Flipping des maisons : Quand est-ce imposé comme un revenu d'entreprise ? – Un guide complet par un cabinet de CPA à Montréal près de chez vous

Introduction

La revente de biens immobiliers est devenue extrêmement courante à travers le Canada, en particulier dans les grandes villes comme Montréal, Toronto, Vancouver et Calgary. Mais l'ARC a intensifié son contrôle des ventes immobilières et conteste désormais agressivement les contribuables qui revendiquent des gains en capital ou l'exemption pour résidence principale (PRE) lorsque l'ARC estime que la propriété a été revendue dans un but lucratif. Lorsqu'une vente de propriété est considérée comme une activité commerciale, le bénéfice devient entièrement imposable en tant que revenu d'entreprise—pas un gain en capital imposable à 50 %. Dans de nombreux cas, l'ARC niera également entièrement la PRE, réévaluera les obligations de TPS/TVH et appliquera des pénalités pour négligence grossière. Comprendre quand une revente est considérée comme un revenu d'entreprise est crucial pour chaque investisseur, rénovateur et propriétaire.

Cadre Légal et Réglementaire

La fiscalité de la revente de maisons est régie par la Loi de l'impôt sur le revenu, la Loi sur la taxe d'accise (pour la TPS/TVH), et les politiques d'audit immobilier de l'ARC. Les gains provenant de la vente de biens immobiliers peuvent être traités de trois manières : gains en capital (50 % imposable), revenu d'entreprise (100 % imposable), ou entièrement exempt en vertu de la PRE. L'ARC évalue l'intention principale du contribuable lors de l'achat, les actions subséquentes, le modèle de comportement et le niveau d'implication. La nouvelle Règle de Revente de Propriétés Résidentielles (en vigueur le 1er janvier 2023) considère qu'une propriété vendue après avoir été détenue moins de 12 mois est entièrement imposable comme revenu d'entreprise, sauf si des exemptions spécifiques s'appliquent (décès, handicap, déménagement professionnel, etc.).

Décisions Judiciaires Clés

Dans Sangha c. Canada, le tribunal a statué que l'achat répété, la rénovation et la vente de propriétés constituaient une entreprise, rendant tous les gains entièrement imposables. Dans Huang c. La Reine, l'ARC a réussi à refuser la PRE en raison d'une occupation insuffisante et d'un objectif de profit clair. Dans Lalonde c. Canada, l'ARC a requalifié les gains d'un contribuable en revenu d'entreprise parce que les rénovations et la revente rapide démontraient une activité commerciale. Dans Yates c. Canada, le tribunal a noté qu'une seule vente de propriété peut être considérée comme un revenu d'entreprise selon l'intention et le comportement. Ces affaires montrent l'approche agressive de l'ARC envers la revente immobilière.

Pourquoi l'ARC Cible les Revendeurs

L'ARC surveille les données des registres fonciers, les dossiers hypothécaires, les permis de la ville, les déclarations de TPS/TVH, les licences de constructeur, les permis de rénovation et les revenus de location de plateformes. Les drapeaux rouges incluent des ventes fréquentes de propriétés, de courtes périodes de détention, des rénovations majeures avant revente, l'utilisation de plusieurs sociétés, la revendication répétée de la PRE, le rapport d'un faible revenu d'emploi malgré des rénovations coûteuses, ou la déclaration de pertes sur des reventes. L'ARC collabore également avec Revenu Québec et les données municipales pour détecter les modèles de revente.

Comment l'ARC Détermine Si une Propriété a Été Reversée

L'ARC considère plusieurs facteurs clés : l'intention lors de l'achat, la fréquence des transactions, la durée de possession, le montant des activités de rénovation, la structure de financement, les preuves d'occupation, le comportement de marketing, et l'utilisation de courtiers ou de services de mise en scène. Si ces facteurs pointent vers une motivation de profit plutôt qu'une utilisation personnelle, l'ARC considérera le gain comme un revenu d'entreprise.

La Règle de Revente de Propriétés Résidentielles (2023)

Toute propriété résidentielle vendue dans les 12 mois suivant son acquisition est réputée générer un revenu d'entreprise, et non un gain en capital, sauf si le vendeur se qualifie pour l'une des exemptions suivantes : décès du contribuable, maladie grave ou handicap, ajout d'un membre de la famille, séparation ou divorce, menace à la sécurité personnelle, relocalisation professionnelle, licenciement involontaire, insolvabilité, ou destruction/expropriation de la propriété.

Implications de la TPS/TVH

Si l'ARC vous considère comme un constructeur ou un revendeur, vous pourriez être tenu de : facturer la TPS/TVH sur la vente, rembourser les rabais pour le Nouveau Logement, verser la TPS/TVH sur des rénovations substantielles, ou vous inscrire à la TPS/TVH en tant qu'entreprise. De nombreux contribuables sont choqués lorsque l'ARC audite des transactions immobilières et applique la TPS/TVH rétroactivement.

Conséquences d'une Classification en tant que Revendeur

Si l'ARC détermine que votre vente était un revenu d'entreprise, les résultats peuvent inclure : 100 % du profit devient imposable, refus de la PRE, refus du traitement des gains en capital, pénalités pour négligence grossière de 50 %, évaluations de TPS/TVH, perte de remboursements ou de rabais, et audits immobiliers pluriannuels.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous défendons les contribuables face à une reclassification immobilière. Nous analysons l'intention d'achat, documentons l'occupation, reconstruisons les chronologies de rénovation, rédigeons des arguments juridiques, examinons la jurisprudence comparable, préparons des calendriers de répartition et négocions avec les vérificateurs de l'ARC. Dans les cas de revente, nous aidons les clients à éviter des pénalités, à corriger les déclarations et à structurer les futures transactions pour réduire les risques d'audit. Nous collaborons également avec des avocats fiscalistes lorsque la classification du revenu d'entreprise devient légalement complexe.

Expérience de Clients Réels

Un contribuable de Montréal vendant trois propriétés en quatre ans a été soumis à un audit de revente ; nous avons prouvé une occupation réelle et avons converti deux ventes en gains en capital. Un investisseur qui a rénové et vendu un duplex en moins de 10 mois a évité la règle de revente en raison des circonstances médicales documentées. Un propriétaire de condo classé comme constructeur a évité la reclassification de la TPS/TVH après que nous ayons établi que les rénovations étaient cosmétiques et non substantielles. Un contribuable revendiquant la PRE sur plusieurs maisons a évité des pénalités après que nous avons documenté l'utilisation familiale et corrigé les déclarations.

Questions Fréquemment Posées

Vendre dans les 12 mois équivaut-il automatiquement à une revente ? Oui—sauf si une exemption s'applique. Puis-je revendiquer la PRE si l'ARC me considère comme un revendeur ? Typiquement non. Une seule vente peut-elle être un revenu d'entreprise ? Oui—l'intention est clé. La rénovation affecte-t-elle la classification ? Des rénovations étendues peuvent indiquer une activité commerciale. L'utilisation d'Airbnb déclenche-t-elle les règles de revente ? Cela peut—surtout avec une intention de profit à court terme.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires de biens immobiliers, les investisseurs, les rénovateurs et les propriétaires à éviter des reclassifications de revente sévères. Que vous vendiez un condo, un multiplex, un chalet ou une propriété Airbnb, nous garantissons un traitement fiscal précis, défendons contre les hypothèses de l'ARC et proposons une planification stratégique pour les transactions futures.