Règles de la TVH/TPS pour les propriétaires de biens locatifs au Québec : Quand les propriétaires doivent-ils percevoir des taxes et demander des crédits de taxe sur les intrants/retours de taxe

Introduction

Les propriétaires de biens locatifs au Québec supposent souvent que la TPS/TVQ ne s'applique pas aux locations résidentielles — mais ce n'est qu'une partie de l'histoire.
Bien que la plupart des baux résidentiels à long terme soient exonérés, les locations commerciales, les locations à court terme, les bâtiments à usage mixte, les frais d'affectation, les espaces de stationnement et les unités meublées peuvent tous déclencher des obligations de TPS/TVQ.
Revenu Québec audite fréquemment les propriétaires pour ne pas s'être inscrits, avoir mal classé les locations ou avoir réclamé incorrectement des crédits de taxe d'entrée (CTEs/CTEsX).
Ce guide explique quand les propriétaires doivent facturer la TPS/TVQ, quelles dépenses sont admissibles aux crédits, et quelles activités locatives sont considérées comme imposables ou exonérées.

Cadre juridique et réglementaire

Selon la Loi sur la taxe d'accise (TPS) et la Loi concernant la taxation au Québec (LTQ) :

Les baux résidentiels de un mois ou plus sont exonérés de TPS/TVQ.
Les baux commerciaux sont imposables à moins qu'une exonération spécifique ne s'applique.
Les locations à court terme (<30 jours) peuvent être imposables, surtout lorsqu'elles sont offertes par le biais de plateformes comme Airbnb.
Le stationnement, le stockage et certains frais accessoires sont imposables même lorsque l'unité locative elle-même est exonérée.
Les bâtiments à usage mixte nécessitent une allocation entre les portions exonérées (résidentielles) et imposables (commerciales).
Les CTEs/CTEsX ne peuvent être réclamés que sur les portions imposables des dépenses.

Les autorités appliquent ces dispositions par le biais de :

ETA s. 6 et s. 123 (définition des fournitures exonérées)
ETA s. 169(4) et LTQ s. 39 (documentation pour CTEs/CTEsX)
ETA s. 240 (inscription obligatoire lorsque les fournitures imposables dépassent 30 000 $)
ETA s. 286 / LTQ s. 24 (obligations de tenue de registres)

Décisions clés des tribunaux

Les tribunaux ont statué que :

Le loyer résidentiel reste exonéré même si le propriétaire est inscrit à la TPS/TVQ pour d'autres activités — aucune taxe ne peut être facturée.
Le stationnement ou le stockage loué séparément doit être taxé, même si le locataire loue également une unité résidentielle.
Les CTEs/CTEsX pour les dépenses liées aux locations résidentielles exonérées ne sont pas autorisés.
Pour les bâtiments à usage mixte, les dépenses doivent être réparties en fonction de la superficie réelle ou d'une allocation raisonnable.
Les locations à court terme qui fonctionnent comme des hôtels sont considérées comme fournitures imposables.

Ces décisions renforcent que la nature de la fourniture — et non le vendeur — détermine l'imposabilité.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec ciblent ces enjeux

Les autorités se concentrent fortement sur les propriétaires parce que :

Beaucoup croient que « location = exempt de taxes », ce qui n'est pas toujours vrai.
Les propriétaires commerciaux oublient souvent de s'inscrire une fois que les loyers dépassent le seuil de 30 000 $.
Les bâtiments à usage mixte créent des problèmes complexes d'allocation et de droit aux CTE.
Les opérateurs de locations à court terme échouent souvent à percevoir la TPS/TVQ.
Les frais de rénovation sont souvent réclamés incorrectement lorsque les unités sont exonérées.
Les frais d'affectation et les paiements de transfert sont fréquemment mal déclarés.

Les situations à haut risque incluent :
Unités commerciales, locations Airbnb, conversions de bâtiments, plex rénovés, locations de stationnement et propriétaires ayant à la fois des locataires commerciaux et résidentiels.

Stratégie Mackisen

Nous aidons les propriétaires à classer correctement les locations, à déclarer avec précision et à récupérer les crédits admissibles.

1. Revue de la classification des locations

Nous analysons chaque composant de votre propriété :

Unités résidentielles
Unités commerciales
Unités meublées ou à court terme
Stationnement et stockage
Allocations à usage mixte

2. Évaluation de l'inscription TPS/TVQ

Nous déterminons :

Si l'inscription est requise
Date d' entrée en vigueur
Si l'inscription volontaire serait bénéfique pour la récupération des CTE/CTEsX

3. Admissibilité et allocation des CTE/CTEsX

Nous examinons :

Rénovations
Réparations et entretien
Fournitures et dépenses d'exploitation
Honoraires professionnels
Améliorations des immobilisations

Nous allouons les déductions entre les activités taxables et exonérées selon des méthodologies raisonnables reconnues par Revenu Québec.

4. Revue des baux et des factures

Nous nous assurons :

Que les baux commerciaux comprennent un langage correct sur la TPS/TVQ
Que les frais de stationnement ou supplémentaires soient correctement taxés
Que les baux résidentiels restent conformes aux règles d'exemption

5. Défense lors d'audit pour les propriétaires

Si vous recevez un avis de révision ou d'audit, nous préparons :

Des calendriers de répartition appropriés
La documentation de soutien
Des arguments juridiques faisant référence à l'ETA et à la LTQ
Une représentation complète jusqu'à résolution

Expérience client réelle

Un propriétaire de duplex a loué le bas comme résidentiel et le haut comme studio photo.
Il a échoué à s'inscrire à la TPS/TVQ et n'a pas facturé de TVQ sur le loyer commercial.
Revenu Québec a évalué plus de 8 000 $ en taxe non perçue.
Après notre intervention, nous avons déposé des élections tardives, ajusté les allocations et considérablement réduit l'évaluation en prouvant des pourcentages d'utilisation partiellement exonérée.

Ce cas illustre la complexité des locations à usage mixte et l'importance d'une bonne inscription.

Questions fréquentes

1. Dois-je facturer la TPS/TVQ sur le loyer résidentiel ?
Non — les baux résidentiels à long terme sont exonérés.

2. Les locations commerciales nécessitent-elles la TPS/TVQ ?
Oui, sauf si explicitement exonéré.

3. Puis-je réclamer des CTEs/CTEsX pour des réparations de bâtiment ?
uniquement sur la partie attribuable aux locations imposables (par exemple, unités commerciales).

4. Les Airbnb et locations à court terme sont-ils imposables ?
Oui, sauf si le séjour excède 30 jours ou répond à une exonération spécifique.

5. Les locations de stationnement nécessitent-elles la TPS/TVQ ?
Oui, même lorsqu'elles sont liées à un bail résidentiel exonéré.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience CPA combinée, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles elles ont droit. Que vous déposiez votre première déclaration de TPS/TVQ ou optimisiez des remboursements sur plusieurs années, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre le risque d'audit.

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Règles de TPS/TVQ pour les propriétaires de biens locatifs au Québec — apprenez quand facturer la taxe, quelles locations sont imposables, comment les CTEs/CTEsX s'appliquent et comment rester conforme avec Revenu Québec