Demandes de remboursements de la TPS/TVH (Nouveau logement, location, etc.)

Introduction
Comprendre la demande de remboursement de la TPS/TVH est essentiel pour les acheteurs de maisons, les investisseurs, les propriétaires, les constructeurs, les promoteurs et les vendeurs d'assignation à travers le Canada. Les remboursements existent pour alléger le fardeau fiscal sur les achats de logements neufs, les rénovations substantielles et les nouvelles propriétés locatives résidentielles. Cependant, les règles sont complexes et des malentendus conduisent fréquemment à des demandes refusées, des réévaluations de l'ARC ou des demandes de remboursement. Le Québec a son propre équivalent provincial sous la TVQ, ajoutant une seconde couche de règles. Ce guide explique tout ce que les Canadiens doivent savoir sur la demande de remboursement de la TPS/TVH, qui est éligible, quels formulaires sont requis et comment éviter les erreurs qui mènent à des pénalités ou à des remboursements perdus.

Cadre Juridique et Réglementaire
La demande de remboursement de la TPS/TVH est régie par la Loi sur la taxe d'accise et la Loi sur la fiscalité du Québec. Les trois principales catégories de remboursement sont :

1. Remboursement de la TPS/TVH pour Logement Neuf (Résidence Principale)

Disponible lors de l'achat d'une maison neuve, d'un condo ou d'une résidence ayant subi des rénovations substantielles destinée à être une résidence principale.
Les exigences clés :

• l'acheteur (ou une personne liée) doit vivre dans la maison
• l'achat doit être effectué auprès d'un constructeur ou via une auto-construction
• le prix d'achat et le revenu familial peuvent affecter le montant du remboursement
• doit remplir le formulaire GST190 (ou les équivalents provinciaux)

2. Remboursement de la TPS/TVH pour Propriété Locative Résidentielle Neuve (NRRPR)

Disponible pour les propriétaires achetant des unités locatives résidentielles neuves à louer à des locataires à long terme.
Les exigences clés :

• l'acheteur doit avoir l'intention de louer à des locataires à long terme
• ne peut pas vivre dans l'unité eux-mêmes
• doit remplir le formulaire GST524
• les propriétaires peuvent être éligibles même si le locataire est un membre de la famille sous des règles spécifiques

3. Remboursements Provinciaux (Provinces HST et Québec)

Les provinces de la TVH ont leurs propres formules de remboursement :
• Remboursement de la TPS/TVH pour le nouveau logement de l'Ontario
• Remboursement de la TPS/TVH de la Nouvelle-Écosse
• Île-du-Prince-Édouard
• Terre-Neuve-et-Labrador

Le Québec a le Remboursement de la TPS/TVQ pour Logement Neuf avec ses propres formulaires et seuils d'éligibilité.

Changements d'Éligibilité Basés sur l'Utilisation

Les remboursements de la TPS/TVH peuvent être refusés si l'ARC croit que la propriété a été achetée :

• pour revendre rapidement
• pour une location à court terme
• pour une spéculation d'investissement
• pour un profit d'assignation

Comprendre les règles est essentiel pour demander correctement des remboursements de la TPS/TVH.

Principales Décisions Judiciaires
Les tribunaux ont traité des centaines d'affaires concernant les demandes de remboursement de la TPS/TVH. Les principes clés incluent :

• l'exigence de résidence principale doit être prouvée—les tribunaux ont refusé des remboursements lorsque les propriétaires n'ont pas occupé la propriété
• les ventes par assignation perdent souvent l'éligibilité au remboursement à moins que des critères spécifiques soient respectés
• les locations à court terme peuvent disqualifier les acheteurs des remboursements sur le logement
• la définition de la rénovation substantielle doit être respectée—les rénovations mineures ne qualifient pas
• les propriétaires doivent prouver leur intention de louer à long terme pour être éligibles au NRRPR
• la TPS doit avoir effectivement été payée pour recevoir un remboursement
• les fausses déclarations d'occupation entraînent des pénalités et des enquêtes pour fraude

Les tribunaux du Québec ont des décisions similaires strictes pour les remboursements de la TVQ, surtout pour les investisseurs qui abusent des unités résidentielles pour Airbnb.

Ces décisions soulignent pourquoi demander des remboursements de la TPS/TVH nécessite une documentation minutieuse et une conformité.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec Ciblent Cette Question
Les demandes de remboursement sont fortement auditées car :

• de nombreux acheteurs prétendent faussement qu'ils avaient l'intention d'occuper la propriété
• les investisseurs demandent des remboursements destinés aux propriétaires
• les ventes par assignation appliquent souvent mal les règles de la TPS/TVH
• les propriétaires reclassifient mal les unités locatives
• l'activité de revente rapide est répandue
• les achats de logements neufs impliquent des sommes importantes
• les demandes de rénovation peuvent ne pas respecter le seuil de « rénovation substantielle »
• les opérateurs Airbnb abusent des programmes de remboursement

Les déclencheurs d'audit incluent :

• ne pas mettre à jour l'adresse auprès de l'ARC
• revendre ou vendre rapidement la propriété
• demander un remboursement sur plusieurs maisons
• pas de preuve d'occupation (factures de services publics, permis de conduire, résiliation de bail)
• acheter sous une société
• louer immédiatement après l'achat
• contrats d'achat par assignation

Comprendre comment demander des remboursements de la TPS/TVH évite les réévaluations et les pénalités majeures.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA fournit une méthode complète et défendable pour demander des remboursements de la TPS/TVH :

• déterminer si vous êtes éligible au Remboursement pour Logement Neuf ou au NRRPR
• calculer les montants éligibles selon les formules fédérales et provinciales
• examiner les contrats d'achat et les déclarations des constructeurs
• confirmer les exigences d'occupation ou d'intention de louer
• préparer correctement les formulaires de remboursement GST190, GST524 ou QST
• documenter les preuves d'occupation ou d'utilisation locative
• gérer les demandes de remboursement pour les ventes par assignation
• représenter les clients lors des audits de remboursement de l'ARC ou de Revenu Québec
• déposer de nouveau les demandes de remboursement rejetées
• conseiller les investisseurs sur la bonne structuration pour éviter la perte de remboursement

Notre approche structurée garantit que vous maximisez votre remboursement tout en restant pleinement conforme.

Expérience Client Réelle
De nombreuses personnes et investisseurs s'adressent à Mackisen après que l'ARC remet en question leurs demandes de remboursement :

• Un couple a demandé le remboursement pour logement neuf mais a vécu chez des proches pendant des mois. L'ARC a refusé le remboursement. Mackisen a fait appel avec une preuve de retard d'emménagement et a gagné.
• Un acheteur québécois a loué l'unité pour Airbnb, perdant son éligibilité. Nous avons corrigé la demande et déposé pour le NRRPR à la place.
• Un investisseur a acheté un condo pour le revendre mais a tenté de demander un remboursement pour propriétaire. L'ARC a réévalué et a imposé des pénalités. Mackisen a négocié une responsabilité réduite.
• Un propriétaire n'a pas déposé le GST524. Nous avons déposé des demandes tardives avec une documentation complète et avons récupéré des milliers en remboursements.
• Un vendeur d'assignation a mal appliqué les règles de la TPS sur les profits d'assignation. Mackisen a corrigé les dépôts et a préservé les droits de remboursement de l'acheteur.

Ces cas montrent à quel point il peut être complexe de demander des remboursements de la TPS/TVH sans une bonne orientation.

Questions Fréquemment Posées
Les clients demandent fréquemment :

• Suis-je éligible au remboursement pour logement neuf ?
Seulement si vous ou un proche avez l'intention de vivre dans la maison.

• Puis-je obtenir un remboursement en tant que propriétaire ?
Oui—dans le cadre du Remboursement pour Propriété Locative Résidentielle Neuve.

• Suis-je éligible si je revends la maison ?
Non—les revendeurs ne sont généralement pas éligibles.

• Le Airbnb est-il considéré comme une location à long terme ?
Non—les locations à court terme sont considérées comme commerciales, pas résidentielles.

• Le Québec a-t-il son propre remboursement ?
Oui—la TVQ a un programme de remboursement indépendant.

• Puis-je demander des remboursements pour une maison récemment rénovée ?
Seulement si la rénovation est « substantielle » selon la définition stricte de l'ARC.

Ces réponses clarifient les règles pour demander des remboursements de la TPS/TVH.

Pourquoi Mackisen
Fort de plus de 35 ans d'expérience combinée en comptabilité, Mackisen CPA Montréal aide les entreprises et les particuliers à rester conformes tout en récupérant les taxes auxquelles ils ont droit. Que vous déposiez votre première déclaration de TPS/TVQ, demandiez un remboursement de logement ou naviguiez dans des règles fiscales immobilières complexes, notre équipe d'experts assure précision, transparence et protection contre le risque d'audit. En demandant des remboursements de la TPS/TVH, Mackisen fournit une préparation complète des remboursements, un soutien en documentation, une représentation en appel et une planification stratégique pour les acheteurs, les propriétaires et les investisseurs.