Amortissement des biens locatifs : Avantages et inconvénients de la déclaration de la DPA – Un guide complet par un cabinet de CPA à Montréal près de chez vous

Introduction

L'allocation du coût en capital (ACC), communément connue sous le nom de dépréciation, est l'une des déductions les plus mal comprises disponibles pour les propriétaires canadiens. Bien que l'ACC puisse réduire considérablement le revenu locatif imposable aujourd'hui, elle peut également créer une grande facture fiscale plus tard lorsque vous vendez la propriété en raison de la récupération. De nombreux propriétaires de biens locatifs réclament l'ACC sans comprendre les conséquences à long terme, y compris l'impact sur la base de coût ajustée (BCA), les règles de résidence principale et la planification fiscale pluriannuelle. Ce guide explique exactement comment fonctionne l'ACC, quand l'utiliser, quand l'éviter et comment prendre la meilleure décision pour votre propriété locative.

Cadre légal et réglementaire

L'ACC est régie par la Loi de l'impôt sur le revenu et déclarée sur le formulaire T776 (État des revenus de location immobilière). Les bâtiments sont généralement dépréciés en utilisant la méthode de solde dégressif à 4 % (Classe 1) ou plus pour certains types de biens. Les appareils, les meubles et l'équipement appartiennent à des classes d'ACC distinctes (généralement Classe 8 à 20 %). Les terrains ne sont pas dépréciables. L'ACC est optionnelle - vous n'êtes jamais obligés de la réclamer. Cependant, toute ACC réclamée réduit le coût de capital non amorti (CCNA). Lorsque la propriété est vendue, tout montant précédemment réclamé peut déclencher la récupération, qui est entièrement imposable comme un revenu ordinaire.

Décisions judiciaires clés

Dans Bruneau c. Québec, une allocation incorrecte des portions personnelle et locative a entraîné un déni partiel de l'ACC. Dans Cassidy c. Canada, l'ARC a reclassé avec succès les réparations en améliorations capitales, forçant le contribuable à les amortir au lieu de réclamer des déductions immédiates. Dans Boisvert c. Canada, la cour a statué que les propriétés locatives utilisées en partie à des fins personnelles doivent appliquer l'ACC uniquement à la portion locative, renforçant des règles strictes d'allocation. Dans Mallette c. Canada, la cour a confirmé que la récupération s'applique même si le contribuable n'avait pas l'intention de vendre la propriété. Ces affaires montrent que l'ARC et les tribunaux sont stricts quant à la conformité à l'ACC.

Pourquoi l'ACC est-elle une arme à double tranchant

L'ACC peut réduire votre profit locatif imposable, abaissant parfois votre tranche d'imposition. Cependant, le fait de réclamer l'ACC déclenche également des risques : récupération future lorsque la propriété est vendue, réduction ou perte de l'exemption de résidence principale si réclamée sur une propriété à usage personnel, augmentation du revenu imposable lors de la cession du bâtiment, et implications potentielles de la TPS/QST pour certains types de biens. L'ACC est plus bénéfique pour les propriétés locatives à long terme où la vente est lointaine - mais peut être nuisible pour les propriétés que vous prévoyez de vendre bientôt.

Quand l'ACC peut être une bonne idée

1. Propriétés à long terme

Si vous prévoyez de conserver la propriété pendant de nombreuses années, l'ACC peut réduire le revenu locatif imposable à court terme et créer un report d'impôt précieux.

2. Locations avec flux de trésorerie négatifs

L'ACC peut aider à atténuer le fardeau fiscal sur les propriétés avec des dépenses élevées ou des intérêts hypothécaires au cours des premières années.

3. Propriétés multi-unités entièrement locatives

Lorsqu'il n'y a pas d'utilisation personnelle, l'ACC est plus claire et moins risquée.

4. Bâtiments avec une valeur appréciant lentement

Lorsque le risque de récupération est plus faible, l'ACC fournit des déductions annuelles significatives.

Quand vous devriez éviter de réclamer l'ACC

1. Si la propriété a jamais été une résidence principale

Réclamer l'ACC sur une partie de votre maison élimine de manière permanente l'exemption de résidence principale sur cette partie.

2. Si vous prévoyez de vendre à court terme

La récupération peut créer une grande facture fiscale qui efface tous les avantages de l'ACC réclamée.

3. Si la propriété s'apprécie rapidement

Une forte appréciation signifie une forte taxe de récupération plus tard.

4. Situations Airbnb ou de location à court terme

L'ACC peut compliquer les règles de la TPS/TVH et les considérations de résidence principale.

5. Propriétés à usage mixte

Si une partie de la maison est à usage personnel et une partie à louer, l'ACC peut créer des allocations compliquées et des problèmes fiscaux futurs.

Comprendre la récupération

Lorsque qu'une propriété se vend à un prix supérieur à son CCNA, la différence est ajoutée en tant que l'ACC récupérée, imposable à plein taux marginal. La récupération n'est pas un gain en capital - c'est un revenu ordinaire. Après la récupération, tout gain restant est imposé en tant que gains en capital. Pour de nombreux propriétaires, la récupération est la principale raison d'éviter de réclamer l'ACC à moins que le report d'impôt ne soit stratégiquement bénéfique.

Ce que vous pouvez réclamer au lieu de l'ACC

Les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les frais de condominium, les services publics, les réparations, les assurances, la publicité, les frais de gestion, les frais professionnels, les déplacements liés à la gestion de la propriété et les petites réparations. De nombreux contribuables se trompent en réclamant l'ACC sans d'abord maximiser les déductions plus sûres.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous analysons chaque propriété locative individuellement pour déterminer si l'ACC est stratégiquement bénéfique. Nous examinons les tendances d'appréciation, les plans à long terme, l'utilisation locative vs personnelle, le potentiel de récupération, la planification fiscale familiale et les interactions avec la résidence principale. Nous calculons les scénarios fiscaux optimaux et pessimaux, préparons les déclarations T776, défendons les réclamations d'ACC lors des audits de l'ARC et créons des stratégies fiscales immobilières à long terme pour minimiser les responsabilités futures.

Expérience client réelle

Un propriétaire qui a réclamé l'ACC pendant des années a fait face à une facture de récupération surprise lors de la vente ; nous avons restructuré les améliorations capitales pour réduire la récupération imposable. Un propriétaire de duplex a évité de perdre l'exemption de résidence principale lorsque nous avons conseillé de ne pas réclamer l'ACC sur la portion occupée par le propriétaire. Un investisseur en condo a utilisé l'ACC de manière stratégique pour compenser le flux de trésorerie négatif précoce sans compromettre des plans à long terme. Un hôte Airbnb a évité la réévaluation de l'ARC après que nous ayons recalculé les allocations entre les améliorations capitales et les réparations.

Questions courantes

Puis-je annuler l'ACC une fois réclamée ? Non - l'ACC affecte de manière permanente les impôts futurs. Est-ce que réclamer l'ACC réduit mon gain en capital ? Non - cela augmente la récupération à la place. Puis-je réclamer l'ACC sur le terrain ? Jamais. Dois-je réclamer l'ACC chaque année ? Non - l'ACC est optionnelle et doit être évaluée annuellement. L'ACC affecte-t-elle la TPS/TVH ? Potentiellement, pour les locations à court terme.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 années d'expérience cumulée en tant que CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires à prendre des décisions intelligentes et stratégiques concernant l'ACC. Que vous possédiez une unité locative ou plusieurs propriétés, nous protégeons votre richesse à long terme en veillant à ce que chaque mouvement fiscal - ACC ou autre - soit entièrement optimisé, conforme et à l'abri des audits.