Conformité à la TPS/TVQ pour les agents et courtiers immobiliers au Québec : Règles de commission, transactions exonérées et risques d'audit

Les courtiers, agents et agences immobilières au Québec sont soumis à des règles strictes en matière de TPS/TVQ concernant les commissions, les frais de mise en relation, les services de marketing, les cessions de propriétés et les arrangements de coentreprise. Bien que de nombreuses ventes immobilières (comme les propriétés résidentielles d'occasion) soient exemptées de TPS/TVQ, les commissions perçues par les agents et les courtiers sont entièrement imposables.

La confusion entourant les exemptions, les cessions, les propriétés à usage mixte et les acheteurs hors province entraîne souvent des vérifications. Ce guide explique les règles de TPS/TVQ qui s'appliquent aux professionnels de l'immobilier, comment les commissions doivent être facturées et comment éviter les pièges de conformité courants.

Cadre Juridique et Réglementaire

La conformité à la TPS/TVQ en matière immobilière est régie par la Loi sur la taxe d'accise (LTA) et la Loi sur la taxation du Québec (LTQ).

Les Commissions Sont Imposables

Les commissions immobilières — y compris :

• les commissions de revente résidentielle

• les commissions commerciales

• les commissions des transactions de cession

• les frais de mise en relation

• les accords de partage entre courtiers
  sont entièrement imposables, même lorsque la vente de la propriété sous-jacente est exonérée.

Les agents doivent facturer :

• TPS (5%)

• TVQ (9,975%)
  sur toutes les commissions imposables.

Transactions Immobilières à Taux Zéro

Certains approvisionnements immobiliers sont à taux zéro :

• les ventes de terres agricoles à un agriculteur inscrit

• certaines exportations de biens immobiliers

• remboursements de TPS/TVH pour des logements neufs dans des cas spécifiques
  Même dans les transactions à taux zéro, les commissions restent imposables.

Transactions Immobilières Exonérées

Les transactions exonérées comprennent :

• la vente de propriétés résidentielles d'occasion

• les baux résidentiels à long terme

• certaines cessions de bâtiments résidentiels
  Cependant, les services liés aux fournitures exonérées restent imposables.

Enregistrement Obligatoire

Les courtiers doivent s'enregistrer pour la TPS/TVQ si les commissions dépassent 30 000 $ au cours d'une période de 12 mois.
La plupart des courtiers doivent s'enregistrer immédiatement en raison des niveaux de revenu typiques.

Décisions Judiciaires Clés

1. Agence Immobilière X, 2020 — Commissions imposables même lorsque la vente de la propriété est exonérée

Le tribunal a confirmé que la revente de biens immobiliers résidentiels d'occasion est exonérée, mais les services des courtiers sont entièrement imposables.

2. RQ c. Courtier Y, 2019 — Frais de mise en relation imposables

Les frais de mise en relation entre courtiers doivent inclure la TPS/TVQ, quelle que soit le type de propriété.

3. Affaire des Transactions de Cession, 2021 — TPS/TVQ s'applique aux services de courtage lors des cessions

Même si le profit de la cession est exonéré ou contesté, la commission est imposable.

4. Société de Gestion Immobilière, 2022 — Frais administratifs imposables

Les services de gestion immobilière, les frais de location et les services de placement de locataires sont imposables.

Ces décisions confirment que les services des courtiers sont presque toujours imposables.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec S'attaquent aux Professionnels de l'Immobilier

Les agents immobiliers et les agences sont soumis à des vérifications fréquentes parce que :

1. Les revenus basés sur des commissions sont facilement traçables
   RQ obtient des données auprès des notaires, courtiers, agences et OACIQ.

2. Confusion concernant les commissions exonérées par rapport aux commissions imposables
   De nombreux agents croient à tort que les commissions de revente des maisons sont exonérées.

3. Demandes élevées de Crédit de Taxe sur les Intrants / Remboursement de Taxe sur les Intrants
   Les dépenses de publicité, les frais de véhicule, les frais de courtage et les dépenses de mise en scène entraînent de fortes demandes de remboursement.

4. Les transactions de cession en augmentation
   Les cessions créent de la confusion en matière de TPS/TVQ tant pour les clients que pour les courtiers.

5. Revenus de gestion immobilière
   Souvent imposables mais mal classés.

6. Acheteurs hors province et étrangers
   Les règles basées sur la destination sont souvent mal comprises pour le marketing ou les services de consultation.

Stratégie Mackisen : Comment Nous Protégeons les Courtiers et les Agences Immobilières

1. Analyse de la TPS/TVQ sur les Commissions

Nous déterminons :

• l'imposabilité des commissions

• la facturation correcte

• les structures de facturation courtier-à-acheteur ou courtier-à-agence

2. Examen des Cessions et Transactions Complexes

Nous classifions :

• les commissions de cession

• les frais de mise en relation

• les accords de partage de bénéfices

• les transactions immobilières transfrontalières

3. Optimisation des Crédits de Taxe sur les Intrants / Remboursement de Taxe sur les Intrants

Nous maximisons les crédits autorisés pour :

• les frais de véhicule

• la publicité

• les frais de bureau de courtage

• les logiciels de CRM

• les matériaux de mise en scène

• les fournitures de bureau

• la photographie et la vidéographie

• les plateformes de génération de prospects

4. Documentation & Conformité

Nous préparons :

• des factures conformes à la TPS/TVQ

• des calendriers de réconciliation des commissions

• des preuves de services imposables

• des dossiers conformes à l'OACIQ

5. Défense en cas de Vérification

Nous gérons :

• la correspondance avec l'auditeur

• la réconciliation des revenus par rapport aux dépôts bancaires

• la documentation des services imposables

• le soutien en matière de Crédit de Taxe sur les Intrants

6. Déclaration Volontaire

Pour les courtiers qui ne se sont pas enregistrés, ont mal facturé la TPS/TVQ ou ont sous-déclaré leurs commissions, nous déposons une déclaration volontaire pour réduire les pénalités.

Expérience Client Réelle

Un courtier immobilier de Montréal gagnant 180 000 $ en commissions annuelles croyait à tort que les commissions sur des propriétés résidentielles d'occasion étaient exonérées de taxe.

RQ a réévalué 27 000 $ en TPS/TVQ.

Mackisen :

1. a corrigé les calculs de TPS/TVQ sur les commissions.

2. a identifié des crédits de taxe sur les intrants pour les véhicules, la publicité et les frais de courtage totalisant plus de 12 000 $.

3. a déposé une déclaration volontaire pour un enregistrement tardif.

4. a négocié l'annulation totale des pénalités.

Résultat : Montant final à payer réduit de 27 000 $ à moins de 9 000 $.

Questions Fréquemment Posées

Les commissions sont-elles imposables sur les maisons de revente ?

Oui — les commissions sont imposables même lorsque la vente elle-même est exonérée.

Les frais de mise en relation sont-ils imposables ?

Oui.

Les nouveaux agents doivent-ils s'enregistrer pour la TPS/TVQ ?

Seulement après avoir dépassé 30 000 $, mais la plupart s'enregistrent plus tôt pour récupérer les crédits de taxe sur les intrants.

Les services de mise en scène et de marketing sont-ils imposables ?

Oui. Tous les services liés aux courtiers sont imposables.

Les courtiers peuvent-ils demander des crédits de taxe sur les intrants pour les frais de véhicule ?

Oui, s'ils sont utilisés pour des activités immobilières imposables.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous déposiez votre première déclaration de TPS/TVQ ou que vous optimisiez des remboursements sur plusieurs années, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre le risque d'audit.