Intérêts hypothécaires et déductibilité

Introduction
Comprendre les intérêts hypothécaires et leur déductibilité est essentiel pour les propriétaires, les propriétaires bailleurs, les investisseurs immobiliers et les propriétaires d'entreprises à travers le Canada. Les intérêts hypothécaires sont l'un des domaines les plus mal compris de la loi fiscale canadienne. Bien que les Canadiens supposent souvent que les intérêts hypothécaires sont déductibles—de manière similaire aux règles des États-Unis—ils ne sont PAS déductibles pour votre résidence principale. Cependant, les intérêts hypothécaires sont déductibles dans de nombreuses autres situations : propriétés locatives, propriétés à usage commercial, maisons à usage mixte et investissements à effet de levier. Ce guide explique quand les intérêts hypothécaires et leur déductibilité s'appliquent, comment l'ARC évalue l'objectif d'un prêt et comment structurer les emprunts pour maximiser légalement les déductions.

Cadre juridique et réglementaire
Les intérêts hypothécaires et leur déductibilité sont régis par :

• la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR)
• Bulletins d'interprétation de l'ARC (IT-533, IT-304R2)
• la Loi sur la taxe d'accise (pour la TPS/TVH sur les propriétés d'usage commercial)
• la Loi sur la fiscalité du Québec et le formulaire TP-80
• la jurisprudence de l'ARC sur l'"utilisation directe des fonds empruntés"
• la jurisprudence sur les déductions d'intérêts d'investissement.

L'ARC applique le test de "l'utilisation actuelle des fonds empruntés" pour déterminer la déductibilité des prêts.

1. Intérêts hypothécaires sur votre résidence principale

NON déductibles au Canada

Contrairement aux États-Unis, le Canada ne permet pas aux propriétaires de déduire les intérêts hypothécaires sur leur résidence principale.

Si vous vivez dans la maison et ne louez aucune partie de celle-ci, les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles.

C'est une règle clé en matière d'intérêts hypothécaires et de déductibilité.

2. Intérêts hypothécaires sur les propriétés locatives (entièrement déductibles)

Pour les propriétés locatives, les intérêts hypothécaires sont :

• 100 % déductibles
• déclarés annuellement sur T776 (ARC) et TP-80 (Québec)
• non restreints sauf si la propriété est également utilisée personnellement

Vous pouvez déduire les intérêts pour :

• hypothèque principale
• secondes hypothèques
• hypothèques refinancées
• lignes de crédit hypothécaires utilisées à des fins locatives.

Le capital hypothécaire n'est jamais déductible, seulement les intérêts.

3. Intérêts hypothécaires sur les maisons à usage mixte

Si vous louez une partie de votre maison :

• répartir les intérêts hypothécaires entre usage locatif et personnel
• en fonction de la superficie et de l'utilisation réelle
• seule la partie utilisée en location est déductible.

Exemples :

• Location d'un sous-sol → déduire % des intérêts
• Airbnb d'une chambre → répartir en fonction du nombre de chambres
• Duplex où vous vivez à l'étage → déduire les intérêts pour l'unité locative uniquement.

L'ARC et l'ARQ vérifient fréquemment les attributions incorrectes.

4. Intérêts hypothécaires à des fins commerciales

Les intérêts sont déductibles si les fonds empruntés sont utilisés pour :

• exploiter une entreprise
• acheter de l'équipement
• acheter des marchandises
• financer des améliorations
• soutenir des opérations.

Le but du prêt détermine la déductibilité—non pas la garantie du prêt.

Cela signifie :

• une hypothèque résidentielle utilisée pour financer une entreprise → intérêts déductibles
• un prêt commercial utilisé pour acheter une maison → NON déductible.

Cette règle est clé en matière d'intérêts hypothécaires et de déductibilité à travers le Canada.

5. Intérêts hypothécaires pour les investissements (déductibles)

Les intérêts sont déductibles lorsque des fonds empruntés sont utilisés pour acheter :

• des actions
• des obligations
• des fonds communs de placement
• des FNB
• des investissements qui génèrent des revenus imposables.

Cela suit le principe du Smith Manoeuvre : convertir les intérêts hypothécaires non déductibles en intérêts d'investissement déductibles.

Limitation importante :

• ne peut pas déduire les intérêts sur des investissements générant uniquement des gains en capital (aucun revenu)
• ne peut pas déduire les intérêts pour les prêts REER ou CELI.

6. Refinancement et intérêts sur les lignes de crédit hypothécaires

Les intérêts sur un refinancement hypothécaire ou une ligne de crédit hypothécaire sont déductibles uniquement si les fonds empruntés sont utilisés pour :

• propriété locative
• activité commerciale
• objectifs d'investissement imposables.

Vous devez suivre les fonds empruntés par objectif.
L'ARC exige :

• des relevés bancaires
• des documents de prêt
• le suivi des fonds.

Si vous refinancer pour des raisons personnelles (vacances, voiture, dettes personnelles), cette portion n'est pas déductible.

7. Intérêts hypothécaires vs CCA (Amortissement)

Pour les propriétés locatives :

• les intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles chaque année
• le CCA est un amortissement optionnel.

Le CCA doit être utilisé stratégiquement, comme expliqué dans le Blog #95.

Les intérêts hypothécaires sont séparés et restent déductibles même lorsque vous choisissez de ne pas réclamer le CCA.

8. Intérêts hypothécaires et exonération pour résidence principale (PRE)

La demande de déductions d'intérêts hypothécaires sur les maisons à usage mixte affecte :

• le rapport sur les gains en capital
• l'exonération de résidence principale
• le pourcentage de la maison considéré comme une utilisation commerciale.

Si vous déduisez les intérêts hypothécaires pour les portions locatives ou commerciales :

• cette portion peut devenir imposable lors de la vente
• l'ARC peut restreindre la PRE
• le CCA doit être évité dans la plupart des cas d'utilisation mixte.

Une planification adéquate est essentielle.

9. Règles spécifiques au Québec (TP-80)

Revenu Québec exige :

• une allocation détaillée des intérêts hypothécaires
• la documentation des zones utilisées en location
• la preuve de l'usage commercial des fonds empruntés
• un suivi strict de l'utilisation des fonds.

Le Québec vérifie plus agressivement les demandes d'intérêts hypothécaires que l'ARC.

10. Exigences de documentation

Pour demander des intérêts hypothécaires, conservez :

• des relevés hypothécaires
• des enregistrements d'avances de lignes de crédit hypothécaires
• des preuves d'achat pour un usage locataire/commercial
• des journaux de transferts bancaires
• des calendriers d'amortissement
• des contrats de location
• des factures pour des investissements/achats commerciaux
• des calculs d'utilisation de propriété.

Conservez la documentation pendant au moins six ans, ou plus longtemps pour les biens immobiliers.

Décisions judiciaires clés

Les cours canadiennes statuent de manière cohérente :

• la déductibilité des intérêts dépend de l'utilisation directe des fonds
• utiliser une maison comme garantie n'affecte PAS la déductibilité
• les contribuables doivent suivre les fonds empruntés
• une utilisation partielle en location/commerciale nécessite une allocation
• les intérêts de refinancement ne sont déductibles que dans la mesure où ils sont utilisés pour générer des revenus
• des allocations inexactes peuvent entraîner une nouvelle évaluation.

Ces décisions renforcent l'importance de comprendre les règles relatives aux intérêts hypothécaires et à leur déductibilité.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec vérifient les demandes d'intérêts hypothécaires

Les auditeurs se concentrent sur :

• les maisons à usage mixte
• les revenus d'Airbnb
• le suivi des lignes de crédit hypothécaires
• les transactions de refinancement
• les prêts d'investissement non documentés
• les demandes d'intérêts excessives
• le manque de preuve d'usage locatif ou commercial
• les conflits entre la PRE et les déductions locatives.

Assurer une documentation adéquate permet d'éviter des réévaluations.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA offre un soutien complet pour les intérêts hypothécaires et leur déductibilité :

• suivi des fonds empruntés correctement
• allocation des intérêts entre la location, l'utilisation commerciale et personnelle
• préparation des formulaires T776 et TP-80
• structuration des emprunts par lignes de crédit hypothécaires de manière fiscalement efficace
• mise en œuvre des stratégies de Smith Manoeuvre
• protection de l'éligibilité à la PRE dans les maisons à usage mixte
• défense des déductions d'intérêts lors des vérifications de l'ARC/ARQ
• préparation de documentation complète à l'abri des audits.

Notre approche garantit conformité, optimisation et économies fiscales à long terme.

Expérience client réelle

Exemples de la façon dont Mackisen a aidé des clients :

• Un propriétaire de duplex au Québec a indûment déduit 100 % des intérêts hypothécaires. Nous avons corrigé les allocations et évité des pénalités.
• Un hôte Airbnb a utilisé une ligne de crédit hypothécaire pour des rénovations mais n'avait pas de suivi. Nous avons reconstruit la documentation de l'utilisation des fonds et préservé les déductions.
• Un professionnel autonome a utilisé une hypothèque pour financer son entreprise. L'ARC a contesté la déductibilité. Nous avons prouvé le but commercial et remporté l'objection.
• Un investisseur s'est refinancé pour acheter des actions. L'ARC a questionné les demandes d'intérêts. Nous avons fourni un suivi détaillé et sécurisé l'approbation.
• Un propriétaire a involontairement compromis sa PRE. Mackisen a corrigé les déclarations pour préserver l'exemption.

Questions courantes

• Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles sur ma maison ?
Non—à moins qu'une partie soit louée ou utilisée à des fins commerciales.

• Puis-je déduire les intérêts sur une ligne de crédit hypothécaire ?
Oui—si les fonds sont utilisés à des fins commerciales, locatives ou d'investissement.

• Ai-je besoin de reçus pour le refinancement ?
Oui—l'ARC exige un suivi.

• Que se passe-t-il si je mélange l'utilisation personnelle et l'investissement ?
Les intérêts doivent être répartis.

• Le CCA affecte-t-il les intérêts hypothécaires ?
Non—les intérêts hypothécaires restent déductibles, peu importe les décisions concernant le CCA.

• Le Québec vérifie-t-il les intérêts hypothécaires ?
Oui—de manière très agressive.

Pourquoi choisir Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience CPA combinée, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires, les propriétaires bailleurs et les investisseurs à naviguer dans les intérêts hypothécaires et leur déductibilité, en toute conformité. Que vous répartissiez des intérêts d'usage mixte, que vous suiviez des transactions de ligne de crédit hypothécaire ou que vous défendiez des déductions lors d'un audit de l'ARC ou de l'ARQ, notre équipe d'experts garantit précision, protection et résultats fiscaux optimaux.