Vendre votre maison ? Comprendre l'exemption de la résidence principale – Un guide complet par une firme de CPA de Montréal près de chez vous.

Introduction

Vendre votre maison est l'une des plus grandes transactions financières que la plupart des Canadiens seront jamais amenés à réaliser. Ce que de nombreux propriétaires ne réalisent pas, c'est que depuis 2016, la vente d'une résidence principale DOIT être déclarée à l'ARC, même si le gain est totalement exonéré d'impôt. L'ARC passe en revue de près les ventes immobilières pour détecter les réclamations inappropriées, les activités de retournement, les exonérations partielles et les propriétés à usage mixte. L'Exemption de résidence principale (ERP) est l'un des avantages fiscaux les plus précieux disponibles pour les Canadiens, mais elle est soumise à des règles strictes concernant l'occupation, la taille du terrain, l'utilisation en location, les rénovations et les périodes de non-résidence. Ce guide explique exactement comment fonctionne l'ERP et comment éviter les réévaluations coûteuses de l'ARC.

Cadre juridique et réglementaire

L'Exemption de résidence principale est régie par l'article 40(2)(b) de la Loi de l'impôt sur le revenu et ses définitions connexes au titre de l'article 54. Pour être admissible, une propriété doit être habituelle pour vous, votre conjoint ou partenaire de droit commun, ou vos enfants. Une résidence principale peut inclure une maison, un condo, un chalet, une remorque, une maison mobile ou certaines coopératives. Une seule propriété par unité familiale peut être désignée par an. L'exemption doit être déclarée en utilisant l'Annexe 3 et le formulaire T2091 (IND) lorsqu'il y a lieu. Ne pas déclarer peut entraîner des pénalités, la perte de l'exemption, ou l'ARC traitant la vente comme un revenu non déclaré.

Décisions judiciaires clés

Dans Golden v. The Queen, le tribunal a nié l'ERP lorsque le contribuable n'a pas pu prouver une occupation réelle. Dans Sangha v. Canada, l'ARC a soutenu avec succès que le contribuable retournait des maisons, ne vivant pas dedans, ce qui entraînait un impôt sur le revenu des affaires au lieu d'une ERP. Dans Moore v. The Queen, une propriété de grande superficie dépassait la taille de terrain admissible pour l'ERP, réduisant l'exemption. Dans Bruneau v. Québec, une unité utilisée en partie pour la location Airbnb a entraîné une perte partielle d'exemption. Ces affaires montrent à quel point l'ERP peut facilement être réduite ou refusée si les règles sont mal comprises.

Pourquoi l'ARC se concentre sur les réclamations de résidence principale

Les transactions immobilières figurent parmi les priorités d'application les plus élevées de l'ARC. L'ARC compare les données du registre foncier, les fichiers hypothécaires, les rolls fiscaux, les dossiers de services publics et l'activité de location de plateforme avec les déclarations fiscales. Les drapeaux rouges incluent des ventes fréquentes, de courtes périodes de détention, des rénovations immédiatement avant la vente, des locations partielles ou totales, l'absence d'utilisation personnelle, un revenu élevé incohérent avec le mode de vie, et l'utilisation de l'ACD (amortissement) sur la maison. Ne pas déclarer la vente du tout déclenche automatiquement un audit.

Comment fonctionne l'Exemption de résidence principale

L'ERP élimine l'impôt sur les gains en capital lors de la vente de votre maison pour chaque année où elle a été désignée comme votre résidence principale. La formule est : Montant exempt = (Années désignées + 1) / Années détenues × Gain. La règle des +1 reconnaît les situations où vous vendez une résidence et en achetez une autre la même année. Si la propriété n'était pas votre résidence principale pendant toutes les années, seule une portion est exonérée. Toute portion non exonérée est soumise à l'impôt sur les gains en capital à un taux d'inclusion de 50 %.

Quand l'ERP est réduite ou refusée

1. Propriété à court terme ou retournement

Si l'ARC estime que vous avez acheté la propriété pour la retourner à profit, l'ERP peut être refusée et les revenus peuvent être classés comme des revenus d'entreprise.

2. Utilisation en location ou Airbnb

Si une partie de la propriété a été louée, seule la portion utilisée personnellement est admissible. Une location extensive réduit ou élimine l'exemption.

3. Réclamation de l'ACD

Une fois que vous réclamez un amortissement sur une partie de votre maison, cette portion perd définitivement l'ERP.

4. Grande superficie

Les terrains de plus d'un hectare ne sont pas entièrement éligibles à moins qu'ils ne soient nécessaires à l'utilisation ordinaire et au plaisir de la résidence.

5. Changement d'utilisation

Déménager et louer la propriété peut entraîner une disposition réputée, à moins que des élections ne soient déposées.

6. Périodes de non-résidence

Les années passées à vivre à l'extérieur du Canada ou à ne pas occuper la maison peuvent réduire l'exemption.

Exigences de déclaration

Depuis 2016, vous devez déclarer : l'adresse, l'année d'acquisition, les produits de disposition et la désignation en tant que résidence principale. Le formulaire T2091 peut être requis lorsque l'exemption n'est pas totale. Ne pas déclarer peut entraîner des pénalités allant jusqu'à 8 000 $, et l'ARC peut réévaluer en dehors de la période de limitation normale pour des dispositions non déclarées.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous guidons les propriétaires à travers des réclamations ERP appropriées, analysons les situations à usage mixte, répartissons les portions de location et personnelles, évaluons si l'ACD a été demandée, préparons l'Annexe 3 et le formulaire T2091, assistons avec des élections de changement d'utilisation, et défendons les réclamations de résidence principale lors des audits de l'ARC et de l'ARQ. Nous examinons également des portefeuilles immobiliers pour identifier des stratégies fiscales avantageuses avant la vente.

Expérience réelle des clients

Un propriétaire de Montréal qui a loué une suite de sous-sol sur Airbnb a évité une denial partielle après que nous avons documenté l'utilisation personnelle et recalculé l'allocation. Un investisseur immobilier audité pour retournement a pu maintenir l'ERP sur une propriété après que nous avons prouvé l'habitation ordinaire. Une famille avec une grande maison à la campagne a évité une réduction d'exemption en démontrant que le terrain était nécessaire pour l'accès et le plaisir. Un contribuable qui n'a pas déclaré la vente d'un condo a évité des pénalités après que nous ayons déposé une désignation tardive avec la documentation à l'appui.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer la vente même s'aucun impôt n'est dû ? Oui—obligatoire. Un chalet peut-il qualifier en tant que résidence principale ? Oui—s'il est habituellement habité. Puis-je désigner deux maisons la même année ? Non—une par unité familiale. L'Airbnb affecte-t-il l'exemption ? Oui—une utilisation locative partielle réduit l'ERP.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en tant que CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires, les investisseurs et les familles à réclamer correctement l'ERP, à éviter les drapeaux rouges de l'ARC, et à prévenir les réévaluations coûteuses. Que vous vendiez un condo, un duplex, un chalet ou une propriété multi-unités, nous veillons à ce que votre exemption soit précise, conforme et à l'abri des audits.