Guide fiscal pour les ventes par mandat au Québec : Règles de la TPS/TVQ, Gains en capital vs Revenu d'entreprise, et Risques d'audit de l'ARC — Cabinet comptable près de chez vous, Montréal

Introduction

Les ventes par cession — la vente des droits à un condo en pré-construction ou à une nouvelle propriété avant la clôture — sont devenues extrêmement populaires au Québec, notamment sur le marché en forte croissance des condos à Montréal. Cependant, les transactions de cession sont l'un des domaines les plus audités par l'ARC et Revenu Québec, car les vendeurs les déclarent souvent incorrectement. Ce guide explique comment les frais de cession sont imposés, quand la TPS/TVQ s'applique, comment déterminer les gains en capital par rapport aux revenus d'entreprise, et comment un cabinet de CPA près de chez vous à Montréal peut vous protéger des réévaluations.

Cadre Juridique et Réglementaire

En vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la Loi sur la fiscalité du Québec, les ventes par cession peuvent être traitées comme des gains en capital (50 pour cent imposables) ou des revenus d'entreprise (100 pour cent imposables), selon l'intention et le modèle d'activité du vendeur. La TPS et la TVQ s'appliquent généralement aux cessions impliquant des propriétés résidentielles nouvelles ou des condos en pré-construction, en particulier lorsque le cédant a initialement signé un contrat pour une propriété taxable. Les frais de cession, les bénéfices, et parfois même les dépôts remboursés peuvent être soumis à la taxe de vente. Les dépenses déductibles peuvent inclure les frais juridiques, les intérêts, les frais de cession de condo, les commissions d'agent immobilier, la publicité et les coûts de financement. L'ARC et Revenu Québec exigent une documentation détaillée, y compris le contrat d'achat original, le contrat de cession, les reçus de dépôt et la correspondance avec les développeurs.

Décisions Judiciaires Clés

Les tribunaux ont à plusieurs reprises statué que les bénéfices tirés de la cession sont souvent considérés comme des revenus d'entreprise plutôt que des gains en capital, surtout lorsque les acheteurs n'avaient jamais l'intention de vivre dans l'unité. Les juges ont souligné que l'intention au moment de l'achat, le nombre de transactions et le comportement promotionnel déterminent le traitement fiscal. Plusieurs décisions ont confirmé que la TPS/TVQ doit être facturée et remise sur les frais de cession, même lorsque le vendeur n'était pas conscient. Les tribunaux ont également refusé les déductions lorsque les cédants n'avaient pas de reçus appropriés pour les frais juridiques ou ont tenté de déduire des coûts personnels.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec Ciblent les Vendeurs par Cession

Les ventes par cession sont l'un des secteurs les plus à risque pour les audits en raison de :
• Classification erronée fréquente en tant que gains en capital
• Échec de facturer ou de remettre la TPS/TVQ
• Frais de cession non déclarés
• Traitement incorrect des dépôts remboursés
• Transactions en espèces entre le cédant et le cessionnaire
• Comportement d'achat et de vente rapide

Les auditeurs vérifient les registres fonciers, les déclarations des développeurs, les demandes de remboursement de TPS/TVQ, les dépôts bancaires et les annonces MLS pour déceler des incohérences.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les vendeurs par cession à déterminer le traitement fiscal correct dès le départ. Nous analysons l'intention, la fréquence des transactions et les modèles d'achat de condos pour déterminer si la cession doit être traitée comme un revenu d'entreprise ou un gain en capital. Nous calculons les obligations de TPS/TVQ, réconcilions les dépôts et préparons la documentation de soutien pour les frais de cession. Notre équipe s'assure que les déductions telles que les frais juridiques, les commissions et les intérêts sont entièrement justifiés. En cas d'audit, nous défendons votre classification, reconstruisons la paperasse et négocions des réévaluations réduites.

Expérience de Clients Réels

Un investisseur de Montréal a cédé trois condos en pré-construction et a déclaré tous les bénéfices comme des gains en capital. L'ARC a reclassé les revenus en tant que revenus d'entreprise et a exigé la TPS/TVQ sur les frais de cession. Nous avons examiné tous les contrats, reconstruit les délais, calculé le traitement de la taxe de vente approprié et négocié une pénalité réduite. Dans un autre cas, un cédant a omis de conserver les reçus de dépôt ; nous avons reconstruit la documentation en utilisant les déclarations des développeurs et avons sauvé les déductions admissibles.

Questions Fréquemment Posées

Les bénéfices de cession sont-ils imposables ?

Oui. Ils sont imposables soit en tant que gains en capital soit en tant que revenus d'entreprise selon l'intention et la fréquence de l'activité.

Les ventes par cession nécessitent-elles la TPS/TVQ ?

Oui, la plupart des cessions impliquant des propriétés nouvelles ou en pré-construction déclenchent la TPS/TVQ sur les frais de cession.

Les dépôts remboursés sont-ils imposables ?

Parfois. Les portions liées aux augmentations de valeur ou aux bénéfices peuvent être imposables.

Quelles dépenses les vendeurs par cession peuvent-ils déduire ?

Les frais juridiques, les intérêts, les commissions et certains frais de portage avec une documentation complète.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les vendeurs par cession à rester conformes tout en maximisant les retours nets. Que vous cédiez une unité ou plusieurs contrats, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection complète contre les audits.