Remboursement de la TPS/TVH pour un nouveau logement – Un guide complet par un cabinet comptable de Montréal près de chez vous

Introduction

De nombreux Canadiens qui achètent ou construisent une nouvelle maison, rénovent considérablement une propriété, ou achètent un condo nouvellement construit sont éligibles pour le Remboursement de la TPS/TVH pour nouveaux logements, un crédit d'impôt précieux qui peut faire économiser des milliers de dollars. Mais les règles sont strictes, les conditions sont techniques, et l'ARC audite fréquemment les demandes de remboursement, surtout lorsque l'occupation, l'utilisation locative, la paperasse du constructeur ou les arrangements familiaux ne sont pas clairs. Ne pas comprendre les exigences peut entraîner des retards, des refus ou un remboursement complet du remboursement. Ce guide explique qui est éligible, comment le remboursement fonctionne, et comment éviter les problèmes avec l'ARC.

Cadre juridique et réglementaire

Le Remboursement de la TPS/TVH pour nouveaux logements est régi par la Loi sur la taxe d'accise. Le remboursement s'applique lorsque vous : achetez une maison nouvellement construite auprès d'un constructeur, construisez une maison sur votre propre terrain, rénovez considérablement une maison existante, convertissez une propriété pour un usage résidentiel, ou acquérez des parts dans une nouvelle coopérative de logements. La propriété doit être utilisée comme votre lieu de résidence principal, ou la résidence principale d'un membre immédiat de la famille. Le remboursement se compose de la portion fédérale (36 % de la TPS payée, jusqu'à un maximum) et, dans les provinces de TVH, d'une portion provinciale. Le Québec administre son propre remboursement de la TVQ pour nouveaux logements par l'entremise de Revenu Québec.

Décisions judiciaires clés

Dans Tomas c. Canada, le tribunal a refusé le remboursement car le contribuable n'a jamais occupé la propriété, renforçant l'exigence d'utilisation comme résidence principale. Dans Kossowan c. Canada, le tribunal a confirmé le refus de l'ARC où la documentation d'occupation était insuffisante. Dans Cha c. Canada, le remboursement a été refusé après que l'ARC a déterminé que le contribuable avait loué l'unité au lieu de l'utiliser comme résidence principale. Dans Alterra Developments c. Canada, l'ARC a argué avec succès que la propriété ne répondait pas au critère de "rénovation substantielle". Ces affaires illustrent l'application stricte par l'ARC des règles d'éligibilité.

Pourquoi l'ARC audite les demandes de remboursement pour nouveaux logements

L'ARC reçoit des informations directement des constructeurs, des registres fonciers, des prêteurs hypothécaires, et des promoteurs de condominiums. Les indicateurs d'alerte incluent : le non-respect de l'occupation de la maison, propriété louée au lieu d'y vivre, demandes de remboursement multiples, occupation douteuse par un membre de la famille, documentation incomplète du constructeur, rénovations substantielles ne répondant pas au critère légal, activités de retournement à court terme, et incohérences entre les dossiers hypothécaires et les déclarations fiscales. L'ARC demande souvent des factures de services publics, des permis de conduire, des documents d'assurance, une inscription scolaire, et une preuve de résidence effective.

Qui est éligible pour le remboursement de nouveaux logements

Vous pourriez être éligible si vous : avez acheté une maison neuve ou nouvellement rénovée auprès d'un constructeur, avez construit votre propre maison, engagé un entrepreneur pour construire, converti un bâtiment non résidentiel en maison, ou acheté des parts dans une nouvelle coopérative résidentielle. La condition clé est que la maison doit être habitée en tant que résidence principale par vous, votre conjoint, ou vos enfants. Les résidences secondaires, les chalets, les propriétés d'investissement et les locations Airbnb ne sont généralement pas éligibles.

Remboursements fédéraux contre provinciaux

Dans les provinces où seule la TPS s'applique (comme le Québec), le remboursement s'applique uniquement à la portion fédérale de la TPS. Dans les provinces de TVH (Ontario, Nouvelle-Écosse, Nouveau-Brunswick, Île-du-Prince-Édouard, Terre-Neuve et Labrador), la portion provinciale peut également être éligible. Les montants des remboursements varient : le remboursement fédéral est plafonné à un prix de maison de 350 000 $, avec un amortissements partiel jusqu'à 450 000 $. Les seuils de remboursement provinciaux varient considérablement et peuvent être plus généreux.

Remboursement pour nouveaux logements locatifs résidentiels (RNLLR)

Si la propriété est destinée à une location à long terme plutôt qu'à une occupation personnelle, l'acheteur peut être éligible pour le RNLLR à la place. Cela s'applique lorsque la maison est louée pour au moins un an. L'ARC audite ces demandes de manière agressive et exige un bail valide, des preuves de paiement de loyer, et le respect des règles des propriétaires. Les locations à court terme ne sont pas éligibles.

Documents requis

Pour éviter des retards ou des refus, les contribuables doivent conserver : des contrats de vente, des états de rapprochement, des factures pour des travaux de construction ou de rénovation, une preuve d'occupation (permis de conduire, factures d'hydro, inscription scolaire, assurance habitation), des contrats avec des entrepreneurs, des relevés de paiement bancaires, et des permis municipaux. L'ARC refuse souvent des remboursements en raison de documents manquants ou incohérents.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous examinons l'éligibilité avant de déposer, préparons tous les formulaires de remboursement avec précision, compilons des preuves d'occupation, analysons les contrats avec des constructeurs, déterminons si la rénovation est qualifiée de "substantielle", préparons les demandes de RNLLR le cas échéant, répondons aux lettres d'audit de l'ARC, et gérons les appels si l'ARC refuse le remboursement. Notre approche structurée garantit la précision et maximise vos chances d'approbation.

Expérience réelle des clients

Une famille achetant un condo à Montréal a eu son remboursement retardé en raison de preuves d'occupation insuffisantes ; nous avons fourni des documents supplémentaires et obtenu l'approbation. Un client qui a construit une nouvelle maison a vu son remboursement refusé pour des factures d'entrepreneur manquantes ; nous avons reconstruit les dossiers et annulé le refus. Un investisseur qui a par erreur demandé le remboursement personnel au lieu du remboursement locatif a évité des pénalités après que nous avons corrigé le dépôt. Un propriétaire audité pour des demandes de remboursement de rénovations substantielles a réussi après que nous avons documenté que plus de 90 % de la structure du bâtiment avait été remplacée.

Questions fréquentes

Dois-je emménager avant de demander ? Oui. Les propriétés locatives peuvent-elles être éligibles ? Seulement dans le cadre du remboursement locatif. Puis-je être éligible si la maison est pour mon enfant ? Oui, si elle est utilisée comme sa résidence principale. L'utilisation d'Airbnb me disqualifie-t-elle ? Oui - les locations à court terme invalident l'éligibilité. Puis-je faire une nouvelle demande si je suis refusé ? Oui - par le biais d'appels ou de corrections.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée de CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires, les locataires, les constructeurs et les promoteurs à obtenir des remboursements de logements nouveaux TPS/TVH tout en évitant les pièges des audits de l'ARC. Nous analysons l'éligibilité, préparons la documentation et défendons votre demande avec une précision totale.