TPS/TVH sur les transactions immobilières

Introduction
Comprendre la TPS/TVH sur les transactions immobilières est essentiel pour les acheteurs, les vendeurs, les constructeurs, les entrepreneurs, les investisseurs, les développeurs, les rénovateurs et les vendeurs d'assignation à travers le Canada. L'immobilier est l'un des secteurs les plus audités par l'ARC et Revenu Québec, car l'impact de la TPS/TVH dépend du type de propriété, du but de l'achat et de la nature de la transaction. Une mauvaise classification d'une propriété en tant que résidentielle contre commerciale, une mauvaise compréhension des règles des constructeurs ou une mauvaise gestion des ventes d'assignation peuvent entraîner de grandes évaluations fiscales. Que vous achetiez une nouvelle maison, que vous retourniez des propriétés, que vous louiez des unités ou que vous achetiez de l'immobilier commercial, ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur la TPS/TVH sur les transactions immobilières.

Cadre juridique et réglementaire
La TPS/TVH sur les transactions immobilières est régie par la Loi sur la taxe d'accise, les règles de remboursement pour les nouvelles maisons et la Loi sur la fiscalité du Québec (pour la TVQ). Le traitement TPS/TVH dépend :

1. Propriété résidentielle vs commerciale

• Maisons résidentielles revendues → généralement exemptes de TPS/TVH
• Nouvelles maisons construites → taxables (TPS ou TVH s'applique)
• Propriétés commerciales → toujours taxables
• Locations à court terme (Airbnb) → peuvent déclencher une classification de propriété commerciale

2. But de la propriété

• résidence principale → généralement exempt
• location résidentielle à long terme → exempt, mais des restrictions s'appliquent
• location à court terme → taxable
• retournement / assignation → taxable dans de nombreux cas
• location commerciale → taxable

3. Nature de la transaction

• achats
• ventes
• baux
• ventes d'assignation
• constructions de constructeurs
• conversion d'utilisation
• rénovations substantielles

Chaque scénario a des règles différentes pour la TPS/TVH sur les transactions immobilières.

TPS/TVH sur les nouvelles propriétés résidentielles
Les maisons nouvellement construites ou considérablement rénovées sont généralement taxables, sauf :

• achetées pour location à long terme
• l'acheteur est éligible au remboursement pour les nouvelles maisons
• le constructeur applique correctement les règles de fourniture personnelle

Points clés :

• TPS = 5% (plus TVQ au Québec)
• La TVH s'applique dans les provinces participantes
• les acheteurs peuvent être éligibles à un remboursement pour les nouvelles maisons

Les constructeurs doivent facturer la TPS/TVH à moins que les règles de fourniture personnelle ne leur exigent de payer eux-mêmes des taxes au lieu de l'acheteur.

TPS/TVH sur les ventes d'assignation
Les ventes d'assignation sont l'un des domaines immobiliers les plus mal compris. L'ARC considère généralement les profits d'assignation comme taxables, et non exonérés. La TPS/TVH peut s'appliquer à :

• le profit d'assignation
• les paiements de dépôt originaux
• l'ensemble de la transaction en fonction de la structure

Depuis 2022, la plupart des ventes d'assignation de biens immobiliers résidentiels sont taxables, même si la propriété sous-jacente est exonérée.

TPS/TVH sur l'immobilier commercial
Toutes les transactions immobilières commerciales sont taxables, y compris :

• bâtiments de bureaux
• entrepôts industriels
• espaces de vente au détail
• bâtiments à usage mixte
• terres agricoles (dans des situations spécifiques)

L'acheteur peut avoir besoin de :

• s'auto-évaluer sur la TPS/TVH
• déposer un formulaire GST60
• réclamer des crédits de taxe sur les intrants (CTIs) s'il est éligible

Au Québec, la TVQ s'applique séparément.

TPS/TVH sur les propriétés locatives
La TPS/TVH sur les transactions immobilières dépend du type de location :

• location résidentielle à long terme → exempt (pas de CTIs)
• location à court terme (Airbnb, moins de 30 jours) → taxable (TPS/TVH s'applique)
• location commerciale → taxable (CTIs autorisés)

Retourner une propriété locative peut déclencher la TPS/TVH si l'ARC considère que c'est une activité commerciale plutôt qu'un investissement en capital.

Décisions judiciaires clés
Les tribunaux ont rendu des décisions majeures affectant la TPS/TVH sur les transactions immobilières :

• les contribuables ne peuvent pas éviter la TPS/TVH en qualifiant un retournement de "usage personnel"
• les profits provenant de ventes d'assignation sont un revenu d'entreprise, non des gains en capital
• les rénovations substantielles doivent répondre à des tests stricts pour être considérées comme « nouvelle habitation »
• les règles de fourniture personnelle sont appliquées strictement aux constructeurs
• les propriétés à usage mixte nécessitent une répartition correcte de la taxe
• les règles de TVQ s'appliquent séparément et peuvent différer des règles de TPS

Les tribunaux du Québec appliquent agressivement la TVQ sur l'immobilier, notamment dans les conversions de construction et de location.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec se concentrent sur cette question
La TPS/TVH sur les transactions immobilières est l'un des principaux cibles d'audit parce que :

• le retournement est courant et souvent non déclaré
• les ventes d'assignation génèrent une TPS/TVH mal classifiée
• les acheteurs comprennent souvent mal l'éligibilité au remboursement
• les acheteurs commerciaux appliquent fréquemment mal les CTIs
• les nouveaux constructeurs de maisons appliquent parfois des classifications fiscales incorrectes
• les locations de style Airbnb brouillent la classification résidentielle vs commerciale

Les éléments déclencheurs d'audit comprennent :

• multiples achats et ventes de propriétés
• courtes périodes de détention
• grands profits d'assignation
• échec à réclamer correctement des remboursements
• déclarations de TPS mal assorties
• mauvaise utilisation des règles de fourniture personnelle

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA propose une approche complète et stratégique à la TPS/TVH sur les transactions immobilières :

• déterminer si la TPS/TVH s'applique à une propriété spécifique
• gérer les calculs d'impôts sur les ventes d'assignation
• revoir les obligations de fourniture personnelle des constructeurs
• calculer les remboursements pour les nouvelles maisons et les remboursements de biens locatifs résidentiels neufs
• déterminer la classification commerciale vs résidentielle
• préparer les dépôts de TPS/TVH et de TVQ
• soutenir les clients lors des audits immobiliers de l'ARC et de Revenu Québec
• conseiller les propriétaires de biens locatifs sur les implications fiscales à court terme versus long terme

Nous conseillons également les investisseurs sur la structuration des transactions immobilières pour une efficacité fiscale optimale.

Expérience client réelle
De nombreux clients immobiliers viennent à Mackisen après des contestations de l'ARC ou de Revenu Québec :

• Un acheteur de condo a retourné plusieurs unités et a été réévalué pour la fourniture personnelle de TPS. Mackisen a corrigé les déclarations et négocié des réductions.
• Un vendeur d'assignation n'a pas facturé la TPS sur les profits d'assignation. L'ARC a émis une grande évaluation. Nous avons recalculé la TPS appropriée et déposé des ajustements.
• Un constructeur québécois a mal appliqué les règles de TVQ sur de nouvelles unités résidentielles. Revenu Québec a imposé des pénalités. Mackisen a corrigé les déclarations de TVQ et a aidé lors de l'audit.
• Un propriétaire a converti des locations à long terme en Airbnb. L'ARC a considéré cela comme une activité commerciale, déclenchant des obligations de TPS/TVH. Nous avons restructuré les déclarations fiscales et conseillé sur la conformité future.

Ces exemples montrent à quel point des conseils appropriés sont cruciaux lorsqu'il s'agit de la TPS/TVH sur les transactions immobilières.

Questions courantes
• Puis-je payer la TPS/TVH sur une maison revendue ?
Non—les maisons revendues sont généralement exonérées.

• Puis-je payer des taxes sur des maisons neuves ?
Oui—la TPS/TVH s'applique à moins qu'un remboursement ne soit disponible.

• La TPS s'applique-t-elle aux ventes d'assignation ?
En général oui—surtout depuis les changements de règles en 2022.

• Les locations Airbnb sont-elles taxables ?
Oui—les locations à court terme sont commerciales pour la TPS/TVH.

• Puis-je réclamer des CTIs sur les dépenses de biens locatifs ?
Uniquement pour les locations commerciales—pas résidentielles.

• Le Québec a-t-il des règles différentes ?
Oui—la TVQ s'applique séparément et a ses propres audits.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises et les investisseurs immobiliers à rester en conformité tout en récupérant les taxes auxquelles ils ont droit. Que vous déposiez votre première déclaration de TPS/TVQ, que vous réclamiez un remboursement pour un logement ou que vous gériez des classifications immobilières complexes, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre les risques d'audit. Lors de la navigation dans la TPS/TVH sur les transactions immobilières, Mackisen offre une conformité complète, une défense en cas d'audit, un soutien aux remboursements et une planification stratégique.