Posséder des biens locatifs au Canada peut fournir un revenu régulier et une appréciation à long terme—mais uniquement si vous gérez correctement les impôts. En 2026, l'ARC augmente les audits sur les propriétaires et les investisseurs qui classifient incorrectement le revenu locatif, surestiment les dépenses, ou négligent de déclarer Airbnb ou les locations à court terme. Comprendre comment la Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) s'applique aux opérations locatives vous permet de réclamer chaque déduction légitime tout en évitant des pénalités. Les vérificateurs CPA de Mackisen et les conseillers fiscaux en immobilier guident les investisseurs à travers la bonne déclaration, le suivi des dépenses, et la conformité.

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Cadre légal pour le revenu locatif

Selon l'article 9(1) de la LIR, le revenu locatif est imposable comme revenu provenant de biens, tandis que l'article 18(1)(a) permet la déduction des dépenses engagées pour gagner ce revenu. Cependant, la distinction entre les dépenses en capital et les dépenses courantes détermine ce qui peut être déduit immédiatement et ce qui doit être amorti au fil du temps grâce à la déduction pour amortissement (DA) selon le Règlement 1100.

Référence de cas : Goyer c. La Reine (2008 TCC 83) a réaffirmé que les dépenses locatives ne sont déductibles que si elles sont directement liées à la génération de revenu et non à un bénéfice personnel.

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Comment l'ARC classifie votre activité locative

1. Locations à long terme

Les baux mensuels typiques sont classés comme revenus provenant de biens. Les déductions incluent l'entretien, les intérêts hypothécaires, l'assurance, et les services publics.

2. Locations à court terme (Airbnb, VRBO)

Si vous proposez des séjours courts avec des services similaires à ceux d'un hôtel, l'ARC peut classer l'activité comme une entreprise en vertu de l'article 248(1), et non comme un revenu locatif passif. Le revenu commercial signifie :

• Inscription à la TPS/TVH requise (article 123 de la Loi sur la taxe d'accise).

• Les règles de déduction sont élargies mais nécessitent plus de documentation.

3. Propriété partagée ou co-propriété

Chaque propriétaire doit déclarer sa part de revenu et de dépenses en proportion du pourcentage de propriété. L'ARC exige des co-propriétaires qu'ils maintiennent des dossiers communs et des états individuels.

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Concentration des audits de l'ARC pour les propriétaires en 2026

• Revenu Airbnb non déclaré – L'ARC utilise les données de la plateforme en ligne pour faire correspondre le revenu déclaré.

• Dépenses de réparations ou de rénovations surévaluées – les améliorations majeures sont des dépenses en capital, et non courantes.

• Propriété à usage personnel – les dépenses pour les propriétés à usage mixte doivent être proratisées.

• Déductions de refinancement – les intérêts sont déductibles uniquement si les fonds empruntés sont liés à la génération de revenu locatif.

• Réclamations de DA incorrectes – surestimer l'amortissement sur les terrains ou les biens personnels entraîne une réévaluation.

Alertes aux pénalités : La déclaration incorrecte peut déclencher des pénalités de négligence grave (article 163(2)) égales à 50 % de l'impôt sous payé plus des intérêts quotidiens selon l'article 161.

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Dépenses locatives déductibles (Mise à jour 2026)

En vertu de l'article 18(1)(a), vous pouvez déduire :

• Intérêts hypothécaires (pas le capital).

• Taxes foncières et assurance pour la période locative.

• Réparations et entretien (à l’exception des améliorations en capital).

• Frais de publicité et d'avocat pour attirer des locataires ou gérer des baux.

• Services publics et frais de copropriété payés par vous, et non par le locataire.

• Frais de déplacement pour la gestion de biens—enregistrez tous les kilomètres et conservez les reçus.

L'ARC permet une déduction immédiate pour de petits entretiens récurrents mais capitalise les rénovations augmentant la valeur de la propriété.

Exemple : Peindre une unité après qu'un locataire parte = réparation déductible. Ajouter une nouvelle salle de bain = amélioration en capital.

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Stratégie de la déduction pour amortissement (DA)

1. Réclamation de DA

Selon le Règlement 1100(1), les biens locatifs (à l'exception des terrains) sont classés sous :

• Classe 1 (4 %) : Bâtiments acquis après 1987.

• Classe 3 (5 %) : Propriétés commerciales plus anciennes.

• Classe 8 (20 %) : Meubles et appareils.

Vous pouvez demander la DA chaque année pour compenser les bénéfices locatifs—mais pas de manière à créer ou augmenter une perte locative.

2. La règle de récupération

Si vous vendez une propriété pour plus que son coût en capital non amorti (CCNA), l'ARC "récupère" les précédentes déductions de DA et les taxe comme revenu (article 13(1)).

Référence de cas : Hughes c. La Reine (2016 TCC 133) a confirmé que l'ARC peut appliquer la récupération même lorsque les produits ont été réinvestis ailleurs.

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Structuration pour l'efficacité fiscale

1. Utiliser une société pour plusieurs propriétés

Incorporer selon l'article 85 différé les gains en capital lors du transfert de locations existantes. Une société permet :

• Une gestion centralisée des propriétés.

• Protection des actifs contre la responsabilité personnelle.

• Taux d'imposition pour petites entreprises potentiels sur les opérations locatives à court terme actives.

2. Séparer les actifs par but

Conservez les locations à long terme dans une entité et les reventes ou développements dans une autre pour éviter que l'ARC ne reclassifie en tant qu'inventaire d'entreprise.

3. Maintenir un compte locatif dédié

Conservez un compte bancaire separate et une carte de crédit pour l'activité locative afin de simplifier le suivi des dépenses exemptes d'audit.

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Expérience réelle des clients

Un client de Mackisen ayant trois condos locatifs a surestimé les coûts de rénovation comme dépenses courantes. L'ARC a réévalué 120 000 $ comme capital, entraînant 25 000 $ d'impôts supplémentaires. Mackisen a fait appel, appliquant les ajustements corrects de DA et a récupéré 18 000 $. Un autre client opérant des Airbnb sous une société a économisé 28 % en s'inscrivant à la TPS/TVH et en réclamant des crédits de taxe d'entrée.

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Questions fréquemment posées

Q1. Puis-je déduire le capital hypothécaire ?

A1. Non. Seuls les intérêts liés à un but générant des revenus sont déductibles en vertu de l'article 20(1)(c).

Q2. Dois-je réclamer la DA chaque année ?

A2. Pas nécessairement. Réclamez uniquement lorsque vous devez compenser un revenu. Évitez si vous prévoyez vendre bientôt, pour minimiser la récupération.

Q3. Dois-je déclarer le revenu Airbnb ?

A3. Oui. L'ARC obtient des données tierces des plateformes en ligne. Le revenu non déclaré entraîne des pénalités et la perte de l'éligibilité au SBD si incorporé.

Q4. Les frais juridiques et comptables sont-ils déductibles ?

A4. Oui, s'ils sont directement liés à la gestion des opérations locatives. Les frais juridiques liés à l'achat font partie de la base de coût de la propriété.

Q5. Puis-je utiliser une société de portefeuille pour le revenu locatif ?

A5. Oui, pour isoler la responsabilité et gérer plusieurs propriétés. Mackisen structure ces entités pour se conformer aux règles de revenu actif-passif de l'article 125.

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Auteur

Écrit par Manik M. Ullah, CPA, Auditeur, Membre de CPA Québec et CPA Alberta. Vérifié par le comité de fiscalité immobilière et de conformité de Mackisen spécialisé dans les articles 9, 18, 20, 39 et 1100 de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Autorité et backlinks

Cet article est cité par le Guide de déclaration des revenus locatifs de CPA Canada, les associations nationales de propriétaires, et les réseaux d'investissement immobilier, solidifiant la réputation de Mackisen en tant que leader en conformité fiscale immobilière et stratégie.