Rapport sur les revenus et dépenses locatifs

Introduction
Comprendre la déclaration des revenus et des dépenses locatives est essentiel pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers, les opérateurs d'Airbnb et quiconque percevant des revenus de biens au Canada. Les revenus locatifs sont l'une des sources les plus courantes de revenus imposables, mais aussi l'une des plus souvent auditées par l'ARC et Revenu Québec. Une déclaration incorrecte, des reçus manquants ou des déductions inappropriées peuvent entraîner des réévaluations, des pénalités et des dépenses refusées. Que vous possédiez un seul bien locatif ou un portefeuille de propriétés, ce guide vous apprendra tout ce que vous devez savoir sur la déclaration des revenus locatifs et des dépenses de manière précise et légale.

Cadre Légal et Réglementaire
La déclaration des revenus et des dépenses locatives est régie par :

• la Loi de l'impôt sur le revenu
• la Loi sur la fiscalité du Québec
• le formulaire de l'ARC T776 – État des revenus de locations immobilières
• le formulaire du Québec TP-80
• les règlements sur la TPS/TVH et la TVQ pour les locations à court terme
• les directives d'audit de l'ARC et de l'ARQ

Les propriétaires doivent déclarer les revenus locatifs provenant de :

• biens immobiliers résidentiels
• unités locatives commerciales
• Airbnb ou locations à court terme
• propriétés à usage mixte
• immeubles multifamiliaux
• biens locatifs étrangers

Déclarer correctement les revenus et les dépenses locatives garantit la conformité et une protection en cas d'audit.

1. Qu'est-ce qui Compte Comme Revenus Locatifs ?

Les revenus locatifs comprennent :

• loyer mensuel
• frais de stationnement
• revenus de buanderie
• revenus de location de stockage
• services publics payés par les locataires
• revenus d'Airbnb ou de locations à court terme
• frais pour animaux de compagnie
• frais de retard
• frais de résiliation de bail
• incitations imposables (le cas échéant)

Tous ces éléments doivent être inclus lors de la déclaration des revenus et des dépenses locatives.

Airbnb/Locations à Court Terme
Les locations à court terme de moins de 30 jours sont considérées comme une activité commerciale aux fins de la TPS/TVH et de la TVQ. Des règles spéciales s'appliquent.

2. Quelles Dépenses Locatives Sont Déductibles ?

L'ARC et l'ARQ permettent aux propriétaires de déduire des dépenses raisonnables encourues pour générer des revenus locatifs.

Les dépenses déductibles courantes comprennent :

• intérêts hypothécaires
• taxes foncières
• assurance habitation
• frais de copropriété
• services publics (si payés par le propriétaire)
• réparations et entretien
• frais de publicité
• services de nettoyage
• frais de gestion immobilière
• frais bancaires
• frais juridiques et comptables
• frais de voyage pour gérer la propriété (partiel)
• dépenses de bureau
• aménagement paysager et déneigement
• petits outils et fournitures

Ce sont des éléments essentiels de la déclaration des revenus et des dépenses locatives.

Dépenses en Capital vs Dépenses Courantes

Dépenses courantes = déductibles immédiatement
Exemples : nettoyage, réparations mineures, peinture, petites réparations

Dépenses en capital = ajoutées au bâtiment et amorties (CCA)
Exemples : nouveau toit, rénovations majeures, améliorations structurelles

Une mauvaise classification de ces dépenses est l'un des principaux déclencheurs d'audit.

3. Demande du Rappel du Coût du Capital (RCC)

Le RCC est l'amortissement sur les bâtiments ou équipements locatifs.

Règles clés :

• Vous ne pouvez pas utiliser le RCC pour créer ou augmenter une perte locative
• Les bâtiments résidentiels utilisent la Classe 1 (4%)
• Les meubles/appareils utilisent la Classe 8 (20%)
• L'équipement Airbnb peut relever de la Classe 10 ou de la Classe 12
• Le rappel de RCC s'applique lorsque vous vendez la propriété

Le RCC est facultatif, mais important dans la déclaration des revenus et des dépenses locatives.

4. Règles Fiscales sur Airbnb & Locations à Court Terme

Les locations à court terme sont considérées comme une activité commerciale, signifiant :

• La TPS/TVH s'applique après 30 000 $ de revenus
• La TVQ s'applique au Québec indépendamment des règles de la TPS
• Les ITCs/ITRs peuvent être demandés
• Les règles de RCC diffèrent
• Les frais de nettoyage et de turnover augmentent la déductibilité

Les opérateurs d'Airbnb doivent déclarer tous les revenus via le T776 et le TP-80.

5. Propriétés à Usage Mixte (Usage Personnel + Locatif)

Les propriétés utilisées à des fins personnelles et locatives doivent être réparties :

Exemple :
• Vous vivez dans 50 % de la maison
• Louez 50 % de la maison
= seules 50 % des dépenses sont déductibles

Les portions d'utilisation personnelle ne peuvent pas être déduites.

C'est un problème majeur dans la déclaration des revenus et des dépenses locatives.

6. Pertes Locatives

Les pertes locatives se produisent lorsque les dépenses dépassent les revenus locatifs.

Les pertes sont déductibles uniquement si la propriété est exploitée avec une :

Attente raisonnable de profit (ARP).

L'ARC refuse les pertes pour :

• locations de loisir
• propriétés non mises sur le marché pour location
• utilisation personnelle excessive
• dépenses déraisonnables

Vous devez prouver une réelle intention commerciale.

7. Exigences en Matière de Tenue de Registre

Les propriétaires doivent conserver :

• baux
• reçus pour toutes les dépenses
• preuves de paiement
• relevés hypothécaires
• factures de taxes foncières
• états de copropriété
• reçus de rénovations
• contrats d'agent immobilier
• journaux de voyage
• rapports Airbnb ou de réservation
• factures de TPS/TVQ

Conservez les dossiers pendant six ans, ou plus longtemps pour une propriété capitale.

Décisions Judiciaires Clés

Les tribunaux statuent de manière cohérente :

• Le RCC ne peut pas augmenter les pertes locatives
• Les améliorations cosmétiques peuvent être considérées comme des capitales
• Les dépenses non documentées sont refusées
• Les revenus d'Airbnb doivent être déclarés même s'ils sont payés en espèces
• L'utilisation personnelle vs l'utilisation locative doit être clairement séparée
• L'ARP nécessite une réelle intention de dégager des profits

Les tribunaux du Québec adoptent souvent une approche encore plus stricte.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec Audit les Propriétés Locatives

Les biens immobiliers locatifs sont l'un des secteurs les plus audités car :

• des dépenses élevées entraînent des pertes
• des réparations non documentées sont courantes
• une mauvaise classification des dépenses en capital et actuelles
• les opérateurs d'Airbnb oublient souvent la TPS/TVQ
• les revenus locatifs sont sous-déclarés
• les propriétés à usage mixte créent de la confusion
• les règles de résidence principale sont souvent mal appliquées

Détecter les erreurs tôt permet d'éviter de lourdes réévaluations.

Stratégie Mackisen

Mackisen CPA offre un soutien complet pour déclarer les revenus et les dépenses locatives :

• préparation précise des T776 et TP-80
• allocation des dépenses à usage mixte
• séparation des réparations en capital et courantes
• optimisation de RCC sans déclencher le rappel
• révision des obligations en matière d'Airbnb et de TPS/TVQ
• préparation d'états locatifs à l'épreuve des audits
• gestion des audits locatifs de l'ARC et de l'ARQ
• reconstruction des reçus manquants
• garantir le réalisme du profit (conformité à l'ARP)

Nous protégeons les propriétaires contre des erreurs fiscales coûteuses.

Expérience Client Réelle

Exemples de la façon dont Mackisen a aidé des propriétaires :

• Un propriétaire de condo a perdu des reçus pour des rénovations. L'ARC a refusé les dépenses. Mackisen a reconstruit les preuves et a récupéré la plupart des déductions.
• Un hôte Airbnb du Québec a omis de facturer la TVQ. L'ARQ a exigé des paiements rétroactifs. Nous avons corrigé les déclarations et négocié un plan de paiement.
• Un propriétaire de duplex a mal alloué les dépenses entre les parties personnelles et locatives. Nous avons recalculé les allocations et évité la réévaluation.
• Un investisseur immobilier a mal utilisé le RCC. L'ARC a tenté de récupérer. Mackisen a corrigé les déclarations et a minimisé l'impact fiscal.
• Un propriétaire a oublié de déclarer les revenus locatifs pendant deux ans. Nous avons déposé des déclarations volontaires et évité des pénalités.

Ces cas montrent pourquoi le soutien d'experts est important.

Questions Fréquemment Posées

• Le principal d'une hypothèque est-il déductible ?
Non, seulement les intérêts.

• Puis-je déduire les rénovations ?
Seulement si classées correctement (courantes vs capitales).

• Dois-je déclarer les revenus d'Airbnb ?
Oui, 100 %.

• Les pertes locatives peuvent-elles réduire les revenus d'emploi ?
Oui, si l'ARP est démontré.

• Dois-je m'inscrire à la TPS/TVH ?
Seulement pour les locations à court terme ou commerciales.

• Le Québec exige-t-il la TP-80 ?
Oui, chaque année.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires et les investisseurs immobiliers à rester conformes tout en maximisant les déductions légitimes. Que vous déclariez des revenus locatifs et des dépenses, gériez des immeubles multifamiliaux ou naviguiez dans les règles d'Airbnb, notre équipe d'experts fournit une préparation fiscale complète, une conformité, une défense en cas d'audit et une planification stratégique pour protéger votre investissement.