Louer une partie de votre maison — Implications fiscales

Introduction
Comprendre les implications fiscales de la location d'une partie de votre maison est essentiel pour les propriétaires, les propriétaires de condominiums et les investisseurs immobiliers à travers le Canada—en particulier au Québec, où Revenu Québec applique des règles strictes concernant la location et la résidence principale. Que vous louiez un sous-sol, une chambre, une suite, un appartement dans un garage, ou que vous exploitiez un Airbnb dans une partie de votre maison, dès que vous commencez à percevoir des revenus locatifs, votre propriété devient un actif à usage mixte. Cela change la manière dont vous calculez les dépenses, comment vous suivez la superficie et même combien d'impôts vous pourriez devoir lorsque vous vendez finalement la maison. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir sur les implications fiscales de la location d'une partie de votre maison pour éviter des erreurs coûteuses et protéger votre exemption de résidence principale.

Cadre légal et réglementaire
Les implications fiscales de la location d'une partie de votre maison sont régies par :

• la Loi sur l'impôt sur le revenu
• la Loi sur la taxe d'accise (TPS/TVH)
• la Loi sur la taxation du Québec
• le formulaire T776 de l'ARC
• le formulaire TP-80 du Québec
• la législation sur l'exemption de résidence principale (PRE)
• les règles d'amortissement des coûts en capital (ACC)
• les règles de TPS/TVQ pour l'activité commerciale
• les lignes directrices d'audit de l'ARC et de l'ARQ pour les propriétés à usage mixte

Le traitement fiscal dépend de :

• le pourcentage de la maison louée
• le type de location (à long terme contre à court terme sur Airbnb)
• si des modifications structurelles ont été apportées
• si l'ACC a été réclamée
• l'intention derrière la location
• la manière dont la propriété est utilisée au fil du temps

1. Rapport des revenus locatifs lors de la location d'une partie de votre maison

Vous devez déclarer 100% des revenus locatifs que vous tirez de la location d'une partie de votre maison, y compris :

• les loyers perçus
• les frais de stationnement
• les revenus de blanchisserie
• les remboursements de services publics
• les frais de nettoyage (Airbnb)
• les paiements des plateformes en ligne

Les revenus doivent être déclarés même si :

• le loyer est payé en espèces
• le locataire est un membre de la famille
• la location est occasionnelle
• le montant semble faible

L'ARC reçoit des données des banques, des historiques de transfert électronique, d'Airbnb et des municipalités.

2. Dépenses déductibles — Règles d'allocation

Lors de la location d'une partie de votre maison, vous ne pouvez déduire que la partie locative des dépenses.

Il existe deux méthodes d'allocation :

A. Allocation par superficie

Méthode la plus courante.

Exemple :
• Maison = 2 000 pi²
• Appartement au sous-sol = 600 pi²
Pourcentage de déduction = 600 ÷ 2 000 = 30%

B. Allocation par nombre de chambres

Utilisé pour les locations de chambres sans espace dédié.

Exemple :
• La maison a 8 chambres
• Vous louez 1 chambre
Pourcentage de déduction = 1 ÷ 8 = 12,5%

Les dépenses déductibles comprennent :

• les intérêts hypothécaires
• les taxes foncières
• l'assurance habitation
• les services publics
• les réparations et l'entretien
• internet (partie professionnelle)
• fournitures de nettoyage
• déneigement et aménagement paysager
• portion des frais de condo
• frais de plateforme Airbnb
• amortissement (ACC) — avec prudence

Les dépenses doivent être raisonnables et liées à l'espace locatif.

3. Réparations vs Améliorations en capital

Réparations (déductibles immédiatement)

• peinture
• réparation d'une fuite
• rebouchage des murs
• remplacement de petits accessoires

Améliorations en capital (éligibles à l'ACC uniquement)

• nouvelle cuisine ou salle de bain dans la partie locative
• nouveau toit
• importantes mises à niveau structurelles
• installation d'une entrée séparée

Les articles en capital doivent être amortis—et non déduits complètement.

4. Le piège de l'ACC — Risque pour l'exemption de résidence principale

L'une des plus grandes implications fiscales de la location d'une partie de votre maison est liée à l'ACC (Amortissement des Coûts en Capital).

Si vous réclamez l'ACC sur la partie locative :

• vous pourriez perdre l'exemption de résidence principale (PRE) sur cette partie de la maison
• les gains en capital futurs deviennent partiellement imposables
• l'ARC considère la partie locative comme un actif à usage commercial

Dans la plupart des cas à usage mixte :

NE réclameZ PAS l'ACC

à moins que la partie locative ne soit entièrement séparée (duplex, triplex).

C'est l'une des erreurs les plus courantes et dangereuses que font les propriétaires.

5. Exemption de résidence principale (PRE) pour les maisons à usage mixte

Si vous louez une partie de votre maison :

Vous pouvez toujours réclamer 100% de la PRE SI :

• la partie locative n'était pas séparée structurellement (pas d'entrée séparée, pas d'unité séparée)
• aucune ACC n'a été réclamée
• l'utilisation locative était accessoire (petite portion, accessoire)
• la maison continue d'être utilisée principalement comme votre résidence

MAIS vous pourriez perdre une partie de la PRE si :

• l'unité locative est autonome
• vous réclamez l'ACC
• vous effectuez des rénovations substantielles
• la maison est utilisée en partie comme entreprise
• plus de 50% est loué

C'est un domaine majeur de surveillance des audits par l'ARC et l'ARQ.

6. Implications de la TPS/TVH et de la TVQ

Les locations à long terme (30 jours ou plus) d'espace résidentiel sont exemptes de TPS/TVH et de TVQ.

MAIS…

Locations à court terme (Airbnb) :

• sont des fournitures imposables
• peuvent nécessiter une inscription à la TPS/TVH après 30 000 $
• au Québec, l'inscription à la TVQ est obligatoire même en dessous de 30 000 $
• les frais de nettoyage et de service peuvent déclencher la taxe de vente
• les hôtes peuvent réclamer des ITC/ITR sur les dépenses

Comprendre la TPS/TVH/TVQ est crucial dans les implications fiscales de la location d'une partie de votre maison.

7. Déclencheurs d'audit pour les locations de maisons

L'ARC et l'ARQ audite fréquemment les maisons à usage mixte lorsque :

• les dépenses locatives sont anormalement élevées
• les revenus d'Airbnb ne sont pas déclarés
• l'ACC est réclamée incorrectement
• la répartition de l'utilisation personnelle par rapport à la location semble déraisonnable
• les services publics ou les réparations sont déduits à 100%
• la maison est vendue peu après la location
• la PRE est réclamée sur une unité locative autonome
• reçus ou factures manquants

Immobilier à usage mixte est l'une des plus grandes catégories d'audit de l'ARC.

8. Exigences en matière de documentation

Conservez :

• contrats de location
• états de paiement d'Airbnb
• plans d'étage pour allocation
• reçus de rénovation
• états de compte hypothécaire
• factures de services publics
• journaux d'utilisation de la maison
• dossiers TP-80 et T776
• déclarations de TPS/TVQ (le cas échéant)
• preuve de location

Conservez tous les documents pendant six ans, mais plus longtemps si la maison est vendue par la suite.

Décisions clés de la cour

Les cours canadiennes ont statué :

• réclamer l'ACC peut définitivement refuser la PRE
• les propriétés à usage mixte doivent suivre des normes d'"allocation raisonnable"
• l'activité d'Airbnb est considérée comme un revenu d'entreprise
• les dépenses non documentées sont refusées
• les zones d'utilisation personnelle ne peuvent pas être déduites
• une preuve de location est requise pour l'éligibilité à la PRE

Les cours du Québec maintiennent souvent des interprétations encore plus strictes.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA fournit un soutien expert complet pour les implications fiscales de la location d'une partie de votre maison :

• allocation optimale entre les espaces personnels et locatifs
• calcul des dépenses déductibles
• protection de l'exemption de résidence principale
• éviter le piège de l'ACC
• structuration correcte de la location Airbnb
• préparation de T776 et TP-80
• enregistrement et dépôt de la TPS/TVQ pour les locations à court terme
• reconstitution des reçus manquants
• défense des maisons à usage mixte lors des audits de l'ARC ou de l'ARQ
• planification de l'impact fiscal pour la vente future de la propriété

Nous vous aidons à tirer profit de la location sans perdre d'avantages fiscaux.

Expérience client réelle

Cas récents de Mackisen :

• Un propriétaire a loué un appartement au sous-sol et a réclamé l'ACC. L'ARC a refusé la PRE. Nous avons restructuré les dépôts et minimisé l'impôt sur les gains en capital.
• Un hôte Airbnb à Montréal n'a pas facturé la TVQ. L'ARQ a réévalué. Nous avons enregistré et négocié des réductions.
• Un propriétaire de duplex a mal attribué les dépenses. L'ARC a contesté les déductions. Mackisen a recalculé la superficie et a gagné l'objection.
• Un propriétaire a converti une partie d'une maison en espace commercial. Nous avons empêché la perte de la PRE en évitant l'ACC et en documentant l'utilisation.
• Un propriétaire de chalet a loué de manière saisonnière et a mal déclaré ses revenus. Mackisen a corrigé les dépôts et évité des pénalités.

Questions fréquentes

• Dois-je déclarer les revenus locatifs s'il s'agit d'un membre de ma famille ?
Oui—toujours.

• Puis-je toujours obtenir l'exemption de résidence principale complète ?
Oui—si aucune ACC n'est réclamée et que l'espace n'est pas autonome.

• Dois-je réclamer l'ACC ?
Habituellement non—pour les maisons à usage mixte.

• Airbnb est-il considéré comme un revenu locatif ?
Oui—et souvent comme un revenu d'entreprise.

• Ai-je besoin d'une inscription à la TPS/TVH ?
Pour Airbnb : oui après 30 000 $.
Pour la TVQ du Québec : obligatoire pour les locations à court terme.

• Puis-je déduire les intérêts hypothécaires ?
Uniquement la portion à usage locatif.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires à naviguer dans les règles complexes concernant les implications fiscales de la location d'une partie de votre maison. Que vous louiez une chambre, une suite, un appartement au sous-sol ou que vous gériez un Airbnb, notre équipe d'experts veille à un rapport précis, protège votre exemption de résidence principale et vous défend lors des audits de l'ARC ou de l'ARQ.