Gagner des revenus locatifs : Les bases fiscales – Un guide complet par un cabinet de comptables professionnels agréés de Montréal près de chez vous

Introduction

Que vous possédiez un condo, un duplex, une suite au sous-sol, une unité Airbnb, une propriété commerciale ou plusieurs locations résidentielles, dès que vous commencez à percevoir des loyers au Canada, vous devez le déclarer à l'ARC. Les revenus locatifs sont entièrement imposables, et l'ARC surveille attentivement l'activité immobilière à travers les registres fonciers, les correspondances de feuillets T, les dossiers municipaux, les données Airbnb et des plateformes, et les systèmes de TPS/TVH. De nombreux premiers propriétaires ne comprennent pas quelles dépenses ils peuvent déduire, comment remplir le formulaire T776 ou comment les revenus locatifs interagissent avec les intérêts hypothécaires, les réparations et l'allègement pour amortissement (AA). Ce guide explique les règles fiscales essentielles que chaque propriétaire doit connaître.

Cadre juridique et réglementaire

Les revenus locatifs sont régis par la Loi de l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés sur le formulaire T776 (État des locations immobilières). Les revenus locatifs comprennent les loyers perçus, les subventions, les frais de stationnement, les revenus des laveries et les revenus de locations à court terme. Les dépenses admissibles incluent les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les frais de condo, les réparations, les services publics, les assurances, la publicité, les honoraires de gestion, les frais professionnels et les coûts raisonnables d'un bureau à domicile le cas échéant. Les améliorations en capital doivent être capitalisées, et non dépensées. La TPS/TVH ne s'applique pas aux locations résidentielles à long terme, mais les locations à court terme de moins de 30 jours peuvent nécessiter une inscription à la TPS/TVH. L'ARC exige que les propriétaires conservent des reçus appropriés, des factures et une documentation pour toutes les réclamations.

Décisions judiciaires clés

Dans Youngman c. Canada, la cour a déterminé que les revenus locatifs doivent être déclarés en fonction des reçus réels, indépendamment de l'utilisation personnelle. Dans Begy c. Canada, l'ARC a refusé les pertes locatives en raison d'une documentation insuffisante ; la cour a soutenu la position de l'ARC, renforçant le besoin de tenir des dossiers appropriés. Dans Cassidy c. Canada, des améliorations en capital ont été incorrectement considérées comme des dépenses ; la cour a exigé une capitalisation et a permis la réévaluation de l'ARC. Dans Bruneau c. Québec, une allocation incorrecte entre l'utilisation personnelle et locative a été corrigée par la cour, réduisant les dépenses admissibles. Ces décisions montrent que des documents détaillés et une catégorisation correcte sont essentiels pour les propriétaires.

Pourquoi les revenus locatifs attirent l'attention de l'ARC

L'ARC surveille de près l'activité locative parce que de nombreux contribuables sous-estiment les loyers ou déduisent incorrectement des dépenses. Les indicateurs d'alerte incluent de grandes pertes locatives, une documentation incomplète, des propriétés utilisées en partie à des fins personnelles, des réparations excessives, l'AA mal déclarée ou des locations à court terme sans conformité à la TPS/TVH. L'ARC croise également les revenus locatifs avec les transferts immobiliers municipaux, les données du registre foncier, les relevés hypothécaires et les rapports des plateformes Airbnb/VRBO, augmentant le risque de vérification pour les propriétaires qui ne déclarent pas intégralement.

Comment fonctionnent les revenus locatifs à des fins fiscales

Les revenus locatifs sont généralement calculés comme le loyer brut moins les dépenses admissibles. Un profit locatif augmente le revenu imposable, tandis qu'une perte locative peut réduire d'autres revenus si la location est exploitée avec une attente raisonnable de profit. Les locations résidentielles à long terme sont exemptées de TPS/TVH, mais les locations à court terme (moins de 30 jours) sont imposables une fois que les revenus dépassent 30 000 $. L'allègement pour amortissement (AA) peut être demandé pour réduire les revenus locatifs imposables, mais demander l'AA peut réduire ou éliminer l'exemption de résidence principale lors de la vente.

Dépenses locatives déductibles

1. Intérêts hypothécaires

Seule la portion d'intérêt – pas le capital – est déductible.

2. Taxes foncières et assurances

Entièrement déductibles si la propriété est 100 % locative.

3. Entretien et réparations

Les réparations mineures sont déductibles ; les améliorations majeures doivent être capitalisées.

4. Frais de condo

Déductibles s'ils se rapportent à la portion locative.

5. Services publics

Déductibles lorsque le propriétaire les paie.

6. Publicité, gestion et frais professionnels

Les frais de placement des locataires, de comptabilité et de services juridiques sont déductibles.

7. Dépenses de voyage

Autorisées uniquement pour les voyages directement liés à la gestion de la propriété locative.

Éléments non déductibles ou limités

Les améliorations en capital doivent être capitalisées. La terre n'est pas amortissable. Les portions d'utilisation personnelle doivent être exclues. Le capital hypothécaire, les grandes rénovations destinées à augmenter la valeur de la propriété et les améliorations cosmétiques visant à améliorer la revente ne peuvent pas être dépensées. L'ARC rejette les estimations – des reçus sont requis.

Locations à court terme (Airbnb, VRBO)

Les locations à court terme de moins de 30 jours avec des services similaires à ceux des hôtels peuvent nécessiter une inscription à la TPS/TVH à partir de 30 000 $ de revenus. Les dépenses doivent être réparties entre l'utilisation personnelle et locative. Les réglementations municipales peuvent exiger des permis ou des remises fiscales. L'ARC considère de nombreux hôtes Airbnb comme exploitant une entreprise plutôt qu'une simple location.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les propriétaires à établir des structures fiscales locatives solides en catégorisant correctement les dépenses, en répartissant les portions personnelles et locatives, en préparant le formulaire T776, en gérant la TPS/TVH pour les locations à court terme, en analysant si l'AA doit être demandée, en reconstruisant la documentation manquante et en défendant les déductions locatives lors des vérifications de l'ARC. Nos stratégies maximisent les déductions tout en maintenant une pleine conformité.

Expérience de clients réels

Un propriétaire à Montréal avec des reçus de rénovation manquants a fait face à un refus des dépenses majeures par l'ARC ; nous avons reconstruit la documentation et restauré la plupart des déductions. Un propriétaire de condo a incorrectement déclaré des améliorations en capital comme des réparations ; nous avons corrigé les déclarations et évité les pénalités. Un hôte Airbnb, ignorant des obligations de TPS/TVH, a dépassé 30 000 $ de revenus ; nous les avons inscrits correctement et corrigé les déclarations passées. Un propriétaire de duplex a mal attribué l'espace personnel ; nous avons recalculé les dépenses et protégé les déductions lors de la vérification.

Questions courantes

Dois-je garder des reçus pour toutes les dépenses ? Oui, l'ARC peut refuser des dépenses sans documentation. L'AA vaut-elle la peine d'être demandée ? Parfois, mais cela peut affecter l'impôt sur la vente. Les revenus de location Airbnb sont-ils imposables ? Toujours. Dois-je déclarer les revenus locatifs même s'ils couvrent juste les dépenses ? Oui, le loyer brut doit toujours être déclaré.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires à naviguer dans la fiscalité des revenus locatifs avec confiance. Que vous possédiez une propriété ou un portefeuille complet, nous garantissons des déclarations exactes, des déductions optimisées et une forte protection en cas de vérification.