Règles de la TPS/TVQ pour les cessions de propriété (Cessions de Promesse d’Achat) au Québec : Quand les cédants doivent-ils facturer la taxe ?

Introduction

Les cessions de contrats d'achat — communément appelées cession de promesse d’achat — sont de plus en plus courantes dans l'immobilier au Québec, en particulier pour les condominiums en préconstruction et les propriétés d'investissement.
Cependant, de nombreux acheteurs et cédants ne réalisent pas que la TPS/TVQ s'applique souvent aux frais de cession, selon la nature de la propriété, l'intention du cédant et si la cession est considérée comme une fourniture taxable.
Revenu Québec audite fréquemment les transactions de cession car les malentendus entraînent une TPS/TVQ non déclarée, des factures incorrectes et des documents manquants.
Ce guide explique quand la TPS/TVQ s'applique aux cessions, comment structurer la paperasse conforme et quels documents sont nécessaires.

Cadre légal et réglementaire

Conformément à la Loi sur la taxe d'accise (TPS) et à la Loi sur la fiscalité du Québec (LFTQ) :

Les cessions de droits concernant des logements neufs ou substantiellement rénovés sont généralement taxables.
La cession d'un contrat d'achat est considérée comme une fourniture aux fins de la TPS/TVQ.
La TPS/TVQ s'applique aux frais de cession, et non au prix d'achat de la propriété.
Les cessions de revente résidentielle peuvent être taxables ou non, selon l'intention et l'activité commerciale.
Les constructeurs et les promoteurs ont des règles spéciales en vertu des articles 254-256 de la LTE et des équivalents de la LFTQ.
Les inscrits doivent émettre des factures conformes montrant la TPS/TVQ perçue sur les frais de cession.

Les autorités appliquent :

LTE art. 165/LFTQ art. 16 (taxe sur les fournitures taxables)
LTE art. 123/LFTQ définitions de "fourniture" et "contrepartie"
LTE art. 221/LFTQ art. 22 (exigence de percevoir et de remettre la taxe)
Règles de documentation en vertu de la LTE art. 169(4)/LFTQ art. 39

Décisions judiciaires clés

Les tribunaux ont statué que :

Les frais de cession liés à de nouvelles unités résidentielles sont taxables, même si l'acheteur final occupe la propriété comme résidence.
Les cédants doivent prouver s'ils agissaient en tant qu'investisseurs (bien immobilier) ou en tant que commerçants/revendeurs (activité commerciale).
“Intention à l'acquisition” est cruciale. Si l'intention est de revendre pour réaliser un profit, la TPS/TVQ s'applique plus probablement.
Oui — même un particulier (pas une société) peut être considéré comme un “constructeur” en fonction de sa conduite, ce qui déclenche la TPS/TVQ.
La TPS/TVQ peut s'appliquer même si les parties ne la mentionnent pas dans le contrat de cession.

Ces cas montrent que le traitement fiscal dépend de l'intention, de la documentation et de la nature de la propriété.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec ciblent ces enjeux

Les cessions sont à haut risque car :

De nombreux cédants ne s'enregistrent pas pour la TPS/TVQ alors qu'ils le devraient.
Les frais de cession sont souvent payés en privé sans factures appropriées.
Les acheteurs ne savent pas si la TPS/TVQ est incluse ou s'ajoute.
Les cédants ne peuvent souvent pas prouver leur intention (investissement contre profit).
Les condos en préconstruction déclenchent des règles spéciales sur les nouveaux logements.
Les promoteurs rapportent fréquemment des cessions à Revenu Québec.

Les situations à haut risque incluent :
Les condos en préconstruction, les nouvelles constructions, les reventes, les transactions de cession en série, et les cessions par des non-résidents.

Stratégie Mackisen

Nous assistons les cédants, les acheteurs, les investisseurs et les courtiers avec une classification et une conformité complètes concernant la TPS/TVQ.

1. Analyse de l'Intention et de l'Activité

Nous déterminons si le cédant :

A eu l'intention d'occuper la propriété
A détenu l'unité en tant qu'investissement à long terme
A agi comme un commerçant/revendeur
Relève des règles de “constructeur”

2. Révision de la Taxabilité des Frais de Cession

Nous évaluons :

Nature de la propriété (neuve contre revente)
Relation avec le promoteur
Si la TPS/TVQ s'applique au profit, aux dépôts ou aux deux
Si les règles d'auto-fourniture pourraient s'appliquer

3. Documentation Correcte

Nous préparons :

Factures conformes à la TPS/TVQ
Clauses fiscales dans l'accord de cession
Calendriers de preuve de paiement
Répartition en composants taxables et non taxables

4. Enregistrement et Reddition de Compte

Si la TPS/TVQ s'applique, nous gérons :

L'enregistrement (si nécessaire)
Le calcul de la TPS/TVQ
Le dépôt et la reddition de comptes
Les ajustements pour les cessions non déclarées dans le passé

5. Défense en cas d'Audit pour les Cédants

Si sélectionnés pour examen, nous préparons :

Preuves d'intention
Documentation d'évaluation marchande
Arguments juridiques
Représentation complète devant Revenu Québec

Expérience Client Réelle

Un investisseur a cédé un condo en préconstruction pour un profit de 60 000 $ et croyait que ce montant était exonéré d'impôt puisque l'acheteur occuperait l'unité.
Revenu Québec a évalué plus de 8 500 $ de TPS/TVQ sur les frais de cession.
Mackisen a examiné le dossier, préparé des preuves d'intention montrant un but d'investissement, et a réussi à réduire l'évaluation en démontrant un traitement de bien immobilier.
Ce cas souligne comment la TPS/TVQ dépend de l'intention et de la documentation, et non des hypothèses.

Questions Fréquemment Posées

1. Tous les frais de cession déclenchent-ils la TPS/TVQ ?
Non — seules les cessions taxables, impliquant principalement des nouvelles constructions ou des activités commerciales.

2. La TPS/TVQ est-elle facturée sur le remboursement de dépôt ?
Typiquement non — seulement sur la portion de profit, sauf si structuré différemment.

3. Si je n'ai jamais vécu dans l'unité, cela la rend-il automatiquement taxable ?
Non. L'intention et la documentation comptent plus que l'occupation.

4. Les revendeurs doivent-ils s'enregistrer pour la TPS/TVQ ?
Souvent oui — selon la fréquence et l'intention des transactions.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous complétiez votre première transaction de cession ou que vous naviguiez dans des dépôts complexes pour la TPS/TVQ, notre équipe d'experts assure précision, transparence et protection contre le risque d'audit.

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