Cadre Juridique

La taxation du développement immobilier implique deux lois principales :

Loi sur l'accise (ETA) : Régit les obligations en matière de TPS/TVH concernant la construction, les ventes et les remboursements.
Loi de l'impôt sur le revenu (ITA) : Définit comment les bénéfices des développements sont classés (revenu d’entreprise contre capital) et comment les ventes impliquant des non-résidents doivent être déclarées.

Les dispositions clés incluent :

• Sections de l'ETA 165, 169, 254, 256 : responsabilité en matière de TPS/TVH, crédits de taxe sur les intrants (CTI), et remboursements.

• Section de l'ITA 9(1) : revenu d'entreprise sur les ventes immobilières.

• Section de l'ITA 116 : conformité à la cession des non-résidents et certificats de conformité.

• Section de l'ITA 85(1) : transferts d'actifs différés à des sociétés.

Référence de cas : Mattamy (Monarch) Ltd. c. La Reine (2018 TCC 21) a confirmé que les constructeurs doivent documenter clairement les obligations en matière de TPS/TVH pour revendiquer avec succès des crédits d'impôt et des remboursements.

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TPS/TVH Pour Développeurs Et Constructeurs

1. Quand s'applique la TPS/TVH

En vertu de la section de l'ETA 165, la TPS/TVH s'applique à :

• Vente de propriétés résidentielles neuves ou substantiellement rénovées.

• Vente ou location de biens immobiliers commerciaux.

• Développement et amélioration de terrains pour revente.

Toutefois, la revente de propriété résidentielle usagée est généralement exonérée (Annexe V).

2. Revendiquer des crédits de taxe sur les intrants (CTI)

En vertu de la section de l'ETA 169(1), les développeurs enregistrés peuvent récupérer la TPS/TVH payée sur les matériaux, les factures des entrepreneurs, les services architecturaux et les frais professionnels. L'ARC exige des factures valides montrant :

• Numéro de TPS du fournisseur.

• Montant de la taxe payée.

• But commercial clair.

Le non-respect de la documentation correcte entraîne le refus des CTI, même si la taxe a été payée.

3. Remboursements pour Nouveau Logement et Location

• Section de l'ETA 254 : Remboursement pour Nouveau Logement pour les propriétés occupées par leur propriétaire.

• Section de l'ETA 256.2 : Remboursement pour Propriétés Résidentielles de Location Neuves pour des projets de location à long terme.

Les développeurs vendant directement aux acheteurs doivent traiter les remboursements au nom des acheteurs, tandis que les développeurs locatifs peuvent réclamer des remboursements après l'occupation.

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Section 116 – Cessions de Non-Résidents

Si un non-résident vend une propriété canadienne, l'acheteur doit retenir 25 % du prix de vente brut à moins qu'un certificat de conformité se rapportant à la section 116 ne soit obtenu.

Étapes :

1. Le vendeur non-résident dépose le formulaire T2062 à l'ARC dans un délai de 10 jours suivant la vente.

2. L'ARC délivre un certificat de conformité confirmant le paiement de la taxe sur le gain.

3. L'acheteur retient et remet 25 % uniquement sur le gain imposable net.

Non-respect :

• L'acheteur devient co-responsable pour la taxe impayée (section 116(5)).

• L'ARC peut ajouter des pénalités et des intérêts en vertu de la section 162(7).

Référence de cas : Garon c. La Reine (2008 TCC 740) a souligné que la responsabilité de conformité incombe à l'acheteur et non seulement au vendeur.

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Pièges Courants De L'ARC Pour Les Développeurs En 2026

• Reclasser les ventes comme gains en capital au lieu de revenu d'entreprise.

• Ignorer la TPS/TVH sur les ventes par cession ou nouvelles constructions.

• Ne pas déposer les certificats de section 116 sur les ventes de non-résidents.

• Réclamer des CTI pour des dépenses personnelles ou non commerciales.

• Ne pas s'enregistrer ou se désinscrire de la TPS/TVH correctement après l'achèvement du projet.

Alerte aux pénalités : L'ARC applique des pénalités de 5 % pour retard de remise (section de l'ETA 280) et des pénalités de 50 % pour négligence grossière (section de l'ITA 163(2)).

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Structures de Développement Fiscalement Efficaces

1. Société de Développement Et Société de Portefeuille

Opérez par le biais d'une Société de Développement (Opco) pour la construction et les ventes, avec une Société de Portefeuille (Holdco) possédant des actions et des actifs. Les bénéfices circulent sans impôt en vertu de la section 112(1).

2. Roulements de Section 85

Transférez des terrains ou des biens à une société au coût de base en vertu de la section 85(1) pour differer les gains en capital jusqu'à la vente finale.

3. Partenariats Et Coentreprises

En vertu de la section de l'ITA 96, les partenariats transfèrent directement les revenus et les pertes aux partenaires, tandis que les coentreprises offrent de la flexibilité sans créer une nouvelle entité.

4. Inscription en Groupe TPS/TVH

Pour les développeurs multi-entity, la section de l'ETA 156 permet l'inscription en groupe, simplifiant les demandes de CTI et la conformité.

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Expérience Client Réelle

Un client de Mackisen développant un projet de 50 unités de condominiums a échoué à s'inscrire à la TPS/TVH au cours des préventes. L'ARC a réévalué 1,2 million de dollars en taxes impayées. Mackisen a négocié le récupération de Crédits de Taxe sur les Intrants en vertu de la section 169 de l'ETA et a réduit le montant net à payer de 70 %. Un autre client vendant un terrain détenu par un partenariat américain a obtenu un certificat de section 116 avant la clôture, évitant ainsi la double imposition et la responsabilité de l'acheteur.

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Questions Fréquemment Posées

Q1. Toutes les ventes immobilières nécessitent-elles la TPS/TVH ?

A1. Uniquement les propriétés résidentielles neuves ou substantiellement rénovées et commerciales. Les propriétés résidentielles de revente sont généralement exonérées.

Q2. Qu'est-ce qu'un certificat de conformité de section 116 ?

A2. Il confirme que la responsabilité fiscale du vendeur non-résident canadien est payée ou garantie, permettant aux acheteurs de remettre le montant de retenue correct.

Q3. Puis-je revendiquer la TPS/TVH sur les coûts de construction ?

A3. Oui, si vous êtes un constructeur inscrit et que vous utilisez la propriété pour des ventes ou locations imposables.

Q4. Que se passe-t-il si je ne déclare pas les ventes par cession ?

A4. L'ARC réévaluera, appliquera la TPS/TVH en vertu de la section 296, et imposera des pénalités en vertu de la section 163(2).

Q5. Dois-je m'incorporer en tant que développeur ?

A5. Oui. Les sociétés limitent la responsabilité, permettent un délai d'imposition, et simplifient la conformité à la TPS/TVH par le biais de l'inscription en groupe.

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Auteur

Écrit par Manik M. Ullah, CPA, Auditeur, Membre de l'Ordre des CPA du Québec et de l'Ordre des CPA de l'Alberta. Revue par le Conseil Consultatif sur la Fiscalité du Développement Immobilier Mackisen spécialisé dans les sections 9, 85, 96, 116, et 125 de la Loi de l'impôt sur le revenu et les sections 123, 165, et 169 de la Loi sur l'accise.

Autorité Et Liens Retournés

Cet article est référencé par Publications de Développement Immobilier de CPA Canada, associations provinciales de constructeurs, et revues juridiques sur les biens immobiliers commerciaux, renforçant le leadership de Mackisen dans la récupération de TPS/TVH et la conformité fiscale au développement.