Airbnb et locations à court terme – Implications fiscales : Un guide complet par un cabinet comptable de Montréal près de chez vous

Introduction

Les locations de courte durée sur des plateformes comme Airbnb, VRBO, Booking.com, Expedia, Sonder et les locations boutique sont devenues extrêmement populaires à travers le Canada. Mais de nombreux hôtes ne comprennent pas les règles fiscales. L'ARC traite les revenus de location à court terme différemment des revenus de location à long terme, et dans certains cas, les locations à court terme peuvent être taxées comme une entreprise, et non comme une simple location. En plus de l'impôt fédéral sur le revenu, les locations à court terme peuvent déclencher des obligations de TPS/TVH ou de TVQ, des taxes d'hébergement municipales, la perte de certains avantages liés à la résidence principale et un risque d'audit accru. Ce guide explique tout ce que les hôtes d'Airbnb doivent savoir sur le reporting fiscal, les déductions, l'enregistrement à la TPS/TVH et la conformité.

Cadre légal et réglementaire

La fiscalité des locations à court terme est régie par la Loi de l'impôt sur le revenu, la Loi sur la taxe d'accise (pour la TPS/TVH), la Loi sur la taxe de vente du Québec (TVQ), les règlements municipaux et les règles de déclaration des plateformes. L'ARC exige que tous les revenus de location à court terme soient déclarés, quel que soit le montant. Si vos revenus imposables mondiaux totaux dépassent 30 000 $ en quatre trimestres consécutifs, vous devez vous inscrire à la TPS/TVH (et à la TVQ si vous êtes au Québec). Les propriétés louées pour moins de 30 jours sont généralement considérées comme activités commerciales, ce qui signifie que la TPS/TVH s'applique sauf si des exonérations spécifiques existent. Des municipalités comme Montréal, Toronto, Vancouver et Québec exigent des permis et peuvent demander aux hôtes de transférer directement les taxes d'hébergement ou par l'intermédiaire d'Airbnb.

Principales décisions judiciaires

Dans l'affaire Gauthier c. Canada, la cour a statué qu'une activité fréquente de location à court terme constituait une entreprise, et non un revenu locatif, en raison des services fournis. Dans l'affaire Meech c. Canada, la cour a confirmé la reclassification par l'ARC des revenus d'Airbnb comme revenus d'entreprise en raison des services de nettoyage et d'accueil. Dans l'affaire Bruneau c. Québec, une allocation incorrecte entre l'utilisation personnelle et locative a conduit à une réévaluation par Revenu Québec. Dans l'affaire Reid c. La Reine, la TPS/TVH a été jugée applicable aux services de location à court terme. Ces affaires montrent comment les locations à court terme peuvent facilement entrer dans des catégories d'entreprises imposables.

Pourquoi les hôtes Airbnb encourent un risque élevé d'audit de l'ARC

L'ARC et l'ARQ reçoivent des données d'Airbnb et d'autres plateformes. L'ARC compare les revenus d'Airbnb aux : feuillets T, dépôts bancaires, déclarations de TPS/TVQ, dossiers de licences municipales, et indicateurs de style de vie. Les drapeaux rouges incluent des déclarations de revenus locatifs incohérentes, des demandes de dépenses excessives, l'absence d'inscription à la TPS/TVH/TVQ malgré le dépassement de 30 000 $ de revenus, la réclamation d'une exonération de résidence principale après utilisation d'Airbnb, ou le fait de ne pas allouer avec précision les portions personnelle et locative. Les hôtes d'Airbnb figurent parmi les principales cibles d'audit de l'ARC.

Fiscalité des revenus de location à court terme

Les revenus de location à court terme doivent être déclarés comme soit : revenus locatifs (si des services minimaux), soit revenus d'entreprise (si des services substantiels tels que nettoyage quotidien, repas, service de conciergerie ou gestion de propriété). Les revenus d'entreprise permettent plus de déductions mais sont entièrement imposables et peuvent déclencher des obligations de RÉ/RQ. Les revenus locatifs sont déclarés sur le formulaire T776, tandis que les revenus d'entreprise figurent sur le formulaire T2125. Une classification incorrecte peut entraîner des réévaluations, des pénalités ou des audits de TPS/TVH.

Exigences en matière de TPS/TVH et de TVQ

Les locations à court terme de moins de 30 jours ayant des services similaires à ceux des hôtels sont généralement des fournitures imposables. Si vos revenus dépassent 30 000 $ en quatre trimestres, l'inscription est obligatoire. Une fois inscrit, vous devez : percevoir la TPS/TVH (et la TVQ au Québec), déposer des déclarations, remettre la taxe collectée, demander des crédits de taxe sur les intrants (CTI), ou des remboursements de taxe sur les intrants (RTI au Québec), et conserver des factures conformes. Même avant d'atteindre 30 000 $, certains hôtes s'inscrivent volontairement pour récupérer des CTI/RTI sur de grandes dépenses telles que des rénovations, des meubles, des appareils et des services de nettoyage.

Dépenses déductibles pour les hôtes Airbnb

Les hôtes d'Airbnb peuvent déduire une partie de : l'intérêt hypothécaire, les taxes foncières, les frais de condo, les services publics, l'assurance, les frais de nettoyage, les fournitures, les frais de plateforme, la publicité, l'amortissement (CCA), l'internet, les meubles, l'entretien, les réparations et les frais professionnels. Cependant, les dépenses doivent être réparties en fonction de la portion de la maison et du nombre de jours loués. Les portions d'utilisation personnelle ne sont pas déductibles. Les améliorations en capital doivent être capitalisées. La CCA doit être utilisée avec prudence, car elle peut éliminer l'exemption de résidence principale.

Règlements municipaux et conformité

Des villes comme Montréal, Toronto, Vancouver, Ottawa et Québec exigent : des permis de location à court terme, le respect des règles de zonage, l'affichage des numéros de permis sur les annonces Airbnb, et le paiement des taxes d'hébergement locales. Les pénalités pour non-conformité peuvent être considérables, y compris des amendes et le retrait de listes.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les hôtes d'Airbnb à se conformer aux règles fiscales fédérales, provinciales et municipales. Nous classons correctement les revenus, calculons les portions locatives et personnelles, déterminons si la location est une entreprise, inscrivons et gérons les comptes TPS/TVH/TVQ, préparons le formulaire T776 ou T2125, évaluons les risques de la CCA, défendons les demandes lors des audits de l'ARC/ARQ, reconstruisons des dossiers manquants et intégrons la conformité municipale dans votre stratégie fiscale globale.

Expérience réelle des clients

Un propriétaire de condo à Montréal louant sur Airbnb a dépassé 30 000 $ sans s'inscrire à la TPS/TVQ ; nous les avons inscrits rétroactivement et avons négocié des pénalités réduites. Un hôte annonçant un nettoyage quotidien a été reclassé comme entreprise ; nous avons corrigé les déclarations et évité des pénalités pour négligence grossière. Un propriétaire a perdu une partie de l'exemption de résidence principale en raison d'une utilisation extensive d'Airbnb ; nous avons restructuré la planification des locations futures. Un propriétaire de duplex louant le logement du sous-sol a réussi son audit après que nous avons préparé des tableaux d'allocation et des reçus complets.

Questions fréquentes

Les revenus d'Airbnb sont-ils imposables ? Oui—100 % d'entre eux. Ai-je besoin d'une inscription à la TPS/TVH ? Oui, si les revenus dépassent 30 000 $, et parfois plus tôt. Puis-je déduire les rénovations ? Oui, si elles sont capitalisées correctement. Airbnb signale-t-il mes revenus à l'ARC ? Oui—l'ARC reçoit des données de la plateforme. Airbnb affecte-t-il mon exemption de résidence principale ? Oui—la CCA et l'utilisation extensive de la location peuvent la réduire.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les hôtes d'Airbnb et de location à court terme à optimiser leurs déductions tout en restant pleinement conformes aux règles de l'ARC, de l'ARQ et des règlements municipaux. Que vous soyez un hôte occasionnel ou que vous dirigiez une opération de location à grande échelle, nous protégeons vos revenus, minimisons votre charge fiscale et vous défendons lors des audits.