La taxe sur les logements sous-utilisés du Canada (UHT) – Un guide complet par un cabinet comptable de Montréal près de chez vous

Introduction

Le Taxe sur les logements sous-utilisés (TSU) du Canada est une nouvelle taxe fédérale qui a surpris de nombreux propriétaires. Bien qu'elle soit principalement conçue pour cibler les propriétaires non résidents et non canadiens de propriétés résidentielles vacantes ou sous-utilisées, les exigences de déclaration s'étendent bien au-delà des propriétaires étrangers. De nombreux citoyens canadiens, sociétés canadiennes, partenariats et fiduciaires doivent désormais remplir une déclaration de TSU – même s'ils n'ont aucune taxe due – pour demander des exonérations. Le défaut de déclaration peut entraîner des pénalités commençant à 5 000 $ pour les particuliers et 10 000 $ pour les sociétés, même lorsque aucune taxe n'est due. Comprendre la TSU est essentiel pour tous les propriétaires de biens résidentiels au Canada.

Cadre juridique et réglementaire

La TSU est régie par la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés, en vigueur depuis le 1er janvier 2022. La taxe s'applique à un taux de 1% de la valeur imposable du bien (généralement la valeur estimée ou la valeur marchande équitable élective) sur la propriété résidentielle vacante ou sous-utilisée possédée au 31 décembre de chaque année. Bien que la politique vise la propriété non résidente, la loi exige que de nombreux propriétaires canadiens, surtout ceux qui détiennent des biens par l'intermédiaire de sociétés, de partenariats et de fiducies, remplissent une déclaration annuelle de TSU (Formulaire UHT-2900) avant le 30 avril pour déclarer leur exonération. Les obligations de déclaration s'appliquent indépendamment des déclarations de revenus.

Considérations judiciaires et politiques clés

Comme la TSU est une nouvelle taxe, des affaires judiciaires majeures ne sont pas encore apparues, mais les conseils de l'ARC soulignent une stricte conformité. L'ARC a déjà averti les contribuables que les pénalités pour non-dépôt sont obligatoires et ne dépendent pas de l'existence d'une taxe à payer. L'ARC a également précisé qu'une propriété détenue par l'intermédiaire d'une société, d'un partenariat ou d'une fiducie est réputée affectée à moins qu'une exonération ne s'applique, augmentant la charge administrative des propriétaires canadiens de biens immobiliers.

Qui doit remplir une déclaration de TSU ?

Le dépôt est requis pour tous les propriétaires affectés, y compris :

certaines sociétés privées contrôlées par des Canadiens (SPCC) possédant des biens résidentiels
partenariats détenant des biens immobiliers résidentiels
fiduciaires de la plupart des fiducies (y compris les fiducies nues) détenant des biens
non-résidents possédant un bien résidentiel au Canada
Même si vous êtes exempté de la taxe elle-même, vous devez tout de même déposer si vous êtes un propriétaire affecté.

Qui est exempté de la taxe (mais peut devoir déposer) ?

Les exonérations s'appliquent si la propriété est :

la résidence principale du propriétaire, du conjoint ou de l'enfant
occupée pendant au moins 180 jours au cours de l'année pendant des périodes éligibles
louée à long terme (bail de plus de 30 jours) pendant au moins 180 jours
nouvellement construite et pas encore occupée
inadaptée à une occupation toute l'année
en cours de rénovations majeures
utilisée par le propriétaire en tant que citoyen canadien ou résident permanent (si détenue personnellement)
Même lorsque exemptée, de nombreux contribuables doivent déposer pour déclarer leur exonération, à moins qu'ils ne soient des propriétaires exclus.

Qui est un propriétaire exclu (pas de dépôt requis) ?

Les propriétaires exclus incluent :

Citoyens canadiens et résidents permanents (personnellement, pas par l'intermédiaire de sociétés ou de fiducies)
sociétés canadiennes cotées en bourse
œuvres de charité enregistrées
organismes gouvernementaux autochtones
coopératives d'habitation
Si vous êtes un propriétaire exclu, vous n'avez pas besoin de déposer une déclaration de TSU pour cette propriété.

Qui est un propriétaire affecté (doit déposer) ?

De nombreux propriétaires canadiens tombent dans cette catégorie :

sociétés canadiennes (même si elles sont à 100 % détenues par des Canadiens)
partenariats
fiduciaires (y compris les fiduciaires nues)
sociétés de portefeuille privées
individus détenant des biens pour le compte d'autrui
Ces propriétaires doivent déposer le formulaire UHT-2900 chaque année pour éviter des pénalités.

Calcul de la taxe : La règle des 1%

La taxe s'applique uniquement aux propriétaires affectés qui ne remplissent pas les conditions d'exonération. Le calcul est :
TSU = 1% × (plus grand entre la valeur estimée ou la valeur marchande équitable élective) × pourcentage de propriété
Les propriétaires peuvent choisir une évaluation de la valeur marchande équitable avec une évaluation professionnelle.

Pénalités pour non-dépôt

Les pénalités s'appliquent même lorsque aucune taxe n'est due, et elles sont sévères :

Particuliers : Minimum de 5 000 $ par propriété
Sociétés : Minimum de 10 000 $ par propriété
Les pénalités peuvent augmenter si plusieurs propriétaires ou plusieurs propriétés sont en jeu, ou si l'ARC détermine qu'un dépôt a été intentionnellement évité.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous veillons à ce que les clients respectent les obligations de dépôt de TSU, évaluent les exonérations, déterminent s'ils sont des propriétaires affectés ou exclus, obtiennent des évaluations lorsque cela est avantageux, préparent le formulaire UHT-2900 avec précision, et répondent aux lettres d'examen de l'ARC. Nous assistons également les clients qui détiennent des biens par l’intermédiaire de sociétés ou de fiducies et nécessitent un dépôt coordonné des déclarations de TSU à travers plusieurs entités. Notre stratégie garantit zéro pénalité et pleine conformité.

Expérience client réelle

Un propriétaire montréalais qui possédait un condo dans une fiducie familiale a été choqué d'apprendre qu'il ne devait aucune TSU mais avait malgré tout une obligation de dépôt ; nous avons déposé la déclaration et évité une pénalité de 5 000 $. Une société possédant une propriété locative a été signalée par l'ARC ; nous avons déposé tardivement sous les dispositions de soulagement et minimisé les pénalités. Un partenariat familial détenant un multiplex a évité la taxe en documentant une occupation de 180 jours. Un propriétaire non-résident a évité la taxe de TSU après que nous avons prouvé que des locations à long terme dépassaient le seuil d'exonération.

Questions fréquentes

Tous les Canadiens doivent-ils remplir une déclaration de TSU ? Non – seulement les propriétaires affectés comme les sociétés, les partenariats et les fiducies. La TSU est-elle la même chose que la taxe sur les logements vacants ? Non – les taxes municipales sur les logements vacants sont distinctes. La location via Airbnb compte-t-elle comme occupation ? Pas pour la TSU ; seules les locations à long terme comptent. Que se passe-t-il si j'hérite d'une propriété ? Un dépôt peut être requis selon la structure.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les propriétaires à naviguer à travers la taxe sur les logements sous-utilisés, à éviter les pénalités, à structurer correctement la propriété et à se conformer aux règles fédérales de dépôt. Que vous possédiez une propriété personnellement, par l’intermédiaire d'une société ou d'une fiducie, nous veillons à ce que vos obligations de TSU soient respectées avec précision et à temps.