Louer une partie de votre maison - Un guide complet par un cabinet comptable de Montréal près de chez vous

Introduction

Plus de Canadiens que jamais louent une partie de leur maison : un appartement au sous-sol, une chambre d'amis, un loft de garage ou même un étage de leur résidence principale. Que la location soit à long terme ou via des plateformes telles qu'Airbnb ou VRBO, l'ARC exige que vous déclariez les revenus et que vous répartissiez les dépenses correctement. Louer une partie de votre maison peut réduire les coûts de logement, mais cela introduit également des conséquences fiscales complexes, telles que la perte partielle de l'exemption de résidence principale (ERP), les règles de propriété à usage mixte, les implications de la TPS/TVH pour les locations à court terme et la nécessité de suivre avec précision les portions personnelles et locatives. Ce guide explique exactement comment déclarer le revenu locatif d'une partie de votre maison et comment éviter des erreurs fiscales coûteuses.

Cadre juridique et réglementaire

Louer une partie de votre résidence principale est régi par la Loi de l'impôt sur le revenu, le formulaire T776 (Déclaration des locations immobilières) et les règles de résidence principale selon l'article 40(2)(b) et l'article 54. Les revenus locatifs doivent être déclarés même s'ils couvrent à peine vos dépenses. Les dépenses doivent être réparties entre les portions personnelles et locatives en fonction de l'espace, du temps, ou des deux. Si vous apportez des modifications structurelles qui convertissent une partie de votre maison en une unité de location autonome—ou si vous demandez la DCA (déduction pour amortissement)—vous pourriez perdre définitivement l'ERP sur cette portion. Les locations à court terme de moins de 30 jours peuvent déclencher l'enregistrement TPS/TVH une fois que les revenus dépassent 30 000 $ sur une période de 12 mois.

Décisions judiciaires clés

Dans Chang c. Canada, le contribuable a perdu une partie de l'ERP parce que l'appartement loué était autonome et structurellement séparé. Dans Bruneau c. Québec, la location d'une partie d'une maison par le biais de plateformes à court terme a causé des problèmes d'allocation et réduit l'ERP. Dans Gray c. La Reine, l'ARC a réussi à refuser certaines dépenses parce que l'allocation entre les portions personnelles et locatives n'était pas soutenue par la documentation. Dans Youngman c. Canada, la propriété à usage mixte nécessitait une répartition des dépenses basée sur l'utilisation réelle. Ces affaires renforcent l'importance d'une allocation et d'une documentation précises.

Pourquoi la location d'une partie de votre maison crée un examen de l'ARC

L'ARC audite systématiquement les propriétaires qui louent une partie de leur résidence principale, car de nombreux contribuables revendiquent des dépenses complètes au lieu d'allouer, oublient de déclarer des revenus locatifs ou revendiquent à tort l'ERP à la vente. L'ARC compare les déclarations de revenus aux permis municipaux, à la consommation d'hydro, aux données des plateformes Airbnb/VRBO, aux informations hypothécaires et aux registres fonciers. Les indicateurs d'alerte incluent : d'importantes pertes locatives, une allocation incohérente, la déclaration d'une DCA sur une résidence principale, des revenus locatifs à court terme non déclarés ou des rénovations majeures qui créent une unité distincte.

Comment déclarer le revenu locatif d'une partie de votre maison

Le revenu locatif est déclaré sur le formulaire T776. Vous devez déclarer le loyer brut et répartir les dépenses en utilisant des méthodes raisonnables, telles que : la superficie de la zone louée divisée par la superficie totale ; le nombre de chambres louées par rapport au nombre total de chambres ; ou le nombre de jours loués par rapport aux jours disponibles pour un usage personnel. L'allocation doit être cohérente et soutenue par des documents. Vous ne pouvez pas déduire les dépenses qui se rapportent uniquement à l'espace de vie personnel.

Dépenses déductibles pour les locations partielles

1. Intérêts hypothécaires

Seule la portion attribuable à la zone locative est déductible. Le capital n'est jamais déductible.

2. Taxes foncières et assurance habitation

À allouer en fonction de la portion locative.

3. Services publics

Déduisez la part appropriée de l'électricité, du chauffage, de l'eau et de l'internet.

4. Réparations et entretien

Les réparations qui se rapportent uniquement à la portion locative sont entièrement déductibles ; les réparations partagées doivent être allouées.

5. Amortissement (DCA)

La DCA est optionnelle, mais la réclamer peut définitivement éliminer l'ERP sur la portion louée. Une extrême prudence est nécessaire.

6. Frais de condo

Déduisez la portion qui se rapporte à la zone locative.

Lorsque la location d'une partie de votre maison affecte l'exemption de résidence principale

Vous pourriez perdre une partie de l'ERP si :

vous créez une suite autonome avec sa propre entrée, salle de bain et cuisine
vous demandez DCA sur une quelconque portion de la maison
le changement d'utilisation est substantiel ou structurel
la zone louée n'est plus intégrée dans votre espace de vie personnel
Cependant, l'ARC permet de conserver l'ERP intact dans de nombreux cas si : l'utilisation locative est mineure, aucun changement structurel ne se produit et vous ne réclamez pas la DCA. Ces conditions permettent à la zone louée d'être considérée comme faisant partie de votre résidence principale.

Locations à court terme (Airbnb/VRBO) et TPS/TVH

Les locations à court terme de moins de 30 jours avec des services similaires à ceux des hôtels peuvent déclencher l'enregistrement TPS/TVH une fois que les revenus annuels dépassent 30 000 $. Cette règle s'applique même si l'espace est à l'intérieur de votre maison. Les locations à long terme (plus de 30 jours) sont exemptes de TPS/TVH.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les propriétaires à louer une partie de leur maison sans déclencher d'exposition inutile à l'ARC. Nous déterminons des méthodes d'allocation appropriées, préparons le formulaire T776, analysons si la demande de DCA est conseillée, évaluons les risques d'ERP, gérons les obligations TPS/TVH pour les locations à court terme, reconstruisons les dossiers manquants et défendons les propriétaires lors des audits de l'ARC ou de Revenu Québec. Nos stratégies maximisent les déductions tout en préservant les avantages fiscaux lors de la vente éventuelle.

Expérience réelle des clients

Un propriétaire de Montréal louant sa suite au sous-sol a été audité en raison d'une allocation incohérente ; nous avons recalculé les dépenses et préservé la plupart des déductions. Un client qui a accidentellement demandé la DCA a évité la perte de l'ERP après que nous ayons déposé des corrections. Un hôte Airbnb louant une chambre d'amis a évité des pénalités TPS/QST lorsque nous avons prouvé que les revenus annuels étaient restés en dessous de 30 000 $. Un propriétaire de duplex a préservé l'ERP entier après que nous ayons démontré que l'étage loué n'était pas une unité entièrement autonome et était resté intégré à la maison.

Questions courantes

Perds-je mon exemption de résidence principale automatiquement ? Non—uniquement si des modifications structurelles sont apportées ou si une DCA est demandée. Dois-je déclarer des revenus locatifs s'ils ne couvrent que les dépenses ? Oui—l'ARC exige une déclaration complète. Puis-je déduire des rénovations ? Seulement si elles se rapportent à la portion locative. Est-ce qu'Airbnb change ma situation fiscale ? Oui—les locations à court terme nécessitent souvent un enregistrement TPS/TVH.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité publique, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires à louer de l'espace en toute sécurité et de manière rentable tout en restant conforme. Que vous louiez à long terme, à court terme ou occasionnellement, nous garantissons une déclaration précise, des déductions optimales et une protection complète lors des audits.