Vérification des remboursements de loyer de la TPS/TVH en immobilier — Cabinet comptable de Montréal près de chez vous : Défense des demandes NRRPR, occupation des locataires et intention de location

Un audit de remboursement de GST/HST pour la location de biens immobiliers par l'ARC cible le remboursement pour nouvelles propriétés résidentielles locatives (NRRPR). L'ARC audite ces remboursements de manière agressive car les remboursements de loyer sont souvent mal compris, mal déposés ou insuffisamment documentés — en particulier pour les maisons nouvellement construites, les locations de condominiums, les achats par cession, les conversions Airbnb, et les propriétés à usage mixte.

Mackisen CPA Montréal se spécialise dans la défense des audits de remboursement de loyer en prouvant l'intention de location à long terme, l'occupation par des locataires, et le traitement correct de la GST/HST en vertu de la Loi sur la taxe d'accise. Nous préparons des dossiers d'audit certifiés par des CPA pour protéger votre remboursement contre un refus ou un retour.

Fondement légal

Loi sur la taxe d'accise, article 256.2 — régit le remboursement pour nouvelles propriétés résidentielles locatives (NRRPR).
Loi sur la taxe d'accise, article 191 — exige une auto-évaluation pour de nouvelles conversions de locations résidentielles.
Loi sur la taxe d'accise, article 123(1) — définit « complexe résidentiel », « constructeur » et « usage locatif ».
Droit jurisprudentiel:
• Cheema c. Canada — la propriété bénéficiaire et l'intention comptent.
• Tarnowe — l'occupation doit être prouvée pour l'éligibilité au remboursement.
• Chella — l'ARC peut refuser des remboursements lorsque l'intention de location est peu claire.

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC exige une preuve d'utilisation locative réelle et à long terme, pas seulement un document de bail.

Pourquoi l'ARC audit les remboursements de loyer

L'ARC signale les demandes de NRRPR lorsqu'elle détecte :
• des condominiums nouvellement construits achetés et immédiatement loués
• des achats par cession où les remboursements ont été mal réclamés
• un remboursement de loyer réclamé alors que l'unité était vacante ou louée à court terme
• des preuves d'Airbnb ou de séjours de courte durée
• un propriétaire ne pouvant pas montrer une intention de location à long terme
• un décalage entre la date de début du bail et l'occupation
• une société détenant la propriété → activité commerciale suspectée
• des documents manquants ou incohérents (annonces, baux, factures de services publics)

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC nie les remboursements lorsqu'il y a une ambiguïté concernant l'utilisation locative ou la chronologie.

Processus d'audit des remboursements de loyer par l'ARC

1. L'ARC demande :
   – des contrats de bail
   – des annonces de location et des demandes
   – des identifiants et des informations de contact des locataires
   – l'utilisation de l'hydro/du service public
   – des dossiers d'assurance
   – des documents de clôture
   – des états hypothécaires
   – des reçus de dépôt de loyer
   – des journaux Airbnb (le cas échéant)

2. L'ARC reconstruit la chronologie de l'intention :
   achat → achèvement → occupation → usage locatif

3. L'ARC teste l'éligibilité au remboursement en vertu de l'article 256.2.

4. L'ARC vérifie l'absence de auto-évaluation lors de la conversion.

5. L'ARC émet une réévaluation proposée.

6. Mackisen CPA répond avec une défense complète fondée sur des preuves.

Perspicacité d'apprentissage : Le remboursement dépend de l'intention + l'occupation + la preuve de location à long terme.

Stratégie de défense d'audit NRRPR de Mackisen CPA

• prouver l'intention de location à long terme à l'aide d'annonces, d'e-mails d'agents, de demandes et de journaux de vérification
• documenter l'occupation réelle avec la consommation de services publics, les identifiants des locataires, les assurances et les dépôts bancaires
• défendre contre la « classification incorrecte du constructeur »
• s'assurer que les calculs d'auto-évaluation de la GST/HST corrects ont été effectués
• isoler l'activité de location à court terme de l'utilisation à long terme
• préparer des dossiers de remboursement de loyer certifiés par un CPA
• reconstruire la documentation manquante (baux, paiements, communications)
• négocier une réévaluation inférieure sur la base de faits corrigés

Perspicacité d'apprentissage : L'ARC recule lorsque l'histoire de la location est cohérente, documentée et chronologiquement précise.

Constatations courantes de l'ARC lors des audits de remboursements de loyer

• remboursement refusé pour manque d'occupation par des locataires
• activité Airbnb → remboursement annulé
• intention locative contestée en raison d'une longue vacance
• auto-évaluation de la GST/HST manquante lors de la conversion
• acheteur par cession non éligible au remboursement
• classification incorrecte du constructeur → unité traitée comme inventaire
• dépôt incorrect sur le formulaire GST524
• propriété d'entreprise traitée comme un retournement commercial

Perspicacité d'apprentissage : Presque toutes les constatations découlent de lacunes documentaires, et non d'actes répréhensibles.

Résultats concrets

• Un propriétaire a conservé un remboursement de 31 000 $ après que Mackisen CPA ait prouvé une intention de location à long terme malgré une vacance de 45 jours.
• Un investisseur en condominiums a évité une réévaluation de 72 000 $ lorsque nous avons montré que l'activité Airbnb n'avait eu lieu que pendant la transition des locataires et que nous avons corrigé les dépôts d'auto-évaluation.
• Un acheteur par cession a préservé l'éligibilité au remboursement en démontrant le timing de transfert de propriété bénéficiaire.
• Un propriétaire corporatif a renversé la réclamation de l'ARC concernant la classification de constructeur avec une chronologie complète de l'utilisation locative.

Perspicacité d'apprentissage : Plus vos preuves sont solides, plus les hypothèses de l'ARC deviennent faibles.

Optimisation SEO et valeur éducative

Mots-clés principaux : audit de remboursement de la GST/HST pour la location, audit NRRPR de l'ARC, refus de remboursement de loyer, Mackisen CPA Montréal, audit de la GST locative
Mots-clés secondaires : preuve de location à long terme, documentation de remboursement de la GST, classification de constructeur locatif, réévaluation locative par l'ARC

Perspicacité d'apprentissage : Les thèmes de remboursement locatif sont très recherchés — des explications autoritaires améliorent les performances SEO.

Pourquoi Mackisen CPA Montréal

Avec plus de 35 ans dans la défense de la GST/HST en immobilier, Mackisen CPA Montréal est l'autorité de référence au Québec sur le remboursement pour nouvelles propriétés résidentielles locatives. Nos CPA bilingues savent exactement comment l'ARC teste l'intention, l'occupation, le statut du constructeur, et les chronologies de location, et nous préparons une documentation infaillible pour protéger votre remboursement.

Perspicacité d'apprentissage : Les audits de remboursements de loyer sont des audits de chronologie et de documentation — nous gagnons les deux.

Appel à l'action

Si l'ARC audit votre remboursement de loyer, remboursement par cession, ou classification de constructeur, obtenez immédiatement une défense professionnelle.
Contactez Mackisen CPA Montréal pour une défense complète d'audit NRRPR et une reconstruction de documentation.
Téléphone : 514-276-0808 | Email : info@mackisen.com | Site web : mackisen.com

Conclusion d'apprentissage : Un audit de remboursement de la GST/HST pour la location de biens immobiliers teste l'intention locative, l'occupation, et l'éligibilité. Mackisen CPA Montréal veille à ce que chaque condition soit prouvée et défendue — protégeant votre remboursement et prévenant des réévaluations à six chiffres.