Guide fiscal pour les propriétaires commerciaux au Québec : Règles de la TPS/TVQ, structures de bail et dépenses de propriété déductibles — Cabinet comptable près de chez vous, Montréal

Introduction

Les propriétaires commerciaux au Québec gèrent des immeubles de bureaux, des espaces commerciaux, des unités industrielles et des propriétés à usage mixte — tous présentant des obligations importantes en matière de TPS/TVQ et des règles fiscales complexes. Étant donné que les locations commerciales sont des fournitures imposables, les propriétaires doivent suivre des exigences strictes en matière de facturation, de remittance et de documentation. Ce guide explique comment les propriétaires commerciaux doivent déclarer les revenus locatifs, appliquer la TPS/TVQ, structurer correctement les baux, réclamer des déductions et comment une firme de CPA près de chez vous à Montréal peut aider à prévenir des réévaluations coûteuses.

Cadre légal et réglementaire

En vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la Loi sur la taxation du Québec, tous les loyers commerciaux sont imposables, exigeant que les propriétaires s'inscrivent à la TPS et à la TVQ une fois que les recettes annuelles dépassent le seuil de petit fournisseur. Les propriétaires doivent émettre des factures conformes aux exigences fiscales indiquant les montants de TPS/TVQ, leurs numéros fiscaux et la nature des services fournis. Les baux commerciaux incluent souvent des frais imposables supplémentaires tels que CAM (entretien des espaces communs), recouvrements d'assurance, déneigement, sécurité et frais de gestion immobilière. Les dépenses déductibles incluent les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les services publics, les réparations, l'entretien, les honoraires professionnels, la gestion immobilière et l'amortissement des coûts pour les actifs admissibles. L'ARC et Revenu Québec exigent des reçus détaillés, des factures justificatives et des contrats de bail pour toutes les déductions.

Décisions clés des tribunaux

Les tribunaux ont statué que les propriétaires commerciaux doivent remettre la TPS/TVQ sur tous les loyers imposables et les frais récupérables. Les juges ont refusé des déductions pour des réparations non documentées, des frais CAM non justifiés et des frais personnels revendiqués comme coûts d'affaires. La jurisprudence confirme que les améliorations en capital doivent être amorties par le CCA, et non déduites comme réparations. Les tribunaux soulignent également que les propriétaires doivent conserver une documentation adéquate des baux pour justifier les portions imposables et exonérées du loyer.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec ciblent-ils les propriétaires commerciaux

Ce secteur est fréquemment audité en raison de :
• Revenus locatifs élevés
• Erreurs de remittance de TPS/TVQ
• Structures de baux complexes
• Documentation manquante pour les dépenses récupérables
• Classification incorrecte des améliorations en capital
• Disparités entre le loyer perçu et le loyer déclaré

Les auditeurs comparent les baux commerciaux, les états des locataires, les dépôts bancaires et les déclarations de TPS/TVQ pour garantir une conformité totale.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les propriétaires commerciaux à établir des systèmes comptables et fiscaux complets conçus pour la gestion des propriétés commerciales. Nous déterminons les obligations en matière de TPS/TVQ, analysons les structures de bail et veillons à ce que toutes les factures soient conformes à la législation fiscale. Nous optimisons les déductions pour les réparations, l'entretien, les services publics, l'assurance et l'amortissement des coûts. Notre équipe prépare les déclarations de fin d'année, organise la documentation pour les frais CAM et récupérables, et veille à ce que tous les dossiers respectent les normes de l'ARC et de Revenu Québec. En cas d'audit, nous défendons vos déductions, reconstruisons les dossiers et négocions pour réduire les réévaluations.

Expérience client réelle

Un propriétaire commercial de Montréal n'a pas remis la TPS/TVQ sur des frais de loyer supplémentaires, y compris le déneigement et l'entretien de la propriété. Revenu Québec a émis une importante réévaluation. Nous avons examiné les termes du bail, recalculé la TPS/TVQ, corrigé les déclarations et négocié une structure de pénalité réduite. Dans un autre cas, un propriétaire a tenté de déduire des améliorations en capital comme réparations ; nous avons reclassé correctement les dépenses, empêchant ainsi une escalade de l'audit.

Questions courantes

Les locations commerciales sont-elles imposables ?

Oui. La TPS et la TVQ doivent être facturées sur le loyer de base et la plupart des frais de loyer supplémentaires.

Quelles dépenses les propriétaires commerciaux peuvent-ils déduire ?

Les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les réparations, les services publics, les honoraires professionnels et l'amortissement des coûts.

Les frais CAM sont-ils imposables ?

Oui. La plupart des dépenses d'exploitation récupérables sont imposables à moins d'être spécifiquement exonérées.

Quelles documents les propriétaires commerciaux doivent-ils conserver ?

Baux, factures, reçus, déclarations de TPS/TVQ et réconciliations détaillées des CAM.

Pourquoi Mackisen

Fort de plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires commerciaux à rester conformes tout en maximisant les déductions. Que ce soit pour la gestion d'unités commerciales, d'immeubles de bureaux ou d'espaces industriels, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre le risque d'audit.