Non-résidents vendant des biens immobiliers canadiens (section 116) – Un guide complet par un cabinet comptable montréalais près de chez vous

Introduction

Lorsqu'un non-résident du Canada vend des biens immobiliers canadiens, que ce soit un condo, une maison, un chalet, un duplex, un terrain ou une propriété commerciale, des règles fiscales spéciales s'appliquent. Contrairement aux résidents canadiens, les non-résidents ne peuvent pas simplement vendre la propriété et déclarer le gain au moment de la déclaration d'impôts. Au lieu de cela, l'acheteur doit retenir une partie du produit de la vente, et le vendeur doit obtenir un Certificat de Conformité de la Section 116 de l'ARC pour éviter de grosses retenues. Ces règles protègent le droit de l'ARC de percevoir des impôts sur les gains réalisés par les non-résidents. Comprendre le processus est essentiel pour éviter des retards de clôture, des produits de vente bloqués, des pénalités et de grandes retenues fiscales inattendues.

Cadre Juridique et Réglementaire

La section 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu régit la vente de « biens imposables canadiens » (BIC) par des non-résidents. Les BIC comprennent : les biens immobiliers canadiens, les propriétés locatives canadiennes, les terrains, certaines actions dans des sociétés riches en immobilier, des intérêts dans des partenariats et des fiducies canadiens détenant des biens immobiliers, et des droits d'acquérir des propriétés canadiennes. Lorsqu'un non-résident dispose de BIC, l'ARC exige une retenue d'impôt — généralement de 25 % à 50 % du prix de vente brut — à moins que le vendeur n'obtienne un Certificat de Conformité (Formulaire T2062/T2062A). Les acheteurs sont légalement tenus de retenir et de remettre de l'argent à l'ARC si le vendeur ne peut pas fournir un certificat, ou l'acheteur devient personnellement responsable.

Décisions Judiciaires Clés

Dans Karam c. La Reine, l'ARC a tenu un acheteur personnellement responsable pour ne pas avoir retenu le 25 % requis lors de l'achat d'une propriété d'un non-résident, renforçant ainsi la responsabilité de l'acheteur. Dans Abrahams c. Canada, la cour a confirmé que même si un vendeur non-résident quitte le Canada, l'ARC peut réévaluer et poursuivre la retenue auprès de l'acheteur ou de ses représentants légaux. Dans Baresco Holdings c. Canada, l'ARC a réussi à rejeter la tentative d'un vendeur d'éviter de déclarer en utilisant une structure d'entreprise, affirmant les règles de substance par rapport à la forme. Ces affaires montrent que l'ARC applique strictement la retenue de la Section 116.

Pourquoi les Ventes de Non-Résidents sont Étroitement Surveillées

L'ARC surveille les ventes des non-résidents à travers : des bases de données de registre foncier, des dépôts de transactions légales/notariales, des soumissions T2062, des systèmes provinciaux de transfert de terres et des formulaires d'identification FINTRAC. Les signaux d'alerte comprennent les vendeurs fournissant une identification étrangère, des dossiers d'adresse étrangère, des paiements provenant de ou allant vers des comptes bancaires étrangers, des propriétés détenues par le biais de sociétés offshore, et des agents immobiliers canadiens représentant des propriétaires non-résidents. L'ARC ne libérera pas les produits de vente détenus en fiducie tant que les exigences de la Section 116 ne seront pas satisfaites.

Comment Fonctionne le Processus de la Section 116

1. Exigence de Retenue de l'Acheteur

Si le vendeur est un non-résident et que aucun Certificat de Conformité n'est fourni à la clôture, l'acheteur doit retenir et remettre soit : 25 % du prix de vente brut (la plupart des biens immobiliers), ou 50 % pour certains types de propriétés (comme les propriétés amortissables). Les fonds sont généralement détenus par le notaire ou l'avocat jusqu'à ce que l'ARC approuve la libération.

2. Le Vendeur Fait une Demande de Certificat de Conformité (Formulaire T2062 / T2062A)

Le vendeur non-résident doit soumettre : le Formulaire T2062 pour déclarer les gains en capital, le Formulaire T2062A si la propriété comprend un bien locatif amortissable, des contrats de vente et d'achat, une preuve de la base de coût, des frais juridiques, des rénovations, des commissions, des états de taxe foncière et une pièce d'identité. L'ARC examine la demande et délivre un certificat indiquant combien d'impôts doivent être remis.

3. L'ARC Délivre le Certificat de Conformité

Si approuvé, l'ARC autorise la libération des fonds retenus en excès. L'ARC exige généralement une remise égale à 25 % du gain estimé, et non le prix de vente total.

4. Le Vendeur Dépose une Déclaration de Revenus Canadiens Après la Vente

Le non-résident doit déposer un déclaration de Section 116 (T1 ou T3) pour l'année de vente afin de calculer la responsabilité fiscale finale. Si trop d'impôts ont été retenus, l'ARC rembourse l'excédent.

Exemple

Prix de vente : 800 000 $.
Base de coût : 500 000 $.
Gain en capital : 300 000 $.
Retenue sans certificat : 200 000 $ (25 % de 800 000 $).
Avec Certificat de Conformité : 75 000 $ (25 % du gain).
La différence—125 000 $—est libérée au vendeur seulement après les approbations de l'ARC.

Conséquences de ne Pas Suivre la Section 116

L'acheteur devient responsable du montant retenu
L'ARC peut saisir des fonds auprès de l'acheteur ou de l'avocat
L'ARC prélève des intérêts et des pénalités
Le vendeur ne peut pas accéder aux produits de vente
La clôture peut être retardée ou échouer
Le vendeur peut faire face à de futurs problèmes de conformité en matière d'immigration/fiscaux
Les erreurs de la Section 116 sont coûteuses pour les deux parties, en particulier pour les acheteurs ignorants de leurs obligations.

Considérations Spéciales

Propriétés Locatives

Les non-résidents doivent également se conformer aux dépôts NR4 et à une retenue de 25 % sur les revenus locatifs avant la vente.

Sociétés et Fiducies

Les sociétés, partenariats et fiducies non-résidents vendant des biens immobiliers canadiens doivent déposer des formulaires T2062 et déclarations fiscales au niveau de la société.

Pays de Traité

Certains pays réduisent les impôts par le biais de traités fiscaux, mais la retenue s'applique toujours jusqu'à ce que l'ARC approuve autrement.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons à la fois les acheteurs et les vendeurs à naviguer dans les règles de la Section 116. Nous préparons des ensembles de formulaires T2062/T2062A, calculons les bases de coût ajustées, compilons la documentation de rénovation et légale, coordonnons avec des avocats et notaires, soumettons des demandes de Certificat de Conformité, communiquons avec des agents de l'ARC, accélérons les libérations de fonds retenus, et déposons les déclarations fiscales requises pour non-résidents. Notre expertise prévient des retards coûteux et protège toutes les parties contre les pénalités.

Expérience Réelle Client

Un non-résident vendant un condo à Montréal faisait face à 180 000 $ de retenue ; nous avons obtenu un Certificat de Conformité réduisant la retenue à 40 000 $. Un acheteur achetant sans le savoir à un non-résident risquait la responsabilité ; nous sommes intervenus, avons déposé des documents de conformité, et avons évité des pénalités. Un investisseur étranger vendant une propriété locative avait des dossiers de BC incomplets ; nous avons reconstruit la base de coût et avons réussi à obtenir un certificat. Un vendeur américain a reçu un remboursement après que nous avons corrigé la mauvaise interprétation par l'ARC des rénovations et des améliorations en capital.

Questions Fréquemment Posées

Les non-résidents paient-ils des impôts plus élevés ? Pas nécessairement — les taux d'imposition sur les gains sont similaires, mais les règles de retenue sont strictes. Les acheteurs peuvent-ils être pénalisés ? Oui — les acheteurs sont responsables s'ils ne retiennent pas. Combien de temps prend le Certificat de Conformité ? Généralement 8 à 16 semaines. La retenue peut-elle être évitée ? Non — mais elle peut être réduite avec des dépôts appropriés.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal guide les non-résidents, investisseurs, acheteurs, avocats et courtiers à travers le strict processus de la Section 116 au Canada. Nous assurons la conformité, prévenons les pénalités et accélérons la libération des produits de vente.