces erreurs entraînent des redressements par l'ARC et l'IRS.

Décisions judiciaires clés
Les tribunaux confirment que les revenus locatifs étrangers doivent être déclarés même si des impôts étrangers ont été payés. Les tribunaux ont refusé les pertes locatives étrangères lorsque les contribuables n'ont pas pu démontrer leur intention de profit. Les tribunaux soutiennent les règles strictes de FX de l'ARC et les exigences de documentation. Dans les affaires américaines, les tribunaux appliquent la classification locative pour les propriétaires transfrontaliers indépendamment de leur pays de résidence.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec auditent les revenus locatifs étrangers
L'ARC et l'ARQ ciblent les opérations locatives étrangères parce que :
le FATCA et le CRS exposent les revenus non déclarés
les plateformes étrangères d'Airbnb partagent des données
les banques étrangères font rapport à l'ARC
la propriété étrangère est en croissance
les revenus locatifs sont souvent sous-déclarés
les déductions peuvent être gonflées ou non documentées
les ventes étrangères déclenchent de grands gains en capital
L'activité locative étrangère est une catégorie d'audit à haut risque.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA fournit un soutien complet en matière de fiscalité locative transfrontalière. Nous préparons des déclarations locatives canadiennes (T776 et TP-80), des dépôts IRS 1040NR, des retours de recouvrement FIRPTA, des calculs de crédits d'impôt étrangers, des horaires de conversion FX, des dépôts T1135, des horaires de CCA, et une défense d'audit complète auprès de l'ARC/l'IRS. Nous veillons à ce que tous les revenus locatifs étrangers et les crédits d'impôt soient traités correctement et de manière fiscalement efficace.

Expérience d'un client réel
Un investisseur de Toronto avec un bien locatif en Floride n'a pas déposé ses déclarations IRS et a fait face à une retenue de 30 pour cent. Mackisen a rétroactivement choisi le traitement locatif net et a récupéré la plupart de l'impôt retenu. Un client de Montréal avec des propriétés locatives européennes n'a pas converti correctement ses dépenses ; nous avons corrigé les déclarations et évité des pénalités de l'ARC. Un autre client a vendu une propriété américaine et a eu 90 000 $ de retenue sous le FIRPTA ; Mackisen a récupéré plus de la moitié par le biais de dépôts IRS. Nous avons également aidé des clients avec des installations de minage de cryptomonnaies à l'étranger qui nécessitaient une classification locative étrangère.

Questions courantes
Dois-je déclarer des revenus locatifs gagnés à l'étranger ? Oui — tous les revenus mondiaux doivent être déclarés.
Pays-je des impôts deux fois ? Non si les crédits d'impôt étrangers sont correctement déclarés.
Que se passe-t-il si ma propriété étrangère est une maison de vacances ? Si aucun loyer n'est gagné, elle est exonérée — mais des règles d'utilisation personnelle s'appliquent.
Ai-je besoin d'une déclaration fiscale américaine pour des locations aux États-Unis ? Oui — formulaire IRS 1040NR.
Dois-je déposer un T1135 ? Oui si le coût de la propriété étrangère dépasse 100 000 $ de coût de base.
Le Québec exige-t-il une déclaration séparée ? Oui — TP-1 et TP-80 plus les crédits d'impôt étrangers.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les Canadiens à gérer les revenus locatifs étrangers et les crédits d'impôt avec une conformité totale et une efficacité fiscale optimale. Que ce soit pour préparer des dépôts transfrontaliers, récupérer la retenue FIRPTA, optimiser les déductions ou défendre un audit, notre équipe d'experts garantit précision, économies d'impôt et protection complète.