Avantages et inconvénients de la dépréciation des biens locatifs (CCA)

Introduction
Comprendre les avantages et les inconvénients de l'amortissement des biens locatifs par la DPA est essentiel pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers, les hôtes Airbnb et toute personne possédant des biens générateurs de revenus au Canada. La Déduction pour amortissement (DPA) permet aux propriétaires de revendiquer l'amortissement des bâtiments locatifs, des appareils, de l'équipement et des améliorations. Bien que la DPA puisse réduire le revenu locatif imposable, elle entraîne également des conséquences fiscales à long terme, y compris la récupération, l'exemption de résidence principale réduite, et un traitement des gains en capital modifié. De nombreux investisseurs abusent de la DPA ou l'évitent complètement car ils ne comprennent pas les implications. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur les avantages et les inconvénients de l'amortissement des biens locatifs par la DPA pour prendre des décisions fiscales éclairées.

Cadre juridique et réglementaire
Les avantages et les inconvénients de l'amortissement des biens locatifs par la DPA sont régis par :

• la Loi de l'impôt sur le revenu
• le système de déduction pour amortissement
• les classes de DPA de l'ARC (1, 3, 8, 10, 12, 13)
• le formulaire T776 — État des loyers immobiliers
• les règles de déclaration de location TP-80 du Québec
• les lignes directrices de vérification de l'ARC et de l'ARQ
• les règles de récupération et de perte terminale

La DPA permet aux propriétaires de réduire leur revenu imposable, mais elle doit être appliquée avec soin pour éviter les pièges fiscaux futurs.

1. Comment fonctionne la DPA sur les biens locatifs

La DPA est optionnelle et permet aux propriétaires de déduire un pourcentage du coût de :

• bâtiments résidentiels
• bâtiments locatifs commerciaux
• appareils
• meubles
• rénovations
• équipements
• améliorations en capital

Toutes les dépenses ne sont pas admissibles : les réparations courantes sont déduites immédiatement, mais les grandes améliorations doivent être amorties.

Classes de DPA courantes pour les locations :

• Classe 1 – 4% (la plupart des bâtiments résidentiels)
• Classe 3 – 5% (bâtiments non résidentiels)
• Classe 8 – 20% (meubles et appareils)
• Classe 10/10.1 – 30% (véhicules, s'ils sont utilisés pour des locations)
• Classe 12 – 100% (petits outils de moins de 500 $)

La DPA réduit le revenu locatif imposable — mais seulement pour l'année en cours.

2. Avantages de revendiquer la DPA sur les biens locatifs

A. Réduire le revenu imposable actuel

La DPA abaisse votre revenu locatif imposable, ce qui est particulièrement bénéfique lorsque :

• vous avez des dépenses locatives élevées
• le revenu locatif est modeste
• vous souhaitez réduire vos impôts lors d'années à revenu élevé

B. Améliorer le flux de trésorerie

Revendiquer la DPA augmente le flux de trésorerie après impôt — de l'argent pouvant être réinvesti dans d'autres propriétés.

C. Déduire les grandes améliorations en capital

Les éléments que vous ne pouvez pas déduire en tant que réparations — comme un nouveau toit, une chaudière ou une rénovation de sous-sol — peuvent être amortis progressivement par la DPA.

D. Utile pour les propriétaires de plusieurs propriétés et les sociétés

Les grands investisseurs immobiliers utilisent souvent la DPA de manière stratégique pour :

• lisser le revenu imposable
• planifier pour des années avec des taux d'imposition marginal plus élevés
• optimiser les positions fiscales à long terme

La DPA est l'un des meilleurs outils pour gérer les profits locatifs.

3. Inconvénients de revendiquer la DPA sur les biens locatifs

A. La DPA ne peut pas créer ou augmenter une perte locative

Vous ne pouvez utiliser la DPA que pour réduire le revenu locatif à zéro — pas en dessous de zéro.

B. La DPA déclenche une récupération lors de la vente

C'est le plus grand inconvénient.

Lorsque vous vendez la propriété :

• toute la DPA revendiquée au fil des ans est réintégrée dans le revenu
• cela s'appelle récupération
• elle est imposée à votre taux d'imposition marginal complet
• la récupération élimine souvent tous les avantages fiscaux à court terme

C'est un facteur significatif dans les avantages et les inconvénients de l'amortissement des biens locatifs par la DPA.

C. La DPA peut réduire l'exemption de résidence principale

Si vous louez une partie de votre maison et réclamez la DPA :

• l'ARC peut considérer cette portion comme un usage professionnel
• vous pouvez perdre l'exemption de résidence principale (ERP)
• les gains en capital peuvent devenir imposables sur cette portion

Cette règle est particulièrement importante pour les duplex et les opérateurs Airbnb.

D. La DPA réduit le coût de base ajusté (CBA)

Cela crée des gains en capital plus importants lorsque vous vendez.

E. Compliquée pour les propriétés à usage mixte

Si une propriété est en partie personnelle et en partie locative :

• la DPA doit être allouée
• une mauvaise allocation est un déclencheur majeur d'audit

F. Peut déclencher des conséquences en matière de TPS/TVH/QST

Pour des rénovations substantielles ou des propriétés Airbnb, revendiquer la DPA peut créer des interprétations de « usage commercial » en matière de TPS/QST.

4. Quand vous DEVEZ utiliser la DPA

La DPA est bénéfique pour :

• les bâtiments locatifs générant des revenus à long terme
• les immeubles d'appartements à plusieurs unités
• l'immobilier locatif commercial
• les propriétés détenues par des sociétés
• les propriétaires à revenu élevé ayant besoin de déductions
• les situations où la vente n'est pas prévue prochainement
• les biens locatifs sans exposition à la résidence principale

La DPA est particulièrement efficace lorsqu'elle est combinée avec des stratégies d'achat et de maintien à long terme.

5. Quand vous NE DEVEZ pas utiliser la DPA

Évitez de revendiquer la DPA lorsque :

• vous prévoyez de vendre la propriété bientôt
• la propriété est votre maison, duplex ou résidence à plusieurs usages
• vous comptez sur l'exemption de résidence principale
• vous voulez éviter la récupération
• la partie locative est petite
• le revenu locatif est déjà faible ou négatif

De nombreux contribuables regrettent d'avoir revendiqué la DPA lors de la vente ultérieure.

6. Règles spéciales pour les propriétaires du Québec (TP-80)

Le Québec exige que les propriétaires rapportent :

• les revenus locatifs
• les dépenses locatives
• les améliorations en capital
• les calculs de DPA

Revenu Québec refuse souvent :

• des dépenses en capital non documentées
• vérifie les reçus de rénovation
• conteste les allocations à usage mixte
• examine la DPA dans les situations Airbnb

Les audits de location au Québec sont plus agressifs que les audits de l'ARC.

7. Exigences en matière de documentation

Pour revendiquer la DPA, vous devez conserver :

• le contrat d'achat
• l'état des ajustements
• les frais juridiques
• les reçus de rénovation
• les factures pour les appareils et meubles
• les calendriers d'amortissement de l'ARC
• les allocations de DPA TP-80
• les preuves supportant le pourcentage utilisé pour la location

Conservez les dossiers six ans après la vente, pas après l'achat.

Principales décisions judiciaires

Les tribunaux statuent systématiquement que :

• les demandes de DPA doivent correspondre à l'utilisation réelle de l'entreprise
• la récupération est obligatoire lors de la vente
• les dépenses en capital non documentées sont refusées
• les grandes rénovations comptent comme des dépenses en capital, pas comme des dépenses courantes
• les pertes locatives ne peuvent pas être créées en utilisant la DPA
• revendiquer la DPA peut empêcher l'éligibilité à l'ERP

Ces décisions renforcent l'importance de peser soigneusement les avantages et les inconvénients de l'amortissement des biens locatifs par la DPA.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec auditent les demandes de DPA

Les déclencheurs d'audit incluent :

• des demandes de DPA importantes
• des propriétés à usage mixte
• des pertes locatives revendiquées de manière répétée
• des factures manquantes
• des rénovations substantielles
• des opérations Airbnb ou de location à court terme
• des ventes rapides après la revendication de la DPA

La DPA est un domaine à haut risque pour les audits immobiliers.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA fournit un soutien complet en matière de DPA et de biens locatifs :

• déterminer si revendiquer ou sauter la DPA
• calculer les déductions de DPA optimales
• préparer précisément le T776 et le TP-80
• empêcher la récupération sur les ventes futures
• analyser les risques de l'ERP pour les maisons à usage mixte
• allouer les améliorations en capital par rapport aux réparations courantes
• structurer la planification fiscale à long terme pour les propriétaires
• défendre les demandes de DPA lors des audits de l'ARC/ARQ

Nous veillons à ce que votre stratégie de biens locatifs soit optimisée et à l'abri des audits.

Expérience client réelle

Exemples de Mackisen résolvant des problèmes de DPA :

• Un propriétaire de duplex du Québec a revendiqué la DPA à son insu et a perdu une partie de son ERP. Nous avons restructuré les dépôts futurs et minimisé les dommages.
• Un investisseur a vendu un bâtiment et a fait face à une récupération massive. Mackisen a recalculé les dépenses admissibles et réduit la récupération imposable.
• Un propriétaire a mal classé les réparations en tant qu'améliorations en capital. L'ARC a contesté les déductions. Nous avons corrigé les classifications et gagné l'objection.
• Un client avec des unités Airbnb a revendiqué une DPA excessive. L'ARQ a demandé des ajustements. Nous avons défendu les calculs et réduit les pénalités.
• Une société avec plusieurs bâtiments locatifs avait besoin d'optimisation de la DPA à travers les classes. Nous avons redessiné le calendrier d'amortissement.

Questions courantes

• Devrais-je revendiquer la DPA ?
Seulement si les avantages à long terme l'emportent sur la récupération.

• La DPA affecte-t-elle l'exemption de résidence principale ?
Oui — très dangereux pour les locations à occupation par le propriétaire.

• Puis-je revendiquer la DPA sur le terrain ?
Non — le terrain n'est pas amortissable.

• L'ARC peut-elle annuler ma DPA ?
Oui — si mal classifiée ou non documentée.

• La DPA peut-elle créer une perte locative ?
Non — la DPA ne peut pas réduire le revenu en dessous de zéro.

• Les hôtes d'Airbnb devraient-ils revendiquer la DPA ?
Généralement non — sauf si l'unité est complètement séparée.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires et les investisseurs immobiliers à prendre des décisions éclairées sur les avantages et les inconvénients de l'amortissement des biens locatifs par la DPA. Que vous ayez besoin de planification DPA, de préparation d'état des loyers, de classification d'améliorations en capital, ou de défense lors d'un audit, notre équipe d'experts garantit précision, optimisation et conformité totale.