Réclamation de remboursements de la TPS/TVH - Un guide complet par un cabinet de comptables professionnels agréés de Montréal près de chez vous

Introduction

Les remboursements de TPS/TVH sont parmi les avantages fiscaux les plus précieux—mais les plus mal compris—disponibles au Canada. Que vous soyez propriétaire d'une maison nouvellement construite, propriétaire louant ou rénovant un bien locatif, une entreprise payant la TPS/TVH sur des articles admissibles, ou un visiteur au Canada effectuant certains achats, le gouvernement offre plusieurs programmes de remboursement qui peuvent économiser des milliers de dollars. Cependant, chaque remboursement a des règles strictes d'admissibilité, des exigences de documentation précises et des délais de dépôt rigides. De nombreux contribuables passent à côté simplement parce qu'ils ne comprennent pas les critères—ou pire, ils réclament des remboursements incorrectement et finissent par devoir de l'argent à l'ARC après un audit. Ce guide explique les principaux programmes de remboursement de TPS/TVH au Canada, qui est admissible, comment postuler et comment rester pleinement conforme.

Cadre légal et réglementaire

Les programmes de remboursement de TPS/TVH sont établis en vertu de la Loi sur la taxe d'accise et des règlements connexes. Les catégories de remboursement les plus courantes incluent :

1. Remboursement de TPS/TVH pour les nouvelles habitations (RNH)

Disponible pour les personnes qui :
• achètent une maison nouvellement construite,
• construisent ou rénovent considérablement leur propre maison, ou
• achètent des parts dans une unité de logement coopératif nouvellement construite.

Les règles incluent :
• la maison doit être utilisée comme un lieu de résidence principal,
• des limites de prix s'appliquent (surtout pour la partie fédérale),
• des règles strictes d'occupation et d'utilisation familiale,
• le remboursement doit être demandé dans les 2 ans suivant la date de clôture.

2. Remboursement de TPS/TVH pour les propriétés résidentielles locatives neuves (RPRNL)

Disponible lorsque la maison nouvellement construite ou rénovée de manière substantielle est achetée pour des fins de location à long terme (pas de locations à court terme ou Airbnb).
Les propriétaires doivent :
• fournir un bail d'un an (minimum),
• déposer le remboursement après la prise de possession mais avant que la location ne commence,
• respecter les conditions d'utilisation et d'occupation requises par l'ARC.

3. Remboursements de transition pour nouvelles habitations

Pour des accords entre constructeurs chevauchant les dates d'implémentation de la TPS/TVH (historique utilisé lors des transitions vers la TVH).

4. Remboursement aux visiteurs en TPS (programmes limités)

Bien que le programme général de remboursement aux visiteurs ait été éliminé, certains remboursements restreints existent encore pour :
• forfaits touristiques,
• conventions étrangères,
• secteurs de voyage spécifiques.

5. Remboursements pour les organismes de services publics

Disponible pour :
• des œuvres de charité,
• des organismes à but non lucratif,
• des municipalités,
• des universités, écoles et hôpitaux.
Ces organisations reçoivent des remboursements sur une partie de la TPS/TVH qu'elles paient.

6. Remboursements provinciaux (Ontario & provinces de la TVH de l’Atlantique)

Certaines provinces offrent :
• des remboursements provinciaux pour nouvelles habitations,
• des remboursements locatifs,
• des crédits de transition pour logements.

7. Crédits de taxe sur les intrants (CTI) vs remboursements

Les CTI s'appliquent aux entreprises ayant des activités commerciales, tandis que les remboursements s'appliquent à :
• des particuliers,
• des propriétaires,
• des œuvres de charité,
• des organisations admissibles.

Ces règles législatives forment la base du système de remboursement de la TPS/TVH du Canada.

Décisions judiciaires clés

Plusieurs décisions judiciaires soulignent l'interprétation stricte de l'ARC concernant l'admissibilité des remboursements :

1. Kossowan c. Canada

Le remboursement de nouvelle habitation du contribuable a été refusé parce que la maison n'était pas utilisée comme lieu de résidence principal. La seule propriété ne suffit pas—l'occupation réelle compte.

2. Siddiqui c. La Reine

L'ARC a refusé un remboursement parce que le contribuable a tenté de réclamer un remboursement locatif pour une maison réellement utilisée pour des locations à court terme. La cour a confirmé le refus.

3. Alterra Developments c. Canada

Un constructeur a tenté de classer des unités comme des locations à long terme pour réclamer des remboursements. L'ARC a soutenu avec succès que l'intention était la revente, pas la location.

4. Tremblay c. Canada

Le remboursement de nouvelle habitation a été refusé car le contribuable a manqué les délais de dépôt. La cour a confirmé que les délais de remboursement sont stricts et inflexibles.

Ces cas démontrent que l'ARC applique rigidement les règles de remboursement, refusant souvent des demandes même lorsque les contribuables commettent des erreurs de bonne foi.

Pourquoi l'ARC cible ce problème

L'ARC audite les demandes de remboursement de façon agressive parce que les remboursements sont souvent mal utilisés ou mal compris. L'ARC signale :

• les remboursements pour nouvelles habitations où le bien n'est pas utilisé comme une résidence principale
• les remboursements locatifs liés à Airbnb ou aux locations à court terme (non admissibles)
• les remboursements déposés en retard
• les formulaires de demande manquant de documentation
• les écarts entre les contrats d'achat et les dossiers d'occupation
• les individus réclamant des remboursements pour des proches ne répondant pas aux critères d'occupation
• les constructeurs reclassifiant des propriétés
• les propriétaires ne respectant pas les exigences de bail

L'ARC vérifie également :
• les données du registre foncier,
• les comptes de services publics,
• les dossiers postaux,
• les annonces Airbnb,
• les permis de construire,
• les déclarations de revenus.

Parce que les remboursements dépassent souvent 6 000 $–30 000 $, l'ARC considère cela comme un domaine de conformité à haut risque.

Stratégie Mackisen

Chez Mackisen CPA Montréal, nous aidons les contribuables à obtenir des remboursements de TPS/TVH légitimes tout en évitant des erreurs coûteuses. Notre stratégie de remboursement comprend :

1. Revue de l'admissibilité

• déterminer si vous êtes admissible au RNH ou au RPRNL
• analyser les exigences d'occupation et d'utilisation
• identifier les facteurs à haut risque

2. Préparation de la documentation

• rassembler les accords d'achat et de vente
• préparer des preuves d'occupation (permis de conduire, factures de services publics, assurances)
• sécuriser des baux résidentiels pour les demandes de remboursement locatif
• examiner les déclarations de constructeurs et les documents municipaux

3. Dépôt correct de votre remboursement

• compléter les bons formulaires (GST190, GST524, GST191, etc.)
• s'assurer que les délais sont respectés (souvent dans les 2 ans)
• soumettre par les canaux approuvés de l'ARC

4. Défense en cas d'audit

• répondre aux lettres de vérification de l'ARC
• préparer des preuves d'occupation ou d'utilisation locative
• faire appel aux demandes de remboursement refusées par le biais d'un avis d'opposition lorsque c'est justifié

5. Planification pour les transactions futures

• conseiller les promoteurs et les propriétaires sur la structuration des transactions pour maintenir l'admissibilité aux remboursements
• analyser les implications de la TPS/TVH pour les retournements, les cessions ou les propriétés mixtes

Cela garantit que les clients maximisent les remboursements sans risquer des réévaluations de l'ARC.

Expérience réelle des clients

Un propriétaire novice à Montréal s'est vu refuser le remboursement de nouvelle habitation parce que l'ARC doutait de l'occupation. Nous avons compilé des dossiers de services publics, des documents d'assurance, des preuves de résiliation de bail et restauré avec succès le remboursement.

Un propriétaire achetant une nouvelle construction a tenté de réclamer le remboursement de nouvelle habitation au lieu du remboursement locatif. L'ARC l'a refusé. Nous avons corrigé le dépôt et récupéré l'intégralité du remboursement RPRNL.

Un constructeur vendant un condo en cession n'a pas pris en compte les implications de la TPS/TVH. L'ARC a réévalué l'acheteur et le vendeur. Nous avons restructuré la transaction et minimisé la responsabilité.

Un investisseur immobilier exploitant plusieurs unités Airbnb a demandé des remboursements locatifs—l'ARC les a refusés. Nous avons restructuré leur activité et corrigé les dépôts pour une conformité future.

Questions courantes

Les propriétaires demandent souvent s'ils peuvent réclamer à la fois les remboursements fédéraux et provinciaux. Oui—s'ils sont admissibles, mais les règles diffèrent.

Les propriétaires demandent si Airbnb est admissible au remboursement locatif. Non—les locations à court terme ne sont pas admissibles.

Certaines personnes demandent si les membres de la famille vivant dans la maison sont admissibles à l'occupation. Seulement les scénarios de famille immédiate satisfaisant aux critères de l'ARC.

Une autre question : les remboursements peuvent-ils être déposés en retard ? Non—les délais sont stricts.

Pourquoi Mackisen

Avec plus de 35 ans d'expérience combinée en CPA, Mackisen CPA Montréal aide les individus, les propriétaires et les organisations à réclamer des remboursements de TPS/TVH avec précision, efficacité, et en pleine conformité avec l'ARC. Que ce soit pour acheter de nouvelles habitations, investir dans des locations ou gérer des propriétés, notre équipe d'experts assure clarté, précision, et protection complète.