Transférer une propriété par le biais d'une société ou d'un nom personnel : Guide d'optimisation fiscale — Un cabinet comptable de Montréal près de chez vous explique

Cadre légal et réglementaire
Lors de la revente d'une propriété au Québec, l'une des décisions fiscales les plus importantes est de choisir d'acheter et de vendre la propriété à votre nom personnel ou via une société. La différence entre les deux structures peut considérablement modifier la façon dont le gain est imposé, comment la TPS/TVQ s'applique, comment l'ARC et Revenu Québec classifient la transaction, et comment les futurs audits se déroulent. La Loi de l'impôt sur le revenu, la Loi sur la fiscalité (Québec), la Loi sur la taxe d'accise et le droit des sociétés influencent tous les conséquences fiscales. La revente sous votre nom personnel entraîne généralement l'imposition du profit à des taux d'imposition marginale personnels complets lorsqu'elle est classée comme revenu d'entreprise. La revente via une société peut réduire l'exposition fiscale immédiate dans certains cas, mais introduit une imposition des sociétés, une double imposition potentielle sur les retraits, des obligations de TPS/TVQ et des règles de conformité strictes. L'ARC traite presque toujours la revente, qu'elle soit personnelle ou sociétaire, comme un revenu d'entreprise. L'exemption pour résidence principale est généralement non disponible. Choisir la mauvaise structure peut entraîner des impôts considérablement plus élevés, des pénalités et des évaluations de TPS/TVQ.

Principales décisions de justice
Plusieurs décisions judiciaires ont façonné la façon dont la revente est imposée dans les structures personnelles et sociétaires. Dans Happy Valley Farms Ltd. c. La Reine, la Cour suprême a statué que l'intention et le comportement déterminent si une vente est un revenu d'entreprise. Cela s'applique tant aux individus qu'aux sociétés. Dans Racine c. Canada, la Cour a souligné que les transactions immobilières fréquentes constituent une activité commerciale, même si elles sont effectuées personnellement, ce qui signifie un traitement complet comme revenu d'entreprise. Dans Paletta c. La Reine, les transactions répétées à travers des structures personnelles et sociétaires ont toutes été classées comme revenu d'entreprise, montrant qu'aucune des structures ne garantit un traitement des gains en capital. Dans Gestion Yvan Gagné Inc. c. RQ, une société qui a rénové et vendu une propriété a tenté de réclamer un traitement des gains en capital. Le Tribunal a statué que l'activité était un revenu d'entreprise, rejetant les arguments fondés sur la structure de propriété. Dans Cantin c. Canada, la Cour a statué que les rénovations suivies d'une revente dans un court laps de temps créaient une activité commerciale, peu importe si le propriétaire utilisait une société. Ces affaires renforcent que la revente est overwhelmingly traitée comme un revenu d'entreprise, et qu'utiliser une société ne change pas la nature fiscale du profit. Cependant, une société peut offrir d'autres avantages, y compris la protection de la responsabilité, l'efficacité de réinvestissement et certaines options de planification fiscale.

Pourquoi l'ARC et Revenu Québec scrutent la revente dans les deux structures
L'ARC et RQ surveillent de près la revente parce que la spéculation immobilière génère de grands profits et que les contribuables les déclarent souvent incorrectement. Les autorités examinent les registres fonciers, les permis de rénovation municipaux, les données de consommation d'Hydro-Québec, les dossiers d'hébergement Airbnb et les modèles hypothécaires. Lorsqu'une revente se produit dans un délai de 12 à 24 mois, les autorités présument généralement qu'il s'agit de revenus d'entreprise. La nouvelle règle anti-revente (règle des 12 mois) intensifie cette approche. Les sociétés sont encore plus scrutées en raison du risque d'utilisation abusive de prêts d'actionnaires et d'un traitement de TPS/TVQ inexact pour des propriétés substantiellement rénovées. Une documentation inadéquate, un comportement incohérent ou une déclaration incorrecte déclenchent des réévaluations.

Stratégie Mackisen
Mackisen CPA Montréal évalue les objectifs, le niveau de risque et la stratégie immobilière de chaque client afin de déterminer la structure optimale. Notre approche comprend l'examen de l'intention d'achat, des méthodes de financement, de l'ampleur de la rénovation et de l'occupation. Nous évaluons si le projet est éligible à des exemptions en vertu de la règle des 12 mois. Nous analysons les implications de la TPS/TVQ pour les propriétés nouvelles ou substantiellement rénovées, déterminons si une société expose le contribuable à une double imposition et calculons si les règles de revenu passif des sociétés réduisent la déduction pour petites entreprises. Nous préparons une documentation prête pour un audit, y compris des factures de rénovation, des calendriers d'attribution, des dossiers de prêts d'actionnaires et des entrées de livre de minutes appropriées. Notre objectif est de minimiser les impôts, de gérer les risques et d'assurer la conformité.

Revente sous votre nom personnel : traitement fiscal et conséquences
Lorsqu'on revend sous un nom personnel, l'ARC classe généralement le profit comme un revenu d'entreprise. Le contribuable paie l'impôt à des taux marginaux complets, qui peuvent dépasser 50 % pour les personnes à revenu élevé. La revente est entièrement imposable même si le contribuable a brièvement vécu dans la propriété. Dans de nombreux cas, la TPS/TVQ s'applique si la maison est nouvelle ou substantiellement rénovée. La revente sous nom personnel a les conséquences suivantes : pas d'exemption pour résidence principale, pas de traitement des gains en capital, pas de taux d'inclusion de 50 %, et inclusion totale aux taux personnels. Les avantages incluent une conformité plus simple, moins de dépôts de société et pas de risque de double imposition. Les inconvénients incluent des taux d'imposition élevés, une responsabilité personnelle pour les risques de construction et une exposition accrue aux audits de l'ARC.

Revente via une société : traitement fiscal et conséquences
La revente via une société est souvent perçue comme fiscalement efficace, mais la réalité est plus complexe. Une société paie des impôts sur les bénéfices de revente comme un revenu d'entreprise. Si la société se qualifie pour le taux de petites entreprises (revenu d'entreprise actif), l'impôt peut être initialement inférieur aux taux personnels. Cependant, lorsque le propriétaire retire des fonds sous forme de salaire ou de dividendes, des impôts supplémentaires s'appliquent. Sans planification minutieuse, la revente en société peut entraîner un impôt global supérieur à la propriété personnelle. Si la revente est considérée comme un revenu de placement plutôt que comme un revenu d'entreprise, le taux d'imposition des revenus passifs peut dépasser 50 %, et la déduction pour petites entreprises peut être perdue. Les sociétés doivent maintenir des livres de minutes, des résolutions formelles, des dossiers de paie et des comptes de prêts d'actionnaires. Les obligations de TPS/TVQ deviennent plus strictes, notamment pour les ventes de propriétés nouvelles ou substantiellement rénovées. La protection des responsabilités est un avantage clé, car la structure sociétaire isole les actifs personnels des risques de construction.

Considérations sur la TPS/TVQ
La TPS/TVQ est l'une des questions les plus significatives dans la revente, quelle que soit la structure. Lorsqu'une propriété est nouvelle ou substantiellement rénovée, la TPS/TVQ s'applique souvent sur le prix de vente. Les sociétés doivent s'auto-évaluer pour la TPS/TVQ plus fréquemment que les individus. Les règles d'auto-approvisionnement peuvent s'appliquer lorsqu'une revente implique la construction ou une rénovation majeure. Des remboursements NRRP peuvent être disponibles, mais nécessitent des dépôts précis. L'ARC audite fortement les projets de revente pour la conformité TPS/TVQ. Mackisen s'assure que la TPS/TVQ est calculée correctement et que le contribuable ne perd pas de remboursements en raison de problèmes de documentation.

Revente via une société : avantages et inconvénients
Les avantages incluent la protection de la responsabilité, un taux d'imposition initial potentiellement plus bas, une flexibilité de réinvestissement, la capacité de structurer des co-entreprises et une utilisation possible de sociétés de portefeuille pour la planification à long terme. Les inconvénients incluent une double imposition, un fardeau de conformité plus élevé, des pénalités sur les revenus passifs, une exposition à la TPS/TVQ, une surveillance accrue des audits et perte de l'EXE.

Revente sous nom personnel : avantages et inconvénients
Les avantages incluent un reporting plus simple, pas de conformité sociétaire, pas de double imposition, moins de dépôts TPS/TVQ, et une qualification hypothécaire plus facile. Les inconvénients incluent des taux d'imposition élevés, pas de protection de la responsabilité, un risque d'audit élevé, et l'incapacité de séparer le risque de projet des actifs personnels.

Expérience client réelle
Un investisseur de Montréal qui revendait des duplexes via une société a bénéficié de la responsabilité limitée mais a fait face à des impôts élevés en raison de retraits de dividendes. Mackisen a restructuré l'entreprise en utilisant une société de portefeuille, permettant un report d'impôts. Un propriétaire a revendu un condo à son nom personnel, croyant que l'EXE s'appliquait. L'ARC a classé le gain comme un revenu d'entreprise. Mackisen a reconstruit les preuves d'occupation et minimisé les pénalités. Un rénovateur a utilisé Airbnb avant de vendre, ce qui a conduit à une classification de revenu d'entreprise et à des obligations de TPS/TVQ. Mackisen a sécurisé des remboursements et corrigé les dépôts. Un revendeur qui a utilisé des fonds personnels à plusieurs reprises a fait face à une réévaluation pour des revenus non déclarés. Mackisen a déposé des révélations volontaires pour éliminer les pénalités.

Questions fréquentes
Une société est-elle toujours meilleure pour la revente ? Non. La revente sociétaire entraîne souvent des impôts globaux égaux ou supérieurs après des retraits.
Une société me protège-t-elle de la TPS/TVQ ? Non. Les sociétés font face à des obligations de TPS/TVQ plus strictes.
Puis-je réclamer l'EXE dans une société ? Non. Les sociétés ne peuvent pas réclamer l'exemption pour résidence principale.
L'activité Airbnb affecte-t-elle la classification ? Oui. Cela augmente la probabilité d'un traitement comme revenu d'entreprise.
L'ARC peut-elle réévaluer plusieurs reventes ? Oui. Ils examinent souvent toutes les ventes passées.
Une société peut-elle revendre des propriétés comme gains en capital ? Rarement. Les tribunaux traitent systématiquement la revente comme un revenu d'entreprise.

Pourquoi Mackisen
Avec plus de 35 ans d'expérience CPA combinée, Mackisen CPA Montréal fournit des conseils d'experts pour déterminer si la revente par le biais d'une société ou personnellement est optimale. Nous préparons des plans fiscaux structurés, assurons la conformité à la TPS/TVQ, défendons les reclassifications de revenu d'entreprise et minimisons l'exposition aux pénalités. Nous aidons les investisseurs immobiliers, les rénovateurs et les propriétaires de plex à naviguer dans des règles complexes avec précision et confiance.