Déduire les intérêts hypothécaires sur les propriétés locatives – Un guide complet d'un cabinet comptable de Montréal près de chez vous

Introduction

Pour les propriétaires canadiens, l'une des déductions fiscales les plus importantes est les intérêts hypothécaires sur l'argent emprunté pour gagner des revenus locatifs. Pourtant, de nombreux propriétaires immobiliers sous-déclarent cette déduction, la réclament incorrectement ou ne comprennent pas comment le refinancement et des stratégies avancées comme le Maneuver Smith affectent la déductibilité des intérêts. L'ARC ne se soucie pas de la manière dont le prêt est appelé, elle se soucie de l'utilisation réelle de l'argent emprunté. Cela signifie que tracer l'utilisation des fonds est essentiel. Ce guide explique comment fonctionnent les intérêts hypothécaires pour les propriétés locatives, comment structurer correctement les emprunts et comment éviter les problèmes avec l'ARC.

Cadre juridique et réglementaire

La déductibilité des intérêts est régie par l'article 20(1)(c) de la Loi sur l'impôt sur le revenu, qui permet une déduction pour les intérêts sur l'argent emprunté utilisé dans le but de gagner un revenu d'une entreprise ou d'un bien. Pour les propriétaires, cela signifie que les intérêts sur les prêts contractés pour acheter ou améliorer une propriété locative sont généralement déductibles, tandis que les intérêts sur les prêts utilisés à des fins personnelles (voitures, vacances, dépenses personnelles) ne le sont pas. L'ARC applique la « règle de traçage » : vous devez être en mesure de prouver que l'argent emprunté a été investi dans un actif générateur de revenus (tel qu'un bien locatif). Sur le formulaire T776 (État des loyers immobiliers), les intérêts hypothécaires déductibles sont rapportés séparément des remboursements de capital, qui ne sont jamais déductibles.

Principales décisions judiciaires

Dans Ludco Enterprises Ltd. c. Canada, la Cour suprême a confirmé que les intérêts sont déductibles s'il existe une attente raisonnable de revenus, même si la croissance du capital est un objectif à long terme. Dans Singleton c. Canada, la Cour suprême a permis à un contribuable de déduire des intérêts lorsque l'emprunt était structuré pour acheter un investissement producteur de revenus, même si des fonds personnels étaient utilisés pour acheter une maison, consolidant ainsi le principe de traçage et inspirant le Maneuver Smith. Dans Bronfman Trust c. Canada, la cour a refusé des intérêts lorsque les fonds empruntés étaient utilisés à des fins personnelles, soulignant que l'utilisation de l'argent – et non la garantie du prêt – détermine la déductibilité. Ces affaires forment l'ossature légale de la stratégie de déductibilité des intérêts.

Pourquoi les intérêts hypothécaires sont importants pour les propriétaires

Les intérêts hypothécaires sont souvent l'une des plus grandes dépenses pour les propriétaires de biens locatifs. Les réclamer correctement peut réduire considérablement le revenu locatif imposable, en particulier dans les premières années où les intérêts sont élevés par rapport au capital. En même temps, structurer ou tracer incorrectement les prêts peut entraîner un refus de déduction des intérêts par l'ARC, une réévaluation des années précédentes et l'application de pénalités et d'intérêts. Comprendre les règles permet aux propriétaires de structurer l'emprunt de manière fiscalement efficace et sécurisée.

Règle de base : Les intérêts sur l'argent emprunté pour gagner des revenus locatifs sont déductibles

Si vous empruntez de l'argent pour :

acheter une propriété locative
financer des rénovations ou des améliorations en capital à un bien locatif
refinancer pour financer un autre investissement producteur de revenus
alors les intérêts sur cette portion de la dette sont déductibles contre les revenus locatifs ou d'investissement. La portion du capital n'est jamais déductible, seulement les intérêts. Si une partie de l'argent emprunté est utilisée à des fins personnelles, seule la portion génératrice de revenus est déductible.

L'importance du traçage des emprunts

L'ARC se concentre sur : « Que faites-vous de l'argent que vous avez emprunté ? » Principes clés :

Si un prêt est utilisé à 100 % pour acheter une propriété locative, alors 100 % des intérêts sont généralement déductibles.
Si un prêt est mélangé – partie locative, partie personnelle – seule la fraction d'intérêts liée à la location est déductible.
Le refinancement ne change pas automatiquement la déductibilité ; cela dépend de l'utilisation des nouveaux fonds.
La documentation appropriée (déclarations d'avocat, relevés bancaires, contrats d'achat, factures de rénovation) est essentielle pour tracer les fonds empruntés jusqu'à la propriété locative ou d'autres investissements.

Le Maneuver Smith : concept et point de vue de l'ARC

Le Maneuver Smith est une stratégie où les propriétaires ayant une hypothèque redévolvable remboursent leur hypothèque principale non déductible et puis réempruntent l'équité disponible pour investir dans des actifs générateurs de revenus (par exemple, des locations ou des valeurs mobilières), convertissant ainsi des intérêts non déductibles en intérêts déductibles. L'ARC accepte généralement la déductibilité des intérêts lorsque :

les fonds empruntés sont clairement investis dans des actifs générateurs de revenus
le traçage est clair et bien documenté
l'investissement est détenu avec une attente raisonnable de revenus
Cependant, les mises en œuvre du Maneuver Smith doivent être soigneusement structurées pour éviter de mélanger les utilisations personnelles et d'investissement dans la même ligne de crédit et pour préserver un traçage clair.

Scénarios courants d'intérêt hypothécaire locatif

1. Acheter une nouvelle propriété locative

Vous obtenez une hypothèque spécifiquement pour acheter une location. Les intérêts sont entièrement déductibles ; le capital ne l'est pas.

2. Refinancer une location pour accéder à l'équité

Si vous refinancez et utilisez de nouveaux fonds pour rénover la location ou acheter un autre bien générateur de revenus, les intérêts sur le montant emprunté supplémentaire sont déductibles. Si vous utilisez l'équité pour rembourser des dettes personnelles, cette portion d'intérêts n'est pas déductible.

3. Emprunter sur votre maison pour investir dans une location

Si vous prenez une HELOC sur votre résidence principale et utilisez tous les fonds pour acheter une propriété locative, les intérêts sur la HELOC sont déductibles – même si le prêt est garanti par votre maison, et non la location. La clé est l'utilisation des fonds.

4. Emprunt à usage mixte

Si les fonds empruntés sont utilisés en partie pour des dépenses locatives et en partie pour des dépenses personnelles, vous devez répartir les intérêts. L'ARC peut refuser le montant total si les enregistrements sont flous.

Pièges qui entraînent le refus des déductions d'intérêts par l'ARC

Documentation pauvre ou manquante sur l'utilisation des produits du prêt
Consolider des dettes personnelles et locatives dans un même prêt à usage mixte sans suivre les proportions
Emprunter contre l'équité locative pour des dépenses personnelles tout en continuant de déduire tous les intérêts
Réclamer des intérêts sur des prêts utilisés pour acheter des terrains ou des propriétés pas réellement louées ou pas censées produire des revenus
Utiliser des configurations complexes de Maneuver Smith sans traçage clair ou conservation d'enregistrements appropriés
Une fois que l'ARC remet en question le traçage et que vous ne pouvez pas démontrer l'utilisation des fonds, les déductions d'intérêts sont en danger.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les propriétaires et les investisseurs à concevoir et documenter des stratégies d'emprunt qui maximisent la déductibilité des intérêts tout en respectant les règles de traçage de l'ARC. Nous analysons les structures de prêt, séparons l'emprunt personnel et locatif, préparons des programmes clairs de répartition des intérêts, conseillons sur des mises en œuvre sûres du Maneuver Smith, coordonnons avec des conseillers hypothécaires et des avocats, et défendons les déductions d'intérêts lors des audits de l'ARC. Notre approche garantit que chaque dollar déductible d'intérêts est totalement soutenu.

Expérience réelle d'un client

Un propriétaire de Montréal qui a refinancé pour rembourser des dettes personnelles a continué à déduire tous les intérêts ; l'ARC a refusé une grande partie. Nous avons reconstruit le traçage des prêts et récupéré les déductions d'intérêts sur la partie liée à l'investissement. Un client mettant en œuvre le Maneuver Smith avait des utilisations personnelles et d'investissement mélangées dans une seule HELOC ; nous avons redessiné leur structure pour isoler l'emprunt d'investissement et protéger la déductibilité. Un autre investisseur a utilisé l'équité de sa maison pour acheter une location, mais avait une documentation que l'on ne peut juger comme déficiente ; nous avons rassemblé des dossiers juridiques, bancaires et notariaux pour prouver le traçage et préserver la déduction.

Questions courantes

Puis-je déduire les intérêts sur mon hypothèque ? Seulement si les fonds empruntés sont utilisés pour investir ou gagner des revenus, non pour des coûts de la vie personnels. Est-ce que cela importe la propriété qui garantit le prêt ? Non, l'utilisation des fonds compte, pas la garantie. Puis-je déduire des intérêts si le bien locatif est vacant pendant une partie de l'année ? Oui, s'il est réellement disponible à la location. Le Maneuver Smith est-il légal ? L'ARC accepte la déductibilité des intérêts lorsqu'elles sont structurées correctement et correctement documentées.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires canadiens, les propriétaires et les investisseurs à optimiser la déductibilité des intérêts de manière sûre et stratégique. Que vous ayez une simple hypothèque locative ou une stratégie d'effet de levier sophistiquée comme le Maneuver Smith, nous garantissons une conformité totale avec les règles de l'ARC et une forte protection en cas d'audit.