Non-résidents vendant de l'immobilier canadien (Règles de la section 116)

Introduction
Comprendre la vente de biens immobiliers canadiens par des non-résidents est crucial pour les investisseurs étrangers, les Canadiens émigrés, les propriétaires internationaux et même les résidents temporaires. Lorsqu'un non-résident vend un bien canadien imposable, des règles strictes en vertu de l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu s'appliquent. Les acheteurs sont légalement tenus de retenir des impôts, les vendeurs doivent demander un certificat de conformité, et l'ARC impose de lourdes pénalités si les dépôts sont en retard. C'est l'un des domaines les plus mal compris et dangereux de la fiscalité immobilière canadienne—surtout lorsque d'importantes transactions financières se produisent sans conformité appropriée. Ce guide explique tout ce que les non-résidents doivent savoir sur la vente de biens canadiens en vertu de l'article 116, et comment éviter la retenue, les pénalités et les retards coûteux.

Cadre juridique et réglementaire
Les non-résidents vendant des biens immobiliers canadiens sont régis par :

• l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu
• Formulaire de l'ARC T2062, T2062A, et T2062B
• Retenue d'impôt pour non-résidents de l'ARC
• Règles fédérales de TPS/TVH sur les nouveaux logements
• Loi sur la fiscalité du Québec (si le bien est situé au Québec)
• règles de déclaration de change
• règles sur les gains en capital pour les biens canadiens imposables

L'ARC applique ces règles avec rigidité car les non-résidents peuvent quitter le Canada sans payer d'impôts autrement.

1. Qui est un non-résident ?

Vous êtes considéré comme un non-résident aux fins de l'impôt si :

• vous vivez à l'extérieur du Canada
• vous n'avez pas de liens résidentiels significatifs (maison, conjoint, personnes à charge)
• vous vous déclarez comme non-résident aux fins de l'impôt
• l'ARC vous a classifié comme NR après votre départ
• vous êtes une société étrangère, une fiducie ou un partenariat
• vous êtes un acheteur étranger enregistré à l'extérieur du Canada

Même les Canadiens qui quittent le pays doivent suivre ces règles.

2. Quand s'applique l'article 116

L'article 116 s'applique à tout non-résident vendant un bien canadien imposable, y compris :

• maisons résidentielles
• condos
• propriétés de location
• immeubles commerciaux
• chalets
• terrains vagues
• affectations préconstruits
• propriété fractionnée
• certaines actions dans des sociétés immobilières

Si un non-résident vend ces actifs, un processus d'article 116 est obligatoire.

3. Exigence de retenue de l'acheteur (Très dangereux si ignoré)

Si le vendeur est un non-résident :

L'acheteur DOIT retenir des impôts :

• 25 % du prix de vente pour la plupart des propriétés
• 50 % du prix de vente pour des propriétés amortissables (par exemple, des immeubles locatifs avec PCA)

Pas le profit—le prix de vente brut.

Si l'acheteur ne retient pas :

L'ARC évaluera l'ACHETEUR pour l'impôt.

C'est l'une des règles fiscales les plus strictes au Canada.

4. Certificat de conformité (Le cœur de l'article 116)

Pour réduire ou éliminer la retenue, le non-résident doit demander un certificat de conformité en utilisant :

• T2062 pour l'immobilier
• T2062A pour les propriétés amortissables
• T2062B pour les intérêts de partenariat

La demande doit inclure :

• contrat d'achat
• contrat de vente
• preuve de coût de base
• rénovations soutenant le coût de base
• frais juridiques
• calcul de l'allocation de coûts en capital (ACC), si applicable
• états de compte hypothécaires
• identification de non-résident

Si approuvé, l'ARC délivre un certificat de conformité, permettant à la retenue de passer à :

25 % du gain estimé, pas du prix de vente brut

ou

$0 si aucun impôt n'est dû

Cela réduit considérablement les liquidités retenues à la clôture.

5. Dates limites pour l'article 116 (Critique)

Le paquet T2062 doit être déposé :

Dans les 10 jours après la date de vente du bien

(pas la date de clôture—la date du transfert réel)

Le non-dépôt déclenche :

• des pénalités commençant à 100 $ par jour
• jusqu'à 2 500 $ par propriété
• des intérêts sur les dépôts tardifs

L'ARC prend ces délais très au sérieux.

6. Déclaration de revenus finale pour non-résidents

Après la vente, les non-résidents vendant des biens immobiliers canadiens doivent déposer :

• déclaration de l'article 116 (déclaration non-résidente)
• Formulaire T1 (article 116) pour les particuliers
• Formulaire T2 pour les sociétés
• Annexe 3 (gains en capital)

Cette déclaration finale concilie :

• gain réel
• ajustements de change
• recapture de l'ACC
• montants retenus
• remboursements dus

Les non-résidents reçoivent souvent des remboursements si trop de retenues ont eu lieu.

7. Règles de TPS/TVH et de QST pour les non-résidents

Les non-résidents vendant des biens immobiliers canadiens peuvent également faire face à la TPS/TVH si la propriété est :

• nouvellement construite
• considérablement rénovée
• utilisée pour Airbnb (activité commerciale)
• utilisée comme location à court terme
• affectée des contrats préconstruits

Au Québec, la QST peut s'appliquer séparément.

Ces règles sont extrêmement complexes.

8. Règles spéciales pour les non-résidents du Québec

Si la propriété est située au Québec :

• Revenu Québec doit également examiner la vente
• Les remboursements et obligations de la QST diffèrent
• Les règles de résidence du Québec peuvent s'appliquer
• Les droits de mutation (taxe de bienvenue) suivent les règles du Québec

Le Québec exige des documents supplémentaires pour la conformité à l'article 116.

9. Déclencheurs d'audit pour les ventes de non-résidents

L'ARC analyse les transactions lorsque :

• l'acheteur ne retient pas
• aucun certificat de conformité n'est déposé
• le vendeur a utilisé une société ou une fiducie
• d'importants gains en capital apparaissent
• la propriété a été louée ou sur Airbnb
• le vendeur a demandé l'ACC
• le vendeur a déjà quitté le Canada
• les déclarations de résidence sont incohérentes
• un historique de revente ou d'affectation existe

L'immobilier vendu par des non-résidents est l'une des cibles d'audit les plus élevées de l'ARC.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA offre un soutien complet de bout en bout pour les non-résidents vendant des biens immobiliers canadiens :

• déterminer le statut de résidence
• préparer les paquets T2062, T2062A et T2062B
• calculer le coût de base et les gains en capital
• reconstruire la documentation de rénovation manquante
• négocier les montants de retenue avec l'ARC
• obtenir des certificats de conformité rapidement
• déposer des déclarations fiscales pour non-résidents
• défendre contre les réévaluations de l'ARC
• gérer les implications TPS/TVH/QST
• coordonner avec les avocats et notaires
• garantir la conformité pour les acheteurs et les vendeurs

Nous garantissons des transactions immobilières fluides sans surprises de retenue fiscale massives.

Expérience client réelle

Exemples de réels cas de l'article 116 traités par Mackisen :

• Un vendeur américain a omis de déposer le T2062. L'acheteur a été évalué à 25 % de la vente de 900 000 $. Mackisen est intervenu et a supprimé la responsabilité de l'acheteur.
• Un propriétaire non-résident a demandé l'ACC pendant des années. L'ARC a tenté de récupérer 50 % de retenue. Nous avons recalculé et réduit considérablement l'impôt.
• Un investisseur étranger a vendu pré-construction avant l'occupation. Les règles de TPS/TVH s'appliquaient. Mackisen a préparé un paquet de conformité complet et éliminé les pénalités.
• Un Canadien vivant à l'étranger a vendu sa résidence principale. L'ARC a contesté la résidence. Nous avons prouvé la résidence factuelle et supprimé les obligations de l'article 116.
• La vente d'un bien au Québec par un investisseur européen a déclenché des demandes à la fois de l'ARC et de l'ARQ. Mackisen a géré la double conformité et a sécurisé des remboursements.

Questions fréquentes

• Les non-résidents paient-ils toujours 25 % d'impôt ?
Non—seulement si le certificat de conformité n'est pas déposé.

• L'acheteur doit-il vraiment retenir des impôts ?
Oui—par la loi. L'acheteur devient responsable s'il ne retient pas.

• Combien de temps prend un certificat de conformité T2062 ?
De 4 à 16 semaines selon le retard de l'ARC.

• Que se passe-t-il si j'ai déjà quitté le Canada ?
L'article 116 s'applique toujours.

• Airbnb est-il considéré comme une location ou une entreprise ?
Souvent une entreprise—la TPS/TVH peut s'appliquer.

• Le Québec a-t-il des exigences supplémentaires ?
Oui—l'ARQ examine séparément la QST et la résidence fiscale.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les non-résidents, les investisseurs, les sociétés et les acheteurs à se conformer pleinement aux règles de l'article 116. Que vous prépariez un certificat de conformité, contestiez une retenue, prouviez votre résidence ou déposiez des déclarations pour non-résidents, notre équipe d'experts assure une conformité totale, une réduction d'impôt et une protection complète.