Posséder un bien à l'étranger — Déclaration et fiscalité

Introduction
Comprendre la déclaration et la fiscalité de la possession de biens à l'étranger est essentiel pour les Canadiens qui possèdent des biens immobiliers hors du Canada, y compris des propriétés locatives, des maisons de vacances, des biens hérités, des bâtiments commerciaux et des terrains étrangers. Le Canada impose des revenus mondiaux, ce qui signifie que l'immobilier étranger est entièrement soumis aux règles fiscales canadiennes, même s'il n'est jamais loué, jamais vendu ou entièrement imposé à l'étranger. De plus, l'ARC exige la divulgation des actifs étrangers sur le formulaire T1135 une fois que les seuils de coût sont atteints, tandis que le Québec impose une déclaration stricte des revenus locatifs étrangers et des gains en capital. Les erreurs peuvent entraîner une double imposition, des vérifications étrangères, des réévaluations par l'ARC et des pénalités substantielles. Ce guide explique tout ce que les Canadiens doivent savoir sur la déclaration et la fiscalité de la possession de biens à l'étranger.

Cadre légal et réglementaire
La déclaration et la fiscalité de la possession de biens à l'étranger sont régies par la Loi de l'impôt sur le revenu, les règles de l'ARC sur les revenus locatifs, les exigences de déclaration de biens étrangers sur le formulaire T1135, les règles de crédit d'impôt étranger selon le formulaire T2209, les règles de déclaration des gains en capital, la Loi sur la fiscalité du Québec, la déclaration de location TP-80 du Québec, les traités étrangers, les programmes d'échange d'informations mondiales FATCA et CRS, et les lois fiscales locales de la juridiction étrangère où se trouve le bien. L'activité d'audit de l'ARC concernant l'immobilier étranger a considérablement augmenté en raison de l'échange automatique de données avec les gouvernements étrangers.

Les biens étrangers doivent être déclarés au Canada
En tant que résident canadien, vous devez déclarer les revenus mondiaux, y compris :
les revenus locatifs étrangers
les gains en capital provenant de la vente de biens étrangers
les revenus de biens utilisés pour des affaires à l'étranger
les revenus locatifs à court terme (Airbnb, VRBO) gagnés à l'étranger
l'ARC se moque de l'endroit où se trouve le bien - tous les revenus doivent être déclarés en dollars canadiens. Même si un pays étranger a déjà imposé le revenu, l'ARC exige toujours la déclaration, et vous devez réclamer les crédits d'impôt étrangers séparément.

Bien immobilier étranger à usage personnel (maisons de vacances)
Une maison de vacances à l'étranger n'a pas besoin d'être déclarée pour l'impôt sur le revenu si :
le bien n'est pas loué
le bien ne génère aucun revenu
Cependant :
si le coût du bien dépasse 100 000 $ CAD et que vous possédez également d'autres actifs étrangers qui portent votre coût total à plus de 100 000 $, le bien doit être déclaré sur le T1135 sauf si l'usage est strictement personnel.
Si la maison de vacances est louée même une fois, elle devient un bien immobilier étranger spécifié, déclenchant une déclaration complète sur le T1135, des déclarations de revenus locatifs et des obligations de crédits d'impôt étranger.

Règles sur les revenus locatifs étrangers
Si votre bien à l'étranger génère des revenus locatifs, le Canada exige :
revenus locatifs bruts déclarés
dépenses étrangères déclarées
demande de crédit d'impôt étranger
conversion monétaire
dépôt TP-80 pour les résidents du Québec
Les revenus locatifs étrangers doivent être déclarés que des impôts étrangers aient été payés ou non. Les déplacements pour inspecter le bien peuvent être déductibles s'ils sont raisonnables et nécessaires.

Dépenses liées à des biens étrangers
Les dépenses déclarées doivent être directement liées à l'activité locative. Les dépenses déductibles comprennent :
intérêts hypothécaires
entretien et réparations
assurance
taxes foncières
honoraires de gestion
services publics
publicité
frais juridiques
les améliorations en capital doivent être amorties selon les règles de la DPA, pas déduites entièrement.

DPA sur l'immobilier étranger
La Déduction pour amortissement (DPA) peut être utilisée pour amortir les bâtiments étrangers. Cependant :
la déclaration de la DPA réduit le coût de base rajusté
la récupération s'appliquera à la vente
les règles d'amortissement à l'étranger ne remplacent pas les règles de DPA de l'ARC
l'amortissement aux États-Unis est souvent différent et doit être suivi séparément pour l'impôt canadien.

Déclaration des gains en capital étrangers
Lors de la vente d'immobilier étranger, l'ARC exige que vous calculiez le gain en capital en dollars canadiens en utilisant le taux de change à la date d'achat et à la date de vente. Les fluctuations monétaires seules peuvent générer des gains même lorsque le prix de la propriété n'a pas augmenté en monnaie étrangère. Les impôts étrangers payés sur la vente peuvent être réclamés comme crédit d'impôt étranger, mais uniquement avec une documentation appropriée.

Immobilier américain — Règles spéciales (FIRPTA)
Si votre bien à l'étranger se trouve aux États-Unis :
l'IRS exige une retenue FIRPTA de 15 % du prix de vente
vous devez remplir le formulaire 1040NR pour récupérer la retenue excessive
le Canada impose à nouveau le gain, mais les crédits d'impôt étrangers s'appliquent
Le revenu locatif net doit être déclaré sur le formulaire IRS Schedule E
Un ITIN américain est requis
La taxe successorale américaine peut s'appliquer selon la richesse mondiale
Ces règles rendent la propriété américaine le type d'investissement immobilier étranger le plus complexe pour les Canadiens.

Biens hérités étrangers
Les biens hérités à l'étranger ne sont pas imposables lorsque vous les héritez, mais les revenus locatifs futurs et les gains en capital futurs sont entièrement imposables au Canada. La base de coût se réinitialise à la juste valeur marchande à la date de l'héritage. Les impôts sur les successions étrangers payés peuvent ou non être créditables selon les règles spécifiques au pays.

Règles de déclaration de biens étrangers T1135
Le formulaire T1135 doit être déposé si les biens étrangers spécifiés dépassent 100 000 $ CAD en coût. Inclus pour l'immobilier :
propriétés locatives étrangères
terrain étranger détenu à des fins d'investissement
bâtiments commerciaux étrangers
propriété étrangère par l'intermédiaire de partenariats ou de sociétés
Exclus du T1135 :
biens personnels à usage étranger (maisons de vacances), sauf s'ils génèrent également des revenus
Le non-dépot du T1135 entraîne des pénalités automatiques : minimum 100 $, maximum 2 500 $, plus d'éventuelles pénalités pour négligence grave pouvant atteindre 12 000 $.

Règles spécifiques du Québec pour les biens à l'étranger
Les résidents du Québec doivent déclarer les revenus locatifs étrangers sur le formulaire TP-80 et TP-1. Le Québec applique des pénalités strictes en cas de non-déclaration des revenus étrangers et vérifie fortement l'immobilier étranger en raison du partage de données FATCA et CRS. Revenu Québec vérifie indépendamment les dépôts bancaires étrangers, les feuillets fiscaux internationaux et les registres de propriétés étrangères.

Crédits d'impôt étrangers
Les crédits d'impôt étrangers empêchent la double imposition sur :
les revenus locatifs étrangers
les gains en capital étrangers
les impôts étrangers retenus
Les impôts étrangers doivent être correctement documentés. Les crédits ne peuvent pas dépasser l'impôt canadien dû sur cette source de revenu. Le Québec exige des calculs séparés des crédits d'impôt étrangers provinciaux.

Erreurs courantes lors de la possession de biens à l'étranger
Les erreurs les plus fréquentes comprennent :
ne pas déclarer les revenus locatifs étrangers
ignorer les gains en capital étrangers
ne pas déposer le T1135
utiliser de mauvais taux de conversion monétaire
mal classifier les pertes locatives étrangères
ne pas déposer le formulaire IRS 1040NR pour les locations américaines
réclamer des dépenses à usage personnel
ne pas réclamer des crédits d'impôt étrangers
calculer incorrectement les gains en change
Ces erreurs entraînent souvent des réévaluations par l'ARC ou l'IRS.

Décisions judiciaires clés
Les tribunaux confirment que les gains immobiliers étrangers doivent être convertis en dollars canadiens — même si les gains de change représentent la majorité du gain en capital. Les tribunaux ont nié les pertes locatives étrangères lorsque les contribuables ne pouvaient pas démontrer une attente raisonnable de profit. Les tribunaux ont également soutenu l'autorité de l'ARC d'imposer des pénalités sur le T1135 même en cas d'erreurs mineures.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec audite les biens à l'étranger
L'ARC et l'ARQ audite fortement l'immobilier étranger parce que :
les autorités fiscales étrangères partagent des informations
Airbnb et les plateformes en ligne rapportent des données locatives
les registres de propriétés étrangères sont reliés numériquement
les banques étrangères révèlent les dépôts locatifs
les dépôts T1135 exposent des activités locatives non divulguées
L'immobilier est l'un des domaines les plus faciles pour l'ARC de détecter des revenus non déclarés.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA fournit une conformité immobilière transfrontalière complète. Nous préparons les déclarations de revenus locatifs, les états locatifs TP-80, les calculs de crédits d'impôt étrangers, les formulaires de biens étrangers T1135, les déclarations IRS 1040NR, les demandes de récupération FIRPTA, les calculs des gains en capital ajustés en devises, et la défense en cas d'audit pour l'ARC ou Revenu Québec. Nous conseillons également sur la structuration de la propriété étrangère à travers des sociétés ou des partenariats, évaluons l'exposition à la taxe successorale, et préparons des packages de conformité transfrontaliers complets.

Expérience client réelle
Un investisseur québécois possédait des biens locatifs en Floride et au Portugal, mais n’a jamais déclaré de revenus. Mackisen a corrigé tous les dépôts et a empêché des pénalités grâce à une divulgation volontaire. Une famille de Toronto a vendu une maison de vacances aux États-Unis et a eu 80 000 $ de retenue FIRPTA ; nous avons rempli le 1040NR et récupéré la majeure partie. Un client de Montréal a hérité d'un bien à l'étranger et avait besoin de calculs de gains en capital ajustés en devises ; nous avons assuré une conformité complète. Un autre client possédant des unités Airbnb à l'étranger a eu besoin d'une restructuration locative pour passer l'audit de l'ARC – nous avons complété la documentation complète.

Questions courantes
Dois-je déclarer une maison de vacances à l'étranger ? Seulement si elle est louée ou fait partie de biens étrangers dépassant 100 000 $.
Les revenus locatifs étrangers sont-ils imposables au Canada ? Oui, toujours.
Paye-je des impôts deux fois ? Non — les crédits d'impôt étrangers empêchent la double imposition.
Dois-je déposer des déclarations IRS pour les locations américaines ? Oui, formulaire 1040NR.
Le Québec exige-t-il une déclaration étrangère ? Oui — TP-80 et crédits d'impôt étrangers.
Ai-je besoin du T1135 ? Oui, si le coût dépasse 100 000 $ CAD.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les Canadiens possédant des biens à l'étranger à rester en conformité, à éviter la double imposition et à préparer des déclarations fiscales à l'étranger à l'abri des audits. Que ce soit pour gérer des locations à l'étranger, déposer le T1135, récupérer le FIRPTA ou coordonner les dépôts auprès de l'ARC et de l'IRS, notre équipe d'experts garantit précision, conformité et tranquillité d'esprit.