Guide fiscal pour les propriétaires au Québec : Revenus locatifs, règles de la TPS/TVQ et dépenses admissibles — Cabinet comptable près de chez vous, Montréal

Introduction

Les propriétaires au Québec doivent naviguer dans des règles fiscales complexes concernant les revenus locatifs, les déductions d'expenses, l'allocation de coûts en capital, la TPS/TVQ sur certains loyers, et la conformité avec les exigences de déclaration de Revenu Québec. De nombreux propriétaires passent à côté de déductions importantes ou classifient incorrectement les dépenses, ce qui entraîne des réévaluations. Ce guide explique comment les propriétaires résidentiels et commerciaux doivent déclarer les revenus locatifs, appliquer les règles de la taxe de vente, réclamer correctement les déductions, et comment un cabinet comptable près de chez vous à Montréal peut garantir des déclarations précises et à l'abri des audits.

Cadre Juridique et Réglementaire

En vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la Loi sur la taxation du Québec, les revenus locatifs résidentiels doivent être déclarés annuellement, qu'ils proviennent de locataires à long terme, de locations étudiantes, de locations de chambres, ou de logements partagés. Le loyer résidentiel est généralement exempt de TPS et de TVQ, mais les revenus locatifs commerciaux sont imposables, nécessitant une inscription appropriée une fois que les revenus dépassent le seuil de petit fournisseur. Les dépenses déductibles incluent les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les services publics, les réparations, l'entretien, les frais de copropriété, la publicité, les honoraires comptables, et les coûts de gestion immobilière. L'allocation de coûts en capital (ACC) peut être demandée sur les bâtiments, les meubles, et les équipements, mais le faire peut affecter l'exemption de la résidence principale lors de la vente d'un bien. L'ARC et Revenu Québec exigent des reçus détaillés et une documentation pour toutes les dépenses locatives.

Décisions Judiciaires Clés

Les tribunaux ont statué que les propriétaires doivent clairement faire la distinction entre les améliorations en capital et les réparations. Les juges refusent systématiquement les déductions lorsque les contribuables tentent de déduire des dépenses en capital comme des réparations. Des affaires confirment également que les portions d'un bien utilisées à titre personnel ne peuvent pas être déduites des revenus locatifs. Plusieurs décisions soulignent que les dépenses non documentées, les paiements en espèces aux entrepreneurs, ou les factures de réparations vagues seront refusés. Les tribunaux réaffirment également que les propriétaires commerciaux doivent facturer la TPS/TVQ correctement ou se heurter à des évaluations.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec S'attaquent aux Propriétaires

Les propriétaires sont fréquemment audités en raison de :
• La mauvaise classification des réparations par rapport aux rénovations
• L'absence de reçus pour le travail des entrepreneurs
• Les revenus locatifs sous-déclarés (y compris les paiements en espèces)
• Le traitement incorrect de la TPS/TVQ pour les unités commerciales
• Le mélange des dépenses personnelles et locatives
• Des demandes d'ACC excessives ou non étayées

Les auditeurs vérifient les dépôts bancaires, les contrats de location, les déclarations RL-31 de Revenu Québec, et les annonces de location en ligne pour détecter les incohérences.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les propriétaires à organiser un système complet de comptabilité et de fiscalité adapté aux opérations locatives. Nous classifions les dépenses correctement, séparons les réparations des améliorations en capital, déterminons les obligations de TPS/TVQ pour les locations commerciales, et calculons l'ACC admissible. Nous préparons également des états de location, optimisons les déductions, gérons les allocations multi-unités, et veillons à ce que la documentation respecte les normes de l'ARC et de Revenu Québec. En cas d'audit, nous défendons vos demandes de dépenses, reconstruisons les reçus, et négocions des réductions dans les réévaluations.

Expérience d'un Client Réel

Un propriétaire de duplex à Montréal a déduit des coûts de rénovation majeurs comme réparations. L'ARC a réévalué la déclaration, affirmant qu'il s'agissait d'améliorations en capital. Nous avons reconstruit la documentation de rénovation, séparé les dépenses en capital et courantes, et réduit la réévaluation. Un autre propriétaire avec un locataire commercial n'a pas pu s'enregistrer pour la TPS/TVQ ; nous avons corrigé les déclarations, calculé les montants dus, et créé un plan de versement fiscal conforme.

Questions Fréquemment Poseées

Les locations résidentielles sont-elles imposables sous la TPS/TVQ ?

Non. Le loyer résidentiel est exonéré, mais les locations commerciales sont imposables.

Quelles dépenses les propriétaires peuvent-ils déduire ?

Les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les réparations, les services publics, la publicité, les frais de copropriété, et les coûts de gestion immobilière.

Quelle est la différence entre réparations et rénovations ?

Les réparations maintiennent l'état de la propriété; les rénovations améliorent ou prolongent sa durée de vie, et peuvent devoir être capitalisées.

Les propriétaires devraient-ils demander l'allocation de coûts en capital ?

L'ACC est optionnelle. Elle réduit le revenu imposable mais peut affecter l'impôt futur lors de la vente du bien.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience comptable combinée, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires à rester conformes tout en maximisant les déductions. Que vous gériez une seule unité ou un portefeuille locatif complet, notre équipe d'experts garantit précision, transparence, et protection contre le risque d'audit.