TPS/TVQ sur les baux commerciaux au Québec : Ce que les propriétaires et les locataires doivent facturer, percevoir et réclamer

Introduction

Les baux commerciaux au Québec sont entièrement imposables aux fins de la TPS/TVQ — pourtant, ils restent l'un des domaines les plus mal compris de la conformité en matière de taxes de vente.
Les propriétaires d'entreprise entrent souvent dans des baux commerciaux sans clauses claires concernant la TPS/TVQ, les propriétaires oublient parfois de percevoir la taxe, et les locataires ne réclament souvent pas correctement les crédits de taxe sur les intrants (CTIs) ou les remboursements de taxe sur les intrants (RTIs).
Revenu Québec audite les baux commerciaux de manière agressive, car l'absence de TPS/TVQ sur le loyer entraîne des taxes impayées, des pénalités et des intérêts — souvent remonte à plusieurs années.
Ce guide explique comment la TPS/TVQ s'applique aux baux commerciaux, ce que chaque partie doit faire et comment éviter des réévaluations coûteuses.

Cadre juridique et réglementaire

En vertu de la Loi sur la taxe d'accise (TPS) et de la Loi sur la taxation du Québec (LTQ) :

Tous les loyers commerciaux sont imposables, sauf si une exemption spécifique s'applique.
Les propriétaires doivent facturer, percevoir et remettre la TPS/TVQ sur le loyer et le loyer supplémentaire (dépenses d'exploitation, frais CAM, taxes).
Les locataires peuvent réclamer des CTIs/RTIs si le bail concerne des activités commerciales.
Les contrats de bail doivent clairement indiquer le traitement fiscal.
La TPS/TVQ s'applique à :
- Le loyer de base
- Le loyer de pourcentage
- Le loyer supplémentaire (taxes, assurance, frais CAM)
- Le stationnement, le stockage et les frais d'aire commune
La déclaration est obligatoire lorsque les fournitures imposables dépassent 30 000 $.

Les autorités imposent des sanctions par :

LTQ s.165/ TPS s.16 (taxe sur les fournitures imposables)
LTQ s.221/TPS s.22 (obligation de percevoir)
LTQ s.169(4)/TPS s.39 (documentation)
LTQ s.286/TPS s.24 (tenue de registres)

Décisions judiciaires clés

Les tribunaux ont statué que :

Le loyer commercial est imposable même si le bail est silencieux sur la TPS/TVQ.
Si le propriétaire ne facture pas la taxe, il reste responsable des montants non perçus.
Les locataires ne peuvent pas réclamer des CTIs/RTIs sans factures conformes.
Le « loyer supplémentaire » (taxes, réparations, déneigement, CAM) fait partie de l'offre taxable.
La mauvaise classification des unités (commerciales contre résidentielles) entraîne des réévaluations.

Ces décisions confirment que les baux commerciaux doivent suivre des règles fiscales strictes, quel que soit le libellé du contrat.

Pourquoi la CRA et Revenu Québec visent ces questions

La location commerciale crée un risque d'audit élevé parce que :

Les propriétaires oublient souvent de percevoir la TPS/TVQ sur le loyer supplémentaire ou le stationnement.
Les locataires omettent fréquemment de réclamer des CTIs/RTIs en raison de factures non valides.
De nombreux bâtiments à usage mixte ont des allocations incorrectes.
Les contrats de bail sont souvent mal rédigés, avec des clauses de TPS/TVQ manquantes.
Les déclarations tardives déclenchent des réévaluations pluriannuelles pour les propriétaires.
Les paiements de loyer élevés signifient des ajustements importants.

Industries concernées : commerce de détail, restaurants, bureaux, entrepôts, cliniques, salons de beauté, gyms, commerce électronique, professionnels de la santé et entreprises de services.

Stratégie Mackisen

Nous fournissons une conformité complète à la TPS/TVQ tant pour les propriétaires que pour les locataires.

1. Examen du contrat de bail

Nous examinons :

Les clauses de TPS/TVQ
Les définitions de loyer supplémentaire
Les frais de stationnement et de stockage
Les allocations à usage mixte
Les obligations fiscales des propriétaires et des locataires

2. Inscription et remise

Nous déterminons :

Si le propriétaire doit s'inscrire
Date d'inscription effective
Composants imposables du loyer
Cycles de facturation et de remise corrects

3. Optimisation des CTIs/RTIs pour les locataires

Nous examinons :

Les factures de loyer mensuelles
La répartition des loyers supplémentaires
La conformité des factures
La répartition pour les locataires à usage mixte

4. Allocation des bâtiments commerciaux

Pour les bâtiments avec des locataires résidentiels et commerciaux, nous calculons :

Les allocations de superficie
La proratisation des dépenses
Les crédits éligibles seulement pour l'activité commerciale

5. Défense en cas d'audit

Si un propriétaire ou un locataire est audité, nous préparons :

Des factures corrigées
Des plannings d'allocation
Des arguments juridiques faisant référence à la LTQ/TPS
Une représentation complète devant Revenu Québec

Expérience client réelle

Un propriétaire a loué un espace de bureau pendant cinq ans mais n'a jamais facturé la TPS/TVQ sur le loyer. Revenu Québec a procédé à un audit et a évalué plus de 27 000 $ en taxes non perçues, intérêts et pénalités.
Mackisen a examiné les baux, a réémis des factures conformes, a corrigé les remises et a négocié un arrangement de paiement – réduisant considérablement les pénalités.
Ce cas souligne l'importance de facturer correctement la TPS/TVQ dès le premier jour.

Questions courantes

1. Le loyer commercial est-il toujours imposable ?
Oui, sauf si une exemption spécifique s'applique (rare).

2. Les locataires peuvent-ils récupérer la TPS/TVQ ?
Oui, si l'espace est utilisé à des fins commerciales.

3. Les frais CAM et les taxes municipales sont-ils imposables ?
Oui – ils sont considérés comme un loyer supplémentaire.

4. Les baux ont-ils besoin d'une clause TPS/TVQ ?
Oui. Si elle manque, le propriétaire est toujours responsable de remettre la taxe.

5. Les bâtiments à usage mixte peuvent-ils réclamer des CTIs/RTIs ?
Seulement pour la portion relative aux loyers commerciaux imposables.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous soyez un propriétaire structurant un nouveau bail commercial ou un locataire réclamant des crédits, notre équipe d'experts assure la précision, la transparence et la protection contre le risque d'audit.

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