Obligations de la TPS/TVQ pour les investisseurs immobiliers (la plupart des gens se trompent) — Un cabinet de comptables de Montréal près de chez vous explique.

Cadre légal et réglementaire
Les rénovateurs immobiliers au Québec font face à des règles complexes de TPS (5%) et de TVQ (9,975%) en vertu de la Loi sur la taxe d'accise et de la Loi sur la taxe de vente du Québec. Contrairement aux propriétaires réguliers, les rénovateurs sont souvent tenus de percevoir, collecter ou s'auto-évaluer en TPS/TVQ lors de la vente de biens résidentiels. Ces obligations s'appliquent lorsque la propriété est considérée comme neuve, substantiellement rénovée, construite pour la revente, convertie pour la revente, ou autrement partie d'une activité commerciale. Si l'ARC ou Revenu Québec considère qu'un contribuable effectue du flipping, la transaction est rarement exonérée de TPS/TVQ. Même les rénovateurs qui tentent de demander l'exemption de résidence principale (ERP) découvrent souvent que les obligations de TPS/TVQ l'emportent sur l'exemption supposée. Les pénalités et intérêts pour ne pas appliquer la TPS/TVQ correctement peuvent être substantiels, et de nombreux rénovateurs au Québec déclenchent sans le savoir des obligations de TPS/TVQ parce qu'ils ne comprennent pas comment fonctionnent les notions de "nouveau logement", "renovation substantielle", "activité commerciale", et "règles d'auto-approvisionnement". Comprendre ces règles est essentiel pour quiconque achète, rénove et vend une propriété en moins de 24 mois.

Principales décisions judiciaires
Kossow c. Canada a confirmé que le remplacement de la plupart des composants intérieurs constitue une rénovation substantielle qui déclenche la TPS. Le contribuable a soutenu qu'il s'agissait de réparations cosmétiques; la Cour a contesté cela, jugeant que les rénovations étendues avaient transformé la propriété en une résidence "nouvelle". Dans Leclerc c. RQ, une rénovation de plex impliquant la plomberie, l'électricité, les murs, et le remplacement des planchers a dépassé le seuil de rénovation substantielle. Le Québec a appliqué la TPS/TVQ sur la vente. Dans Giguère c. Canada, les ventes par cession ont été jugées des transactions commerciales, et la TPS/TVQ s'est appliquée peu importe l'intention personnelle revendiquée. Dans Benoit c. Canada, un rénovateur a acheté, amélioré, et vendu des propriétés à plusieurs reprises. L'ARC a classé son activité comme revenu d'entreprise, et la TPS s'est appliquée à chaque vente. Dans Gestion Orford c. RQ, convertir un bâtiment commercial en résidentiel a déclenché la pleine TPS/TVQ sur la cession. Ces décisions soulignent que la nature de la construction ou de la rénovation—et non l'intention déclarée du contribuable—détermine la TPS/TVQ. Si le travail est étendu ou de nature commerciale, les obligations de TPS/TVQ s'appliquent automatiquement.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec ciblent les rénovateurs immobiliers pour la TPS/TVQ
Le flipping est l'une des sources les plus courantes de responsabilité cachée en TPS/TVQ. De nombreux contribuables supposent à tort que la TPS/TVQ ne s'applique pas parce que le bâtiment "existait déjà", "n'était que rénové", ou "était ma résidence personnelle." L'ARC et RQ ne sont pas d'accord. Les autorités surveillent de près le flipping pour plusieurs raisons. Les rénovations substantielles rendent souvent les propriétés "nouvelles" à des fins fiscales. Les ventes par cession impliquent des fournitures commerciales imposables. L'activité Airbnb convertit l'utilisation résidentielle en utilisation imposable. Les conversions de plex en condos déclenchent la TPS/TVQ. Les entrepreneurs en rénovation laissent des traces papier que l'ARC peut facilement auditer. L'ARC et RQ utilisent des systèmes de suivi numériques pour faire correspondre les permis de rénovation, les factures des entrepreneurs, et les données de consommation d'Hydro-Québec contre les enregistrements de vente de propriétés. Lorsque des incohérences apparaissent, des évaluations de TPS/TVQ suivent immédiatement. Ne pas s'auto-évaluer pour la TPS/TVQ est l'une des erreurs les plus courantes—et coûteuses—chez les rénovateurs immobiliers du Québec.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA Montréal aide les rénovateurs immobiliers à identifier tôt les obligations de TPS/TVQ afin de prévenir des évaluations inattendues. Nous analysons les dossiers de rénovation, déterminons si le seuil de rénovation substantielle est atteint, examinons les contrats de construction, évaluons si la vente est une fourniture imposable, et préparons les déclarations de TPS/TVQ telles que les formulaires d'auto-évaluation, les demandes de remboursement NRRP, et les formulaires GST44/FP-2118. Nous évaluons également les ventes par cession, analysons les accords d'achat et de vente, et déterminons si la TPS était incluse, exclue, ou doit être perçue par le vendeur. Notre équipe prépare une documentation à l'abri des audits, y compris des photos avant et après, des factures de rénovation, des décomptes financiers, un historique d'utilisation de la propriété, et des preuves d'occupation. Avec l'ARC et RQ auditeurs agressifs des rénovateurs, cette documentation est essentielle.

Quand la TPS/TVQ s'applique aux rénovateurs immobiliers
La TPS/TVQ s'applique dans les situations suivantes. Une propriété est considérée comme substantiellement rénovée lorsque 90% ou plus de ses éléments intérieurs sont remplacés. Cela inclut les murs, les planchers, la plomberie, l'électricité, les cloisons sèches, l'isolation, les cuisines, et les salles de bains. Vendre une telle propriété déclenche la TPS/TVQ même si le bâtiment est ancien. Les propriétés nouvellement construites par un contribuable pour revente sont considérées comme des fournitures commerciales, nécessitant la TPS/TVQ sur l'ensemble du prix de vente. La conversion d'une propriété commerciale ou industrielle en résidentiel crée des obligations de TPS/TVQ. Les ventes par cession où le cédant cède le droit d'acheter une unité avant la clôture attirent presque toujours la TPS/TVQ. Les propriétés utilisées pour Airbnb avant la revente peuvent perdre leur statut d'exemption résidentielle. Les sociétés qui effectuent du flipping doivent facturer la TPS/TVQ comme tout autre constructeur. Les vendeurs de nouveaux plex ou de plex substantiellement rénovés doivent correctement allouer le terrain vs le bâtiment pour les calculs fiscaux. La plupart des rénovateurs ne comprennent pas que les exemptions pour "propriétés utilisées" ne s'appliquent souvent pas en raison des seuils de rénovation.

Quand la TPS/TVQ NE s'applique PAS
La TPS/TVQ ne s'applique pas lorsque les rénovations sont cosmétiques ou mineures. Repeindre, remplacer légèrement les planchers, effectuer de petits changements de fixtures, et des mises à jour non structurelles ne déclenchent généralement pas la TPS/TVQ. La TPS/TVQ n'est pas appliquée à la vente d'une résidence personnelle qui n'a pas été substantiellement rénovée. Une simple transaction de revente sans améliorations majeures ne déclenche pas la TPS/TVQ. Cependant, l'ARC conteste fréquemment les demandes de rénovation cosmétique lorsque des changements substantiels ont été effectués sans documentation appropriée. Le fardeau de la preuve repose entièrement sur le contribuable.

Règles d'auto-approvisionnement
Lorsqu'un contribuable construit ou rénove substantiellement une maison et l'occupe avant de la vendre, il peut devoir s'auto-évaluer pour la TPS/TVQ. Les règles d'auto-approvisionnement obligent les contribuables à se considérer comme le constructeur et à payer la TPS/TVQ basée sur la juste valeur marchande à l'achèvement substantiel. Cela s'applique même si la propriété est brièvement occupée. De nombreux rénovateurs québécois pensent à tort que s'installer leur protège de la TPS/TVQ. En réalité, l'occupation déclenche souvent l'auto-approvisionnement plutôt que l'exemption.

TPS/TVQ sur les plex et les flips multi-unités
Les plex introduisent une complexité supplémentaire. Si le plex est nouveau ou substantiellement rénové, la TPS/TVQ s'applique à la vente de certaines ou de toutes les unités. Si les unités locatives étaient en usage avant la vente, les exemptions peuvent être proratisées. Convertir des plex en condominiums déclenche généralement la TPS/TVQ sur chaque unité séparément. Si un rénovateur rénove un duplex ou un triplex et le vend, la TPS/TVQ peut s'appliquer même si le propriétaire vivait dans l'une des unités. L'historique de location doit être documenté pour déterminer quelles unités sont imposables.

Ventes par cession
Les ventes par cession attirent presque toujours la TPS/TVQ car le contribuable vend un droit contractuel, et non une propriété usagée. La TPS/TVQ peut s'appliquer à : la frais de cession, tout profit réalisé sur la cession, et dans certains cas, la totalité de la valeur de la transaction sous-jacente. La plupart des rénovateurs par cession ignorent qu'ils doivent s'enregistrer pour la TPS/TVQ avant de vendre.

Expérience Client Récente
Un rénovateur de Montréal a rénové une maison unifamiliale jusqu'aux poutres et l'a vendue. L'ARC a classé la maison comme substantiellement rénovée et a appliqué la TPS/TVQ. Mackisen a déposé des demandes de remboursement NRRP et a réduit la responsabilité de plus de 40%. Un contribuable a cédé deux condos en pré-construction. L'ARC a jugé que les frais de cession étaient entièrement imposables et a appliqué la TPS. Mackisen a récupéré des remboursements de TPS pour l'acheteur initial. Un vendeur de duplex a rénové de manière extensive les deux unités. RQ a reclassé le bâtiment comme nouveau. Mackisen a géré les dépôts GST44 et FP-2118 et a minimisé les pénalités. Un hôte Airbnb à court terme a rénouvé et revendu en moins d'un an. L'ARC a appliqué la TPS/TVQ et la classification de revenu d'entreprise. Mackisen a documenté avec succès l'historique d'utilisation du contribuable pour l'éligibilité à un remboursement partiel.

Erreurs courantes qui déclenchent des audits de TPS/TVQ
Supposer que la TPS/TVQ ne s'applique pas parce que le bâtiment est ancien. Rénovation étendue en l'appelant "travail mineur". Vivre brièvement dans la propriété pour éviter la TPS. Ne pas s'auto-évaluer lorsque les rénovations dépassent les seuils. Ne pas comprendre les règles fiscales des ventes par cession. Ne pas conserver les factures ou dossiers de rénovation. Mélanger les activités personnelles et commerciales sans structure appropriée. Vendre un plex sans allouer correctement les unités. Utiliser Airbnb de manière extensive sans conformité fiscale. La mauvaise classification de la TPS/TVQ est l'une des raisons les plus courantes pour lesquelles les rénovateurs sont réévalués.

Questions courantes
Vivre dans la propriété évite-t-il la TPS/TVQ? Non. Cela peut provoquer un auto-approvisionnement à la place. Chaque rénovation nécessite-t-elle la TPS? Non, seulement celles substantielles. Les ventes par cession nécessitent-elles la TPS? Presque toujours. L'utilisation d'Airbnb a-t-elle de l'importance? Oui, cela élimine souvent l'exemption. L'ARC peut-elle auditer plusieurs années? Oui. Une société peut-elle éviter la TPS? Non. Les sociétés sont soumises à des règles plus strictes.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la conformité à la TPS/TVQ pour les rénovateurs immobiliers. Nous identifions les obligations fiscales tôt, préparons des déclarations de TPS/TVQ précises, sécurisons des remboursements, gérons les règles d'auto-approvisionnement, défendons contre les audits de l'ARC/RQ, et protégeons les contribuables des pénalités. Nos spécialistes en fiscalité immobilière garantissent une conformité complète et des résultats financiers optimaux pour les rénovateurs, les spéculateurs, et les investisseurs au Québec.