Guide fiscal pour les investisseurs immobiliers au Québec : Revenu d'entreprise vs Gains en capital, règles de la TPS/TVQ et documentation de rénovation - Cabinet comptable près de chez vous, Montréal

Introduction

Les rénovateurs de maisons au Québec opèrent dans un des secteurs les plus audités. L'ARC et Revenu Québec examinent de près les flips parce que de nombreux contribuables déclarent incorrectement les bénéfices en tant que gains en capital plutôt qu'en tant que revenus d'entreprise, ne facturent pas la TVH/TVQ lorsqu'ils y sont tenus, ou manquent de documentation pour les rénovations. Ce guide explique comment les revenus de flips doivent être déclarés, comment la taxe de vente s'applique aux propriétés rénovées, quelles dépenses sont déductibles, et comment un cabinet de CPA près de chez vous à Montréal peut vous protéger des réévaluations.

Cadre Légal et Réglementaire

En vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la Loi sur la fiscalité du Québec, le bénéfice provenant de la revente de propriétés est généralement considéré comme un revenu d'entreprise — ce qui signifie que 100 % est imposable — si l'intention au moment de l'achat était la revente. Les gains en capital (50 % imposables) ne s'appliquent que lorsqu'une propriété est achetée pour un investissement à long terme. La TVH et la TVQ s'appliquent à la vente de propriétés résidentielles neuves ou considérablement rénovées, ce qui signifie que les rénovateurs peuvent avoir besoin de percevoir et de remettre la taxe de vente. Les dépenses déductibles incluent les matériaux de rénovation, le travail des sous-traitants, les coûts de financement, les intérêts, les services publics pendant la construction, les taxes foncières, les frais de comptabilité et la publicité. L'ARC et Revenu Québec exigent une documentation complète de tous les coûts de rénovation, des contrats d'achat et de la documentation de revente.

Décisions Judiciaires Clés

Les tribunaux se prononcent à plusieurs reprises contre les contribuables qui tentent de classer les flips comme des gains en capital. Les juges considèrent l'intention, la fréquence des transactions, le type de rénovation et le comportement général. Dans plusieurs cas, les gains ont été reclassés comme des revenus d'entreprise en raison d'activités de flips répétées ou de rénovations substantielles réalisées pour la revente. Les tribunaux ont également confirmé que la TVH/TVQ doit être facturée sur la vente de maisons considérablement rénovées et que l'absence de reçus de contrat ou de travail non documenté entraînera un refus de déductions.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec Ciblent les Rénovateurs de Maisons

Les rénovateurs sont fortement audités en raison de :
• Rapport incorrect des revenus d'entreprise en tant que gains en capital
• Non-remise de la TVH/TVQ sur les propriétés neuves ou considérablement rénovées
• Reçus manquants pour les rénovations
• Paiements de main-d'œuvre en espèces
• Transactions immobilières fréquentes
• Dépôts bancaires inexpliqués
• Transactions de cession non déclarées

Les auditeurs examinent les données du registre foncier, les permis de construire, les factures des entrepreneurs, les annonces MLS, les relevés bancaires et les délais de rénovation pour reconstruire le bénéfice.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les rénovateurs à structurer correctement leur entreprise dès le premier jour. Nous déterminons si une vente est imposable en tant que revenu d'entreprise ou gains en capital, analysons les obligations de la TVH/TVQ pour les propriétés rénovées, et construisons des systèmes complets de calcul des coûts de chantier. Nous organisons les factures des entrepreneurs, les matériaux, la documentation avant et après, et les dossiers de financement pour soutenir toutes les déductions. Notre équipe prépare les dépôts de fin d'année, les états financiers et les calculs de recapture de capital au besoin. En cas d'audit, nous défendons votre classification, reconstruisons les coûts de rénovation, et négocions pour réduire les réévaluations.

Expérience Client Réelle

Un rénovateur de Montréal a vendu trois maisons rénovées en deux ans mais a déclaré tous les bénéfices comme des gains en capital. L'ARC a reclassé le revenu comme un revenu d'entreprise et a lancé un audit de la TVH/TVQ. Nous avons produit une analyse complète de l'intention, reconstruit toutes les dépenses de rénovation, et négocié une réduction substantielle des pénalités. Dans un autre cas, la main-d'œuvre en espèces non documentée d'un rénovateur a été refusée ; nous avons reconstruit les dossiers et récupéré les déductions autorisées.

Questions Fréquemment Posées

Le flipping est-il considéré comme un revenu d'entreprise ?

Oui. Dans la plupart des cas, le flipping de maisons est traité comme un revenu d'entreprise, à moins que la propriété n'ait été clairement achetée comme un investissement à long terme.

Les rénovateurs doivent-ils facturer la TVH/TVQ ?

Oui, lors de la vente de maisons neuves ou considérablement rénovées.

Quelles dépenses de rénovation sont déductibles ?

Matériaux, main-d'œuvre de sous-traitants, intérêts, services publics, taxes foncières, assurances et frais de comptabilité — avec documentation complète.

Comment puis-je me protéger d'un audit ?

Conservez les reçus, suivez les étapes de rénovation, documentez l'intention et gardez des dossiers financiers complets.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les rénovateurs de maisons à rester conformes tout en maximisant la rentabilité. Que vous retourniez une propriété ou gériez plusieurs projets, notre équipe d'experts garantit précision, transparence et protection contre le risque d'audit.